Территориальный балласт

Земельные пятна в Ленобласти, по сути, перестали быть активами и превратились в пассивы. Абсолютное большинство этой земли обречено приносить своим владельцам в обозримой перспективе только убыток. Продать и иным образом обратить в доход можно лишь крохотную часть имеющихся запасов.

Объем потенциально пригодной для освоения земли в Ленобласти, по самым скромным оценкам экспертов, исчисляется десятками тысяч гектаров, по самым смелым — превышает 100 тыс. га. Из этой массы действительно ценные пятна составляют крайне незначительную часть. К ним относятся прежде всего территории рядом с Петербургом, пригодные под строительство квартирных комплексов (любой этажности). Также спросом пользуются земли под коммерческое использование вдоль оживленных трасс. Доля таких земель, по разным оценкам специалистов, составляет менее 1%. Остальная земля может быть использована для продажи ее конечному потребителю — гражданам, желающим обустроиться за городом, — в виде коттеджных поселков или малоэтажных комплексов.
По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, всего на рынке коттеджных поселков предлагается 18 150 участков без подряда и 3 400 участков под коттеджами разной стадии готовности. Суммарно они занимают 3360 га земли (с учетом земель, которые отводятся для организации дорожной сети внутри поселка, а также на детские и спортивные площадки и другие объекты внутренней инфраструктуры). Однако существует еще и потенциальный навес предложения: земельные пятна, которым когда–то собственники дали название и заявили их в качестве коттеджных поселков, но продажи в них по разным причинам либо еще не начаты, либо уже приостановлены. На них суммарно приходится еще примерно 3600 га.
При этом статистика реальных сделок Бюро говорит о том, что за первое полугодие 2015 года в рамках коттеджных поселков было продано около 400 га. Это значит, что при нынешней конъюнктуре конечные потребители за год могут купить 800 га. На фоне десятков тысяч гектаров, которые ждут своего освоения, это капля в море. Увеличить количество поглощаемой рынком земли невозможно. А значит, и обратить значительную часть указанных земель в деньги в обозримой перспективе надежды нет.

Мутный рынок

Многие девелоперы считают, что рынок земельных пятен под застройку в области не сформирован. Продавцы и покупатели не знают, где искать друг друга, а если находят, то в большинстве случаев не могут договориться: нет единых правил и внятного ценообразования. Сегодня землю можно купить либо у частников, либо у профессиональных компаний, которые занимаются ее подготовкой.
Нередко земли по разным причинам продают и сами девелоперы: уходят с рынка, сосредотачивают работу в определенном районе, переходят в другой ценовой класс и прочее. "У нас в реализации уже есть три крупных и активно продающихся проекта в Приозерском районе, два из которых полностью готовы. Jensen Group владеет большим земельным банком в Ленобласти, и в настоящий момент мы готовы продать часть земельных активов", — рассказывает Ольга Украдыженко, директор инвестиционных проектов Jensen Group.
В последние годы сделки с земельными массивами проходят с трудом. Как правило, продать удается земли, расположенные на юге, севере или востоке недалеко от города (обычно без особых природных красот или в поле), при адекватных ценниках.
Найти массив с природными красотами, в лесу или на берегу озера, подходящий для проектов средней и высокой категории, не так просто. "Очень часто такие земли имеют проблемы с юридическим статусом. Может быть либо оформлен договор аренды, либо доверительное управление и прочие схемы, которые делают реализацию всего проекта высокорисковой", — делится наблюдениями Дмитрий Майоров, генеральный директор компании "Русь НТ".

Ближе к земле

По словам экспертов, продавцы земельных массивов постепенно проникаются ситуацией и готовы проявлять все большую гибкость в переговорах с потенциальными покупателями. "Это, пожалуй, единственный позитивный момент. Вероятно, сказались годы бесполезного владения землей, круглые суммы выплаченных за это время налогов. Собственники постепенно приходят к пониманию, что земля, которую они не смогут грамотно использовать сами, — это не актив, а балласт, который обесценивается каждый год все сильнее", — продолжает Дмитрий Майоров.
"Примерно в 30% случаев продавцы крупных земельных пятен выставляют на них адекватные цены, то есть такие, с которых хотя бы можно начинать диалог, — соглашается Алексей Баринов, коммерческий директор ГК "Айдадом". — Сейчас мы активно ищем землю для новых коттеджных поселков. Наша компания в среднем выводит по три–четыре новых проекта в год. Мы готовы купить наделы больше 20 га. Но есть обязательные условия — ИЖС, в 20 км от города на севере или северо–востоке, либо массивы на берегах озер".

Оценка

Земельный фонд Ленобласти

> По данным государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами на начало 2015 года, в собственности граждан и юридических лиц находится 506 800 га (6% от всего земельного фонда Ленобласти). При этом граждане владеют 398 000 га, на юрлица приходится 108 800 га. Примечательно, что у тех и у других 90% площадей (454 200 га) относится к землям сельскохозяйственного назначения. К сожалению, из этих цифр невозможно вычленить ту часть, которой владеют конечные потребители, и неиспользуемый потенциал, то есть земли, которые еще ждут своего превращения в территории складов, жилых кварталов, коттеджных поселков или фермерских хозяйств. Есть только весьма приблизительные и противоречивые оценки.