В то время как спрос на жилье в Петербурге в целом упал на 30%, доля крупных застройщиков в общем объеме продаж растет: с начала года — на 10%. Эксперты объясняют это вымыванием с рынка их мелких конкурентов.
Строительный рынок Петербурга постепенно движется к монополизации. Доля 10 ведущих городских девелоперов в общей структуре продаж на первичном рынке жилья по итогам III квартала составила 60%, увеличившись по сравнению с началом года на 10%. Росту рыночной доли крупных застройщиков помогает кризис.
В периоды нестабильности покупатели больше доверяют крупным фирмам, которым легче получать кредиты на развитие и сложнее исчезнуть в неизвестном направлении с случае коллапса. Монополизация, по мнению экспертов, может привести к росту цен на жилье на 5–10% уже в следующем году.
Большие продают больше
На рынке Петербурга и ближайших пригородов, по данным Knight Frank St. Petersburg, сейчас работают около 200 девелоперов. Первая десятка застройщиков по итогам 2014 года вывела на рынок 2,22 млн м2 жилья. Это около 45% от общего объема ввода недвижимости в регионе. За тот же период объем продаж недвижимости лидерами рынка, по оценке экспертов, превысил 2,7 млн м2 — это 50% от общего объема продаж недвижимости в городе и окрестностях.
И хотя ситуация, когда основную часть объектов реализует ограниченное количество строительных фирм, для Петербурга не нова (в 2003 году, например, доля первой десятки строителей Петербурга в общем объеме продаж составляла около 40%), экспертов настораживает тренд централизации рынка, явно усилившийся в этом году.
По данным "
Петербургской недвижимости
", по итогам III квартала 2015 года на долю первой десятки застройщиков пришлось уже 60% в общем объеме продаж. Причем только за последний квартал рост их совокупной доли составил 6%.
Экспертов тревожит, что консолидация рынка происходит не по объективным рыночным законам, когда крупные игроки становятся надежнее и сильнее, а исключительно по размеру.
"Чем крупнее компания, тем у нее больше пробивная мощь. Ей легче решать свои задачи по конкретным проектам. История со страхованием ответственности застройщиков является показательной — первыми смогли решить этот вопрос как раз крупные компании. При этом мы знаем, что крупный — далеко не всегда надежный и качественный. Хотя у больших фирм объективно более выгодная позиция перед банками и заемщиками", — говорит генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер.
Рынок открыт для всех
Крупные застройщики уверяют, что никакой монополизации рынка недвижимости не будет.
"Говорить о критичной ситуации можно, если четыре компании контролируют 100% рынка. А если работают сотни компаний — это нормальная конкурентная среда. Даже если они строят по одному дому", — успокаивает Михаил Духовный из ГК "Эталон".
Его поддерживает заместитель генерального директора по реализации недвижимости "Группы ЛСР" Денис Бабаков: "Покупателю жилья есть из чего выбрать. И на первичном, и на вторичном рынке. Это не монополизация".
"Рынок открыт для всех участников. Главное, чтобы они работали по закону. А следить за этим — обязанность государства", — добавляет директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко.
Крен очевиден
Игроки средней руки происходящим встревожены. "До монополизации рынка пока далеко. Но крен в эту сторону очевиден", — беспокоится исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной.
"Тенденция к монополизации существует. Рынок заемных средств уже доступен только крупным застройщикам. И кризис вымывает с рынка все больше мелких игроков", — отмечает заместитель директора департамента продаж ИСГ "ТАЙМС" Александр Лопатин.
"Дорожают стройматериалы и банковские кредиты. А реализация планов федеральных властей по отмене долевого строительства (см. материал на dp.ru от 27.07.2015. — Ред.) вообще поставит крест на работе небольших строительных фирм", — говорит директор по развитию "Л1" Надежда Калашникова.
По мнению вице–президента
NAI Becar Ильи Андреева, в кризис на плаву смогут удержаться лишь те компании, которые зарабатывают на объемах строительства. "Ведь бизнес мало прогнозируем, а его маржинальность постоянно падает. Реализовывать один–два небольших проекта просто невыгодно", — поясняет он.
"В следующем году эта тенденция продолжится и объемы продаж топ–10 строителей могут вырасти еще больше, — отмечает руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев. — Все это, возможно, приведет к росту цен на 5–10%".
"Рост цен будет технический — с поправкой на инфляцию и дополнительные затраты, которые возникнут из–за сокращения этажности и плотности строительства", — заключил Роман Мирошников из строительной компании "Ойкумена".
“
Монополизация, несмотря на все ее недостатки, способствует большей устойчивости рынка. Это особенно актуально во времена нестабильности. Безусловно, монополизация приведет к росту цен как на строительные материалы, так и на конечный продукт — квартиры. Но рынок все равно найдет баланс спроса и предложения. Также монополизация позволит избежать закредитованности и поможет решить проблему перепроизводства, с которой мы сейчас столкнулись. А сомнительные проекты и вовсе уйдут с рынка. Начнется совершенствование законодательной базы, в частности ФЗ–214, в плане защиты дольщиков, что, собственно, мы уже наблюдаем.
Иван Фатеев
финансовый директор Mirland Development Corporation
“
С учетом тех изменений, которые ожидаются в нашем законодательстве, только крупные компании смогут развивать строительный бизнес. У них достаточно большой объем строящегося жилья в сегменте масс–маркет, на который всегда есть спрос. Это позволит им держаться в рентабельной зоне. А состояние небольших компаний будет зависеть от того, имеют ли они собственные средства, чтобы начинать новые проекты, потому что рассчитывать на средства дольщиков или банковские кредиты они не смогут. Перспектива тех, кто работает исключительно на привлеченные средства, туманна.
Марина Агеева
руководитель отдела продаж УК "Теорема"
“
Монополизация — не очень позитивный процесс, ведь приток новых игроков всегда обеспечивает здоровую конкуренцию. Сейчас, к сожалению, вход малым предприятиям на строительный рынок практически закрыт. Им сложно не только содержать штат сотрудников и получать объекты для работы, но и просто брать кредиты в банке под вменяемые проценты. В этой ситуации очень важна поддержка малого и среднего бизнеса на государственном уровне. Но она в должном объеме не оказывается. Видимо, властям проще договориться и прийти к взаимопониманию с несколькими компаниями, чем с многочисленными игроками на открытом рынке.
Игорь Оноков
генеральный директор компании "Леонтьевский мыс"
