"ДП" при помощи экспертов составил список зданий, историческая и архитектурная ценность которых сильно завышена. Эти памятники можно было бы отдать инвесторам, но на пути встают влиятельные градозащитники, зарабатывающие себе на развалинах имя.
В Петербурге — самое масштабное и активное градозащитное сообщество в стране. Это и неудивительно, ведь мы живем в городе-музее.
С другой стороны, город все равно должен развиваться, расти, изменяться, и не только на окраинах, но и в историческом центре. Соблюдать баланс между таким развитием городской среды и сохранением исторического наследия порой оказывается очень сложно. Блюстители сохранности исторической архитектуры протестуют против сноса чего угодно: им оказываются важны не только красивые исторические дома, но и постройки, чью архитектурную ценность можно поставить под большое сомнение. В результате под их давлением чиновники, которым не хочется прослыть людьми, не уважающими историю любимого города, отказывают инвесторам. А сохраненная постройка продолжает разрушаться, ветшать, и, что самое обидно, никакой радости горожанам в их общей массе не приносит. Ведь они видят в ней лишь полуразрушенный кирпичный барак, например, и не более того.
"ДП" опросил бизнесменов и экспертов и на основании их отзывов, — как авторизованных, так и анонимных, — составил список построек с завышенной архитектурной ценностью. Инвесторы могли бы вложить в эти участки собственные деньги, преобразить их. Однако из-за активности градозащитников сделать это им не удается.
Лопухинский сад
Объект спора: водно-моторная станция
Начало конфликта: с 2009 года
В 2009 году холдинг RBI купил участок Лопухинского сада площадью 4 тыс. м2, исключенный из охранной территории. На участке расположена водно-моторная станция. В августе 2013 года Всероссийское общество охраны памятников истории и культуры изменило охранные границы Лопухинского сада. Участок, купленный RBI, снова был включен в состав сада. Это решение было согласовано петербургским комитетом по охране памятников. В итоге оказалось, что проект строительства апарт-отеля был согласован, но охранный статус участка не позволял начать работы. Застройщик обратился в суд, но проиграл в трех инстанциях.
Больница Николая Чудотворца и гостиница
Объект спора: этажи, пристроенные к зданию в советское время
Начало конфликта: с 2007 года
Здание, расположенное на улице Глинки, 4, прямо напротив Мариинского театра, в 2007 году было передано инвестору ООО "Мегахаус" на реконструкцию под апарт-отель. Взамен инвестор отремонтировал здание для детской горбольницы №17 святителя Николая Чудотворца на улице Декабристов, 40. В феврале 2012 года больница переехала в этот отремонтированный дом. Инвестор приступил к реконструкции здания. Проект реконструкции предусматривал сохранение лицевых фасадов. В этот момент депутаты обратились к губернатору с требованием остановить стройку. Смольный ответил им, что здание все равно уже дважды перестраивалось: в конце XIX века и в 1970-х годах, когда для приспособления под детскую больницу к нему были пристроены два этажа. "Советские" этажи и планировали снести, а исторические элементы — сохранить. В дело вступили активисты-градозащитники, решение КГИОП обжаловали в суде. Проект заморожен.
Отель и новые кабели
Объект спора: подстанция
Начало конфликта: с 2009 года
В 2009 году Совет по культурному наследию согласился с результатами экспертизы, что здание подстанции на набережной Фонтанки — рядовая постройка 1930-х годов в стиле конструктивизма, не имеющая архитектурной ценности. В 2014 году члены совета одобрили другое решение — во время блокады Ленинграда Центральная подстанция в 1942 году обеспечила запуск трамвая, поэтому здание нужно сохранить как памятник истории. Здание включили в реестр как выявленный объект культурного наследия. Это сделало невозможным реализацию "Группой ЛСР" проекта по строительству гостиницы на этом участке. При этом ЛСР проложила 20 км новых кабелей на 400 млн рублей, выполняя инвест-условия.
Конюшенное ведомство
Объект спора: галереи в здании
Начало конфликта: с 2010 года
Сегодня Конюшенное ведомство планируется передать Государственному музею истории Петербурга. Ранее правительство издало постановление о передаче здания под реконструкцию компании "Оранж девелопмент", входящей в "Плаза Лотос груп". Инвестор собирался сохранить все исторические части здания, отреставрировав их за свой счет. Стоимость реставрации оценивалось в миллиарды рублей. В Музее истории говорят, что у учреждения пока нет планов, как использовать здание, и его передача не была инициативой музея.
Никольские ряды
Объект спора: аварийные здания
Начало конфликта: с 2011 года
Градозащитники борются за сохранение Никольских рядов, несмотря на то что более 70% здания находится в аварийном состоянии. Судьба Никольских рядов сегодня так и не определена, разрушение всех конструкций продолжается. Общая площадь здания — 28 тыс. м2. На старте проекта представитель инвестора заявлял, что общая площадь комплекса с учетом старого здания и нового строительства составит 50 тыс. м2. При этом инвестор заверял общественность, что в процессе реставрационных работ "сохранит даже больше, чем предписано контролирующими органами". Никольские ряды входят в портфель проектов фонда VIYM, основателем которого является Андрей Якунин, сын экс-главы ОАО "РЖД" Владимира Якунина. Андрей Якунин не раз говорил, что VIYM управляет деньгами различных инвесторов, в том числе иностранных. Но кто конкретно инвестирует в реконструкцию Никольских рядов, не раскрывается.
Новая Голландия
Объект спора: постройки на территории
Начало конфликта: с 2010 года
Окончательный проект реконструкции территории "Новая Голландия" оказался далеко не таким, как изначально планировал инвестор. Право реконструкции острова выиграла "Новая Голландия девелопмент" — филиал компании Романа Абрамовича Millhouse. Инвестору не разрешили сделать стеклянные крыши. Также запрещено разрушать всяческие перекрытия и перегородки, поэтому исторические памятники, за которые так радеют градозащитники, не претерпят каких-то глобальных архитектурных изменений. Возможно, именно поэтому реализация проекта сдвинулась с ближайших лет на очень далекую перспективу, и проект превратился в долгострой. По первоначальной договоренности инвестор должен был до 2017 года завершить реставрацию построек, потратив не менее 12,1 млрд рублей. Но в 2015 году окончание реализации проекта передвинули на 2025 год.
А ТАКЖЕ
Реновация квартала в районе Ульянки
Объект спора: пруд на улице Лени Голикова
Начало конфликта: с 2013 года
На днях Куйбышевский районный суд признал незаконным распоряжение КГА об утверждении градостроительного плана земельного участка 145 по улице Лени Голикова.Там располагается засыпанная застройщиком, компанией "Воин-В", часть пруда и планируется строительство девятиэтажного жилого дома, который должен появиться в рамках так называемой программы реновации квартала 2-А района Ульянки у парка "Александрино". Оспоренный градплан является уже третьим по счету, который оспаривали жители квартала и градозащитники. Первый градплан этого участка был оспорен в мае 2013 года, однако после вступления решения суда в законную силу КГА выдал новый документ. Второй градплан был признан незаконным в ноябре 2014 года, после его отмены КГА выдал третий, который и был оспорен 30 марта.
Деловой квартал на Сытнинской
Объект спора: сквер
Начало конфликта: с 2012 года
После утверждения Генплана в третьем чтении группа компаний "УНИСТО Петросталь" потеряла свой участок 6 тыс. м2 на Сытнинской улице. Одна из одобренных поправок предполагает создание рекреационной зоны (сада, сквера или тому подобного) на этом месте. За поправку также ратовали градозащитники, и законодатели пошли им навстречу. Участок принадлежал девелоперу с 2012 года. Тогда на территории можно было строить деловой центр. Застройщик планировал возвести офисное здание с гостиницей и торговой зоной площадью более 20 тыс. м2. Теперь этот план реализовать не получится, но и на организацию сквера деньги пока не выделены, и когда именно он может появиться, неизвестно.
Девелоперы и эксперты поделились мнениями об этих и других объектах, архитектурная ценность которых может быть значительно переоценена. В тексте ниже выделены здания, которые они приводили в пример.
Чтобы градозащитники не закидывали девелоперов, а заодно и автора этого текста камнями, приведем и позитивные примеры компромисса между стремлением к сохранению любых исторических построек и желаниями бизнеса. Например, во дворе дома Time находится памятник — газгольдер конца XIX века, а во дворе комплекса "4 горизонта" — водонапорная башня XIX века. Застройщики сохранили эти объекты, идя навстречу градозащитникам.
Также можно упомянуть проект отеля на 9-й Советской улице, 3, построенный на месте старинного завода. Ради стройки частично разобрали двухэтажное историческое здание, хотя целесообразность сохранения этого сооружения до конца понять сложно.
Впрочем, гораздо чаще договориться девелоперу и градозащитникам не удается. "Зачастую так называемые градозащитники выполняют заказ конкурентов застройщика, не заинтересованных в реализации того или иного проекта. Отсюда и завышенная стоимость сомнительных с точки зрения исторической ценности зданий: блокадная подстанция на набережной реки Фонтанки или фрагменты фундамента башни Литовского замка, из-за которых было заморожено строительство дома премиум-класса на набережной реки Мойки, 102, компании "Охта Групп". Однако девелоперы, которым важна локация и уникальные видовые характеристики, соглашаются на работу с обременениями, несмотря на то что они удорожают строительство и увеличивают срок реализации проектов. Ведь проведение работ по реконструкции всегда обходится дороже нового строительства", — говорит генеральный директор АН "Метры" Андрей Вересов.
Конечно, в Петербурге у всех на слуху история с Конюшенным ведомством. Это здание — памятник и имеет ценность, но оно давно находится в плохом состоянии и никак не используется горожанами. Несколько лет назад его отдали инвестору, он уже пошел на затраты, но затем объект у него вновь отобрали.
"И вот теперь говорят, что Конюшенное ведомство передается музею, который об этом даже не просил и пока не знает, что делать со зданием. Это показательный пример того, как непоследовательно ведут себя власти под давлением активистов. Формально назвать здание памятником — это легко. Но если оно разрушалось от времени, то и после этого продолжит разрушаться. В идеале, если объект охраняется, то он должен реставрироваться, поддерживаться в достойном состоянии. Это ответственность и расходы, которые государство часто не может себе позволить. А бизнес готов к таким вложениям. Думаю, более активное привлечение инвесторов к работе в старых районах Петербурга принесло бы городу пользу", — размышляет генеральный директор "Полис Групп" Иван Романов.
Как отмечают и девелоперы, и эксперты, ограничения, которые накладывает статус памятника, отпугивают инвесторов еще на этапе принятия решения. А перед выборами — они в Петербурге состоятся в сентябре, — борьба за сохранение исторического наследия, как правило, обостряется. В нашем городе это практически беспроигрышная тема для кампании. Власти, которым тоже нужно набирать предвыборные очки, в свою очередь, не рискуют принимать решения и склонны либо соглашаться с градозащитниками, либо замораживать инициативы.
"Из объектов, которые в иных условиях могли бы быть востребованы, можно выделить фабрику Сан-Галли, территории за Сенным рынком, Уткину дачу и другие. Отдельным пунктом стоят памятники промышленной архитектуры. В нынешнем состоянии город вряд ли вовлечет в хозяйственный оборот территории "Красного треугольника". Теоретически для инвесторов эта локация перспективна, но на практике архитектурные ограничения вкупе с неизбежным противодействием градозащитников отпугивают претендентов. Трудности возникают и у проекта реконструкции фабрики Мендельсона — градозащитники настаивают на расширении списка зданий и цехов, которые должны быть сохранены в первозданном виде. При этом решения о гармоничном включении таких объектов в современную застройку существуют. Примеры есть и в петербургской практике, правда, многие из них остаются на бумаге. Несколько лет назад был заявлен проект перестройки в жилой квартал фабрики Варгуниных на Октябрьской набережной, так пока и не реализованный", — отмечает генеральный директор ГК "Доверие", заместитель председателя КУГА РГУД Дмитрий Панов.
Порой кажется, что градозащитные организации болезненно реагируют на возникновение заборов — как только появляется забор, тут же появляются люди, готовые защищать то, что за ним когда-то было, отмечали архитекторы в беседе с "ДП". Все они в один голос говорили, что ни в коем случае не умаляют пользы от деятельности градозащитников, но все же видят в этом инструменте некий манипуляторный подтекст.
"Городу нужны памятники, нужны исторические точки опоры, но эти здания должны обслуживаться, ремонтироваться и в идеале приносить доход, а не обрушиваться от ветхости на головы прохожим. Если говорить об объектах культурного наследия, которые можно было бы отреставрировать и использовать в современной жизни, то вспоминается Конюшенное ведомство, которое сейчас плавно опускается в Мойку, Никольские ряды, судьба которых обсуждается уже много лет. В Петербурге ветшает и разрушается огромное количество исторических особняков и усадеб. Как правило, они расположены в весьма привлекательных местах в центре города, в окружении парков, и потенциально являются ресурсом для элитных жилых домов или бизнес-центров высокого класса. Но огромное количество согласований, дорогостоящих комиссий и прочих недостатков приводят к тому, что инвестиции становятся невозвратными и здания продолжают рушиться", — констатирует Николай Урусов, исполнительный директор СК "Красная стрела".
Кроме застройки из-за борьбы градозащитников за сохранение некоторых неисторических построек страдает порой и городская инфраструктура. "В Петроградском районе неподалеку от Лазаревского моста и Пионерской улицы есть два старых дома, которые не относятся к историческим памятникам и не представляют какой-либо архитектурной ценности. Однако на них наложен мораторий. Мимо этих домов проходит городская магистраль, по которой ежедневно в один ряд пытаются проехать сотни жителей. Было бы уместно расширить дорогу. Это даже не коммерческий проект, а инфраструктурный, и причем городского масштаба. Коммерческим арендаторам этих зданий возможно было бы предложить разумную альтернативу, а жителям — достойный вариант для проживания. В этом случае в выигрыше остались бы все стороны", — говорит Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс".
Градозащитники подчиняются существующей несовершенной законодательной системе, которая позволяет чиновникам самостоятельно принимать решения о ценности памятника, отмечают эксперты. "Также данная система не предусматривает наличия четких сроков согласования документации проекта в целом. Например, на согласование покраски фасада здания в центре города может уйти более года. В подтверждение этих слов можно вспомнить пример с реконструкцией казарм на проспекте Римского-Корсакова, 22. Более года девелопер не мог получить установленные охранные обязательства в отношении казарм. Такие факторы, в свою очередь, способствует развитию коррупционной составляющей. Финансовые затраты на судебные разбирательства со стороны градозащитников несет государство, а девелоперы расходуют собственные средства, что в конечном итоге приводит к увеличению стоимости проекта в целом", — говорит Сергей Бацев, девелопер, член генерального совета "Деловой России".
