Больше половины жилых комплексов, построенных за последние 5 лет, – низкого качества

Автор фото: Виталий Коликов
Церемония награждения ТОП-100 2015 в Манеже Кадетского корпуса.

Урбанисты оценили все жилые комплексы, построенные с 2009 года в Петербурге и Ленобласти, и пришли к выводу, что менее 50% из них можно назвать качественными. Исходя из этой оценки в будущем может рассчитываться налог на недвижимость.

Петербургские урбанисты из университета ИТМО, института "Урбаника" и других организаций составили рейтинг качества жилой среды города и области. Для этого почти 270 жилых комплексов эконом- и комфорткласса оценили по 30 параметрам – тут и расстояние от метро, и плотность застройки, и развлекательные объекты поблизости, и планировки квартала, и организация парковочных мест, и самоорганизации жителей, и т. д.
Специалисты оценили все жилые комплексы, построенные после прошлого кризиса, то есть введенные в эксплуатацию с 2009 по 2014 год. Расположены объекты и в Петербурге, и в приграничных районах Ленобласти. Элитные комплексы не рассматривались, потому что сравнивать их с объектами массового спроса авторы посчитали некорректным.
В итоге самым качественным жилым комплексом, построенным с 2009 года, признали жилой комплекс от шведской NCC "Шведская крона" на Фермерском шоссе. Это комплекс получил самый большой балл по сравнению с остальными, но все равно серьезно недотягивает до высшей оценки – ему поставили 169,51 из 220 возможных.
На втором месте в рейтинге малоэтажный комплекс "Никитинская усадьба" от Северо-Западной строительной корпорации в Коломягах. Он построен в 2011 году, но в конце 2014 года суд постановил снести 14 домов комплекса из-за того, что четырехэтажные здания были возведены без разрешений на строительство. Впрочем, решение это не исполнено сейчас, и будет ли исполнено – неизвестно. На вопрос о том, поможет ли включение в рейтинг сохранности этих домов, вице-губернатор Игорь Албин ответил, что сам не обратил внимания на попадание этого комплекса в список. "Но теперь обращу", – уточнил он.
На третьем месте – объект "Группы Прайм" "Новая Скандинавия" у Нижнего Суздальского озера. В десятку вошли также проекты Строительного треста, Setl City, Первой проектной компании, "Балтийской жемчужины", "ЮИТ Санкт-Петербург".
Объекты некоторых крупных застройщиков появляются не в первой и даже не во второй десятке. Например, "Л1" с комплексом "Империал" – на 26-м месте, самое высокое место ГК "Эталон" ("ЛенСпецСМУ") – это ЖК "Живой ручей" (№30), а "Лидер групп" — ЖК "Эстет" (№ 33), "Ленстройтрест" с ЖК "Лотос" – на 35-м месте, а "Группа ЛСР" появляется только на 52-м месте с ЖК "Аврора". Впрочем, все объекты до 81-го места оценены как комплексы "высокого качества (до 35-го места) или комплексы качества "выше среднего" (до 81-го места). Много в этих категориях и небольших застройщиков с единичными проектами.
Со 127-го места начинаются проекты "ниже среднего", а затем "низкого" и "неудовлетворительного качества". Внизу списка, так же как наверху, есть проекты Setl City, ГК "Эталон", "Лидер групп", "Группы ЛСР". Неуд поставили также некоторым проектам "Дальпитерстроя", ЦДС, "Арсенал-Недвижимости" и многим небольшим компаниям.
"Самоцель – это не создать рейтинг, а доработать методику, которая сможет быть утверждена городом при оценке строящихся объектов. То есть сейчас мы оценивали вторичку, а следующий этап – это именно строящаяся недвижимость, здесь важно получить доступ к квартирографии проектов", – рассуждает директор по стратегическому развитию Института дизайна и урбанистики университета ИТМО Михаил Климовский. Кроме того, планируется вести наблюдение непосредственно за стройкой с использованием квадрокоптеров.
Сейчас урбанисты продолжают исследовать комплексы из рейтинга – изучают группы объектов в соцсетях, чтобы включить отзывы жильцов в проект. "Ведь и в комплексе "Северная долина", который часто проводится в пример как очень неудачный, есть жильцы, которым нравится в нем жить", – поясняет Михаил Климовский.
По словам Михаила Климовского, исследование проводилось 1,5 года, на него было потрачено 3-3,5 млн рублей. При этом не привлекалось ни партнеров, ни спонсоров, подчеркивают авторы свою независимость и неангажированность.
Представители власти рейтинг восприняли с энтузиазмом и уже, похоже, готовы использовать его для себя.
"Методика составления рейтинга может быть закреплена межведомственным актом по крайнем мере четырех комитетов – по градостроительству и архитектуре, по охране памятников, по строительству, по инвестициям. А если мы говорим про развитие агломерации, то такая система будет работать и в Ленинградской области, тогда мы получим полноценный инструмент оценки качества жилья", – отметил Игорь Албин, распорядившись сделать всю информацию по квартирографии, инженерным системам введенного в эксплуатацию жилого фонда общедоступной. И "немедленно создать" реестр инвестиционных обязательств застройщиков (чтобы покупатели сразу видели, когда появятся места в детсадах и школах), совместив ее с инвестпрограммами города.
"Такие исследования в конечном итоге имеют четкое утилитарное применение – они ложатся в основу оценки кадастровой стоимости жилья, что в конечном итоге будет влиять на налогообложение, а это нас особенно интересует, – оживился председатель комитета по строительству Михаил Демиденко. – Рейтинг в будущем может вырасти в отдельный раздел закона об оценочной деятельности". Кроме того, он предложил хотя бы раз в год переоценивать проекты, потому что среда в них может меняться.
Вице-президент ВТБ Александр Ольховский, представляющий Гильдию управляющих и девелоперов, которая поддержала рейтинг, уверен, что, начав с Петербурга, можно будет продвинуть методику рейтинга на федеральный уровень. По словам Михаила Климовского, интерес к проекту уже выразила Казань.
Пока на бета-версии сайта рейтинга можно найти неполный список объектов – сейчас в нем 258 комплексов, но вскоре появятся все 263 исследованных.