Свобода выбора

Высокий объем ввода офисных площадей в III квартале привел к повышению среднего уровня вакантных площадей до 12,6% против 11,7% кварталом ранее, отмечают в Colliers International. В абсолютном выражении это около 310 тыс. м2.

В Knight Frank St. Petersburg посчитали, что в III квартале рынком было поглощено 38,8 тыс. м? качественных офисных площадей, преимущественно в бизнес–центрах класса В.

"Этому в том числе способствовало снижение запрашиваемых ставок аренды в новых объектах", — поясняет руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint–Petersburg Марина Пузанова.

Текущее предложение свободных площадей распределено в 200 офисных объектах в городе.

"С одной стороны, это говорит о наличии предложения в любой точке города, — отмечает директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International в Санкт–Петербурге Игорь Темнышев, — но с другой — об ограниченной доступности крупных блоков".

Так, предложение от 3 тыс. м2 представлено в 30 бизнес–центрах, а от 5 тыс. м2 — всего в 10 объектах в городе. При этом эти площади могут быть распределены по всему зданию, а не сдаваться единым блоком, поэтому для крупных арендаторов рынок остается довольно ограниченным.

Управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин подтверждает, что наибольшим спросом пользуются помещения площадью от 100 м2. Небольшие же помещения менее популярны, так как спрос на них формирует малый и средний бизнес, который сейчас испытывает трудности.

Оптимальный спрос

На сегодняшний день удельная доля вакантных площадей в сегменте бизнес–центров класса А составляет около 18%, в сегменте B свободными для аренды остаются 15% площадей.

"По итогам III квартала наблюдается небольшая тенденция к снижению вакантных площадей в сегменте бизнес–центров класса А, востребованными остаются новые качественные бизнес–центры класса B", — рассказывает управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин.

Наибольшим спросом пользуются комфортные БЦ класса B, считает Николай Антонов, генеральный директор УК PROFMAN. По его словам, арендная ставка с учетом наличия опций в виде парковочных мест, общественных пространств, кафе / столовых, отделки, кондиционера и т. д. получается наиболее выгодной для арендатора.

Впрочем, БЦ класса А также не теряют популярности. "Если смотреть на последние крупные сделки, то заметно, что большей популярностью пользуются БЦ класса А", — рассказывает директор по продажам проекта "Невская Ратуша" Юлия Серебрякова.

Она говорит об аренде структурами "Газпрома" БЦ Eightedges, КБ "ВиПС" — БЦ "Невская Ратуша" и Балтийским банком — площадей в БЦ "Сенатор" на Петроградской стороне.

Спрос на объекты высокого качества в хорошей локации — это Центральный, Петроградский и Московский районы — по–прежнему высок, видовые характеристики и близость к метро также являются дополнительными факторами при выборе офиса.

"В силу имеющего у арендаторов тренда на оптимизацию затрат спросом пользуются новые объекты класса B, коммерческие условия по которым привлекательны, при этом качество таких объектов также достаточно высоко", — отмечает Игорь Темнышев.

Удержать и привлечь

Перед давно действующими бизнес–центрами и теми, что только вводятся в эксплуатацию, стоят разные задачи.

"Чаще пустуют недавно построенные бизнес–центры, поскольку нового арендатора найти в разы сложнее, чем удержать имеющегося, — рассказывает Николай Антонов, — поэтому в текущий момент лучше себя чувствуют уже сложившиеся БЦ".

С ним не вполне согласен Игорь Темнышев. По его словам, традиционно уровень вакансии во вновь введенных объектах выше, но с учетом того, что собственники таких бизнес–центров чаще всего четко понимают текущую рыночную ситуацию и готовы предлагать помещения по рыночным ставкам или чуть ниже, качественные объекты заполняются даже в текущих условиях.

К тому же управляющие компании или девелоперы часто предлагают бонусы на вход. Например, часть затрат арендаторов может быть оформлена не единовременным платежом, а разбита на весь срок аренды, объясняет Юлия Серебрякова.

А вот Дмитрий Золин считает, что неважно — новый БЦ или старый, так как наиболее уязвимыми в текущих экономических условиях являются морально устаревшие объекты с низким качеством самого здания, а также новые БЦ с неоднозначным местоположением и неправильной арендной политикой.

Правда, по словам Марины Пузановой, недостатки БЦ можно нивелировать ценой, особенно сейчас, когда компании стараются экономить на затратах по аренде.

Но в то же время первоочередной задачей для арендодателей сейчас является сохранение доходности, а значит, важно не только привлекать на пустующие площади новых арендаторов, но и сохранять текущих, причем без существенного дисконтирования.