Подводный камень Южного

Компания "СТАРТ Девелопмент" Захара Смушкина может лишиться более 900 га в Ленобласти, где девелопер планировал продолжение своего проекта — города–спутника Южного. Арбитражный суд СПб и Ленобласти признал сделку приватизации земли недействительной, поскольку по ней протекают реки, а они не могут находиться в частной собственности.

Пятилетняя сделка

Племзавод "Лесное", принадлежащий УК "СТАРТ Девелопмент", приватизировал участок площадью 906 га в Гатчинском районе в декабре 2010 года за 13 млн рублей. Низкую цену в "СТАРТ Девелопмент" объясняли тем, что тогда максимальная выкупная цена по закону не могла быть выше 20% от кадастровой стоимости.

Летом 2015 года в ситуации стала разбираться прокуратура Ленобласти, которая подала иск к "Лесному" и комитету по управлению имуществом Гатчинского района. В прокуратуре указали, что вместе с землей под застройку предприятию досталась часть рек Славянки и Черной с берегами и 192 га земель лесного фонда, приватизация которых запрещена законом.

Информацию о том, что суд признал недействительным договор купли–продажи всего участка завода, подтвердила начальник юридического отдела УК "СТАРТ Девелопмент" Елена Штабная. "Мы намерены обжаловать решение суда в вышестоящих инстанциях", — говорит она.

Юрист утверждает, что на момент сделки земли завода были оформлены как единый кадастровый участок — без выделения рек, берегов и других объектов. "Непонятно, почему при приватизации не внесли изменения, а кадастровая палата и Невско–Ладожское бассейновое водное управление не указали на эту ошибку при проведении сделки. Их согласование было получено", — говорит Елена Штабная.

По результатам проверки прокуратуры могут возбудить уголовное дело против чиновников, ответственных за передачу земли, по статье о злоупотреблении полномочиями (ч. 1 ст. 285 УК РФ).

Пока этот вопрос решается в гатчинском отделе Следственного комитета России.

От части к целому

Сейчас "СТАРТ Девелопмент" проводит межевание и кадастрирование берегов рек, определяет границы водоемов, которые выделят в охранные зоны. "После представления суду документов, определяющих границы водных объектов, решение суда должно быть пересмотрено", — считает Елена Штабная.

Однако не все юристы настроены столь оптимистично.

"Это вряд ли станет основанием для пересмотра судебного акта: межевание влечет изменение параметров приватизированного участка, то есть образуется новый объект недвижимости, который не был предметом приватизации", — поясняет Александра Петрова, старший юрист практики разрешения споров Rightmark group. Таким образом, суд не сможет признать сделку по передаче земли под застройку действительной, ведь приватизированный участок перестанет существовать.

По словам руководителя практики по недвижимости и инвестициям компании "Качкин и Партнеры" Дмитрия Некрестьянова, по открытым данным арбитражного суда, в процессе речь шла о признании сделки недействительной лишь в части берегов рек. Если сделка была признана судом недействительной полностью, то после межевания участков и устранения нарушения девелопер сможет снова выкупить земли для застройки. "В этом случае они будут выкупаться исходя из новой кадастровой стоимости, и цена очевидно будет выше", — уточняет он.

Без продолжения

Город–спутник Южный расположится по обе стороны Киевского шоссе (см. карту). Девелопер готовит концепцию проекта, документацию для развития земли, которую затем продаст застройщикам.

Сейчас компания вплотную занимается частью проекта, расположенной в границах Петербурга, — это 2012 га, купленные в 2009 году. Их застройка должна начаться в 2016 году и продлиться 20 лет. Здесь появится 4,3 млн м2 жилья для 134 тыс. человек. Объем инвестиций в эту часть проекта составит около 180 млрд рублей.

Участок племзавода "Лесное" в презентации 2013 года "СТАРТ Девелопмент" называет "составной частью города–спутника Южного". Здесь, по подсчетам компании, можно за 14 лет построить еще 3,6 млн м2 жилья для 102 тыс. жителей. Объем инвестиций в эту часть оценивался в 189 млрд рублей.