09:2925 января 2016
1895просмотров
09:2925 января 2016
Генеральный директор ГК "Арсенал–Недвижимость" Станислав Данелян в интервью "Деловому Петербургу" рассказал о том, что Бугры станут новой точкой активности строителей после Мурино, почему нельзя отказаться от долевого строительства и в чем преимущества массового жилья перед более дорогими сегментами.
В конце 2015 г. Градостроительный совет Ленобласти одобрил ваш проект строительства жилого комплекса в Буграх. Что пришлось корректировать в проекте и что там в итоге будет построено?
— Это проект комплексного освоения территории, включающий 20 жилых домов площадью 306 тыс. м2, школу почти на 1000 мест, три детских сада. Изначально мы пошли по процедуре отклонения от правил землепользования и застройки, спланировав здания высотой 16–25 этажей. Но, к сожалению, градсовет не одобрил проект из–за этажности. Сейчас складывается общая тенденция в городе и области по ограничению высоты домов 12 этажами.
При меньшей высоте дома становятся более комфортными?
— Это спорный вопрос. В кварталах, которые строят наши европейские коллеги, часто присутствуют доминанты — высотные здания, но их нельзя назвать некомфортными, а жилую среду — неудобной. Это зависит не от количества этажей, а от проекта. Тем более если дом поднимается вверх без повышения плотности застройки, то освобождается территория под детские и игровые площадки, зоны отдыха. Если же строить один семисекционный дом высотой 12 этажей, места будет меньше — площадь застройки земельного участка увеличивается.
Насколько сильна конкуренция среди строителей в Буграх?
— Пока Бугры не являются местом такого активного строительства, как, например, Мурино. По опыту работы — мы строим там два жилых комплекса — мы знаем, что такое конкурентная среда, и чувствуем себя в ней неплохо. И мы понимаем, что, когда закончится место в Мурино, застройка сдвинется вдоль КАД и пойдет к Буграм. Поэтому для нас хорошо быть первыми там, где еще не идет столь массовое строительство.
Не опасно ли начинать строительство нового объекта в условиях кризиса?
— Проект готовился давно, и на площадку мы должны были выйти еще год назад. Ну и в целом нельзя сказать, что девелоперы не начинают строительство. Крупнейшие застройщики так или иначе в 2015 г. и на 2016 г. заявляли и заявляют новые проекты. Главное — устойчивое положение компании в этих рыночных обстоятельствах. Мы себя чувствуем достаточно уверенно, поэтому не видим повода отказываться от планов или сокращать свои показатели. У нас запланировано поддержание объемов строительства на уровне 2015 г.
А как же падение продаж, оцениваемое участниками рынка в 30–40%?
— Безусловно, падение есть, но мы показали хороший результат. Спрос снизился, но он снизился относительно показателей 2014 г., который стал абсолютно пиковым за все годы существования первичного рынка недвижимости. Большинство застройщиков констатирует возвращение к показателям 2013 г. (и мы тоже), а это довольно приличный уровень для рабочего режима.
Мы продаем квартиры в достаточно жесткой среде, но наше преимущество в том, что мы продолжаем предлагать немного иной продукт в этом ценовом сегменте. Главное отличие — в применяемых технологиях. Мы строим кирпичные дома, применяем безрамное остекление, устанавливаем деревянные окна — все это нехарактерно для сегмента масс–маркет.
Насколько льготная ипотека стала инструментом поддержки строителей?
— Это был очень своевременный шаг, оказавший серьезное влияние на строительный рынок в 2015 г. Ситуация на рынке осталась довольно благополучной в том числе благодаря возвращению ипотеки. Пока ни у кого нет понимания, будет ли она продлена в 2016 г. Пока речь идет только о сроках до конца февраля, но мы рассчитываем, что программа будет продолжена и финансирование будет.
Каковы планы компании на 2016 г.?
— Мы в 2016 г. закроем сделку по покупке земли в Кудрово. Это небольшой участок, где мы построим 35 тыс. м2 жилья, ожидается, что уже в мае–июне мы выйдем на стройку. Квартал будут проектировать наши финские коллеги, как и квартал "Солнечный".
В целом ожидания от наступившего года скорее оптимистичны или пессимистичны?
— Все зависит от геополитической ситуации в мире и стране. Конечно, определенное сокращение объемов строительства в Петербурге в 2016 г. ожидать можно. Ситуация усугубляется тем, что есть застройщики, которые выводят новые проекты только для того, чтобы достроить предыдущие — собрать деньги на достройку того, что уже начато. Мы не перебрасываем средства с одного объекта на другой, тем более что в нынешней ситуации это дает дополнительные риски, в том числе для дольщиков. Наши объекты полностью финансируют сами себя.
Как вы отнеслись к нововведениям в законодательстве, начавшим действовать в 2015 г.?
— Так же, как и остальные участники рынка, мы отнеслись к ним с удивлением, а иногда и с негодованием. Мы не понимаем, зачем одной рукой субсидировать ипотеку, а другой ужесточать контроль за соблюдением требований по ограничению суммарной массы и нагрузки на ось грузовых автомобилей. В итоге доставка бетона и всех нерудных материалов подорожала в 2 раза. Не самое подходящее время для того, чтобы беспокоиться о качестве дорог, когда в экономике происходит такое. Не сейчас нужно было об этом думать — все должно шевелиться, работать, а сейчас производства закрываются просто потому, что доставка подорожала в 2 раза, они перестают производить сырье — это неправильно. Поэтому, когда принимаются законы, нужно в первую очередь оценивать последствия.
А как повлияли на рынок новые правила страхования ответственности перед дольщиками?
— Все изменения, направленные на защиту прав дольщиков, в принципе, неплохи, так как даже с крупными компаниями случаются непредвиденные ситуации. Если это продуманные, а не заградительные меры, то мы оцениваем нововведения позитивно. Ведь чем стабильнее рынок, чем меньше на нем потрясений, тем больше доверие покупателей — а это сейчас главный ресурс.
Но дело в том, что страхование, например, не спасет дольщиков. Если завтра рухнет какая–нибудь крупная строительная организация, ни одной страховой компании не хватит денег, чтобы достроить эти объекты или возместить дольщикам затраты. Тем более что ни одна зарубежная страховая не согласится перестраховать эти риски. Даже крупные российские компании отказываются страховать ответственность перед дольщиками, понимая, как велики риски.
Если с дольщиками столько проблем, то возможны ли сейчас другие способы привлечения средств, например банковские кредиты?
— Наверное, все бы хотели, чтобы застройщики строили, а потом уже продавали готовое жилье. Но тогда и кредиты застройщикам давать надо под 5%, и ипотека на готовое жилье должна быть доступнее — в пределах 3–5%, как во многих странах. Если банки снизят ставки, мы с удовольствием будем строить на заемные средства.
Банки сейчас, боюсь, тоже не готовы к такому шагу.
— Поэтому рынок и сложился в таком виде, как он есть сейчас. И не может быть никаких законов, правил и т. п., чтобы на 100% защитить дольщиков. Покупатель должен понимать свои риски: квартира покупается на котловане и потом растет в цене. Ведь можно купить готовую и не рисковать, но это будет дороже. Такая ситуация сложилась из–за системной проблемы доступности средств всем участникам процесса, поэтому ситуация так и сложилась на сегодняшний день.
Сейчас все говорят о необходимости оптимизации и экономии. За счет чего она возможна?
— У нас никогда не было раздутого штата сотрудников, поэтому сокращать никого не пришлось. Наше преимущество, наверное, в том, что мы строим быстро — у нас короткий цикл строительства, что само по себе позволяет разумно распределить средства. У нас нет проектов–миллионников или на 500 тыс. м2, они все быстро оборачиваются.
Пришлось ли вносить изменения в проекты, например сокращать площади квартир?
— Мы работаем в масс–маркете, где габариты квартир и так ограничены, поэтому нам не потребовалось кардинальных изменять планировочные решения. Чего мы точно не делали, так это не удешевляли свои проекты с точки зрения материалов и технологий. На мой взгляд, сейчас сложнее все–таки строить в более дорогих сегментах, например элитном. Там поле для маневра намного уже: даже лифты нельзя заменить на более дешевые, поэтому либо ожидаемая маржа будет снижаться, либо цена будет расти вслед за стоимостью закупаемых материалов и оборудования. Поэтому строители, работающие в этом сегменте, в большей степени должны задуматься об оптимизации.
А масс–маркет и так достаточно оптимизирован — у него более низкая себестоимость строительства. Наша маркетинговая стратегия — выделять наши проекты из окружающей застройки. Сегодняшняя ситуация пока позволяет нам не менять свою стратегию.
Справка
ГК" "Арсенал–Недвижимость"
> Создана в 1997 г. Является крупным застройщиком, реализующим проекты в сегментах эконом и комфорт.
> Основное территориальное присутствие сосредоточено в Ленинградской области: Новое Девяткино, Мурино, Кудрово.
> В 2014 г. компания закончила строительство своего самого крупного проекта — жилого квартал Девяткино площадью около 300 тыс. м2.
> На текущий момент ГК "Арсенал–Недвижимость" одновременно ведет строительство 10 жилых домов.
Биография
Станислав" Данелян
> Окончил Санкт–Петербургский государственный архитектурно–строительный университет.
> Работал прорабом, начальником участка, директором по строительству.
> В 2010 г. учредил компанию "БалтСтрой", которая выполняла генподрядные и общестроительные работы.
> С 2013 г. генеральный директор ГК "Арсенал–Недвижимость".
