КГИОП никак не определится, какую часть Петербурга считать историческим поселением. В итоге федеральный запрет на превышение высотных ограничений не коснулся местных девелоперов, и у них есть время, чтобы согласовать высотные отклонения.
Бюрократия чиновников и затягивание сроков разработки документов оказались на руку петербургским бизнесменам. С 2016 года во всей России запрещено согласование любых строительных проектов, не укладывающихся в предельные параметры по высоте на территории исторических поселений. Но в Петербурге этот запрет не работает — чиновники несколько лет не могут согласовать границы исторического поселения.
Отсрочка на год
В конце прошлого года был принят федеральный закон № 459–ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ". Новый закон установил абсолютный запрет на отклонение от предельных параметров, касающихся высоты зданий, предельного количества этажей в домах, которые строятся на территориях исторических поселений. Петербург таким поселением признан, но его границы не установлены.
"Завершение работ по определению границ и предмета охраны исторических поселений на территории Петербурга запланировано на конец 2016 года, — сообщили в КГИОП. — Оценка соблюдения требований по особому градостроительному регулированию, установленных законодательством в отношении исторических поселений, возможна только после утверждения предмета охраны и границ исторического поселения".
В переводе с чиновничьего языка на русский: в КГИОП признают, что требования нового федерального закона в Петербурге не соблюдаются и не будут соблюдаться как минимум до конца этого года. Это на руку строительным компаниям, которые получили еще 10 месяцев на согласование объектов, высотность которых не укладывается в предельные параметры.
Процедура согласования достаточно сложная: после разработки проекта нужно провести общественные слушания в районе, затем документы передаются на рассмотрение комиссии по землепользованию и застройке Петербурга.
Очередь на согласование
Компании нередко хотят строить выше, чем им позволяют регламенты. В КГА сообщили, что в 2015 году было подано 63 заявки на отклонение от предельных параметров по высотности. Из них комиссия по землепользованию и застройке, которая и принимает окончательное решение по заявлениям, успела рассмотреть всего 10 заявок, восемь из них одобрено, и двум заявителям отказано.
Решение вопросов по заявкам откладывалось по причинам, связанным не только с качеством градостроительной документации, например, вопросы возникали к величине уставного капитала, низким налоговым показателям компании, претензии касались и регистрации в офшорах.
Одну подобную заявку одобрили на последнем прошлогоднем заседании комиссии: ООО "Строительная компания" разрешили строить 25–метровый дом на Большом Смоленском пр., 30Д. Сейчас разрешенная высота на участке компании — 18 метров. Еще один пример: ООО "ПКФ "Пирамида–Д" согласовали увеличение до 100 м высоты конгресс–отеля с конференц–залом на 2600 мест на пр. Обуховской Обороны, 120.
Для многих промедление КГИОП — повод ускорить получение разрешительной документации.
"Мы уверены, что получим разрешение на строительство в ближайшее время", — заявил Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С. Э. Р.", которая намерена построить 100–метровый небоскреб Ingria Tower на Поклонной горе у пр. Энгельса. Разрешенная фоновая высота в этой зоне — 85 м, а на участке "С.Э.Р" разрешено строительство "высотной доминанты" в 165 м.
Девелоперы активно лоббируют увеличение регламентированной высоты в ходе разработки правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которые должны быть приняты в первой половине 2016 года. В комиссию по ПЗЗ на своих территориях обращаются крупные застройщики — ГК "Эталон", "СПб Реновация", "Строительный трест", СК "Дальпитерстрой". Например, ГК "Эталон" подавала заявку на увеличение высотности с 40 до 60 м для реализации своего проекта "Галактика" за бывшим Варшавским вокзалом.
После принятия ПЗЗ разрешенная высота на большей части территории города будет установлена на уровне 40 м, а в историческом центре — еще меньше. В тех районах, которые признают частью исторического поселения, отклоняться от этой высоты будет категорически запрещено. А там, где не будет исторического поселения, застройщики еще смогут побороться.
Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК "Эталон", уверена, что в историческом центре требуется исключить отклонение от предельной высотности. "При этом неразумно распространять границы исторического центра до административных границ Петербурга — тогда все проекты в городе просто будут нерентабельными, учитывая все инициативы города по нагрузкам на инвесторов", — отмечает она. Между тем такой вариант определения границ поселения также возможен.
Споры о границах
Министерство культуры включило Петербург в перечень исторических поселений летом 2010 года. Но четкие границы охраняемого исторического поселения определены не были, а значит, в охраняемую зону попала вся территория города. Это вызвало сложности — градостроительную документацию даже в спальных районах приходилось отправлять на согласование в Москву. В начале 2011 года губернатор Валентина Матвиенко обратилась к федеральным властям с просьбой ограничить границы исторического поселения только историческим центром Петербурга.
У нового губернатора
Георгия Полтавченко оказался свой взгляд на этот вопрос. В ноябре 2012 года он объявил, что весь Петербург должен стать историческим поселением федерального значения. Позже в Смольном пришли к менее радикальной идее — граница исторического поселения не может совпадать ни с административной границей, ни с границей исторического центра.
По заданию КГИОП разработали проект, предусматривающий деление территории города на несколько исторических поселений с разным статусом. Исторический центр города хотели признать федеральным поселением и создать несколько региональных: в Колпино, Парголово, Левашово, Осиновой Роще, Зеленогорске, Комарово и Репино. В 2014 году КГИОП направил документ на согласование в Минкультуры РФ. В 2015 году его вернули на доработку.
Границы поселения до сих пор остаются предметом дискуссий, многие градозащитники настаивают на включении в них Петербурга с пригородами.
"Непосредственно влияние запрета на строительный рынок будет во многом зависеть от самих границ исторического поселения. Например, если неожиданно победит экстремальный подход Алексея Ковалева об установлении границ исторического поселения по территории в пределах кольцевой, то окажутся затронутыми абсолютно все застройщики", — прогнозирует партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов.
По его словам, если границы утвердят в пределах исторического центра, то этот запрет затронет лишь тех, кто раньше не попал в разработанные зоны охраны, где уже вступил в силу запрет на отклонение от предельных параметров.
“
Девелоперу важна не возможность отклонения от заданных параметров, а стабильность, учитывая, что процесс согласования градостроительной документации может занять несколько лет. Когда инвестор приступает к реализации проекта, он просчитывает риски, доходность и другие параметры исходя из существующих градостроительных ограничений, в том числе и по высоте застройки. Их изменение в процессе строительства является критичным для экономики всего девелоперского проекта. Что касается нашей компании, мы сейчас не готовим заявки на отклонение от предельных параметров по высотности.
Алексей Гусев
коммерческий директор "Главстроя–СПб"
“
Называть историческим поселением Петербург в пределах КАД — это неправильно. Для девелоперов определение этих границ, конечно, имеет очень большое значение, потому что этот усредненный показатель высотности 40 м, который будет принят, безусловно, не отражает всех возможностей девелоперов и потребностей покупателей. Важно, чтобы комиссия по отклонениям продолжала работать и объективно все рассматривала. Мы пока с ней не сталкивались, все наши высотные дома попадают в рамки ПЗЗ. Но в дальнейшем, при регламенте 40 м, я уверен, что мы будем обращаться в комиссию. В спальных районах доминанты нужны, это даже украшение города. Нужно подходить гибко.
Игорь Креславский
председатель правления ГК "РосСтройИнвест"
“
Вопрос с высотностью для Петербурга напоминает мучительные многолетние попытки решения старинной задачи, куда поставить запятую в предложении "превысить нельзя запретить". И ответы на него часто бросаются из одной крайности в другую: превышать — так на несколько сотен метров, запрещать — так сразу чуть не на весь город и насовсем. Устанавливать запрет на превышение высотных параметров на весь город (будь то последние нововведения в ПЗЗ или история с границей территории исторического поселения) нецелесообразно. Любой закон, в конце концов, тоже не идеален и все тонкости прописать и предусмотреть не может в принципе.
Екатерина Игумнова
руководитель департамента развития территорий ООО "Градостроительные решения"
