С начала года в России рассчитываться по сделкам с недвижимостью можно в европейских традициях - по депозиту нотариуса, открывая полную стоимость сделки. Доля сделок по такой схеме растет, но россияне по-прежнему не хотят платить налоги. Чтобы вытеснить сейфовые ячейки и аккредитивы, рынок должен полностью выйти из тени, говорят нотариусы.
С 1 января этого года действуют поправки в 457-ФЗ, согласно которому покупатели и продавцы жилья могут производить расчет не только через ячейку в банке или аккредитив, но и через депозит нотариуса.
Эта норма была заимствована из европейского нотариального законодательства, в некоторых странах Европы доля сделок по такой схеме близится к 100%.
Принцип "одного окна" и открытой стоимости
Схема покупки через депозит нотариуса такова: покупатель по заявлению вносит на счет нотариуса деньги, после чего стороны определяют, фиксируют порядок расчетов в договоре купли-продажи и заверяют его нотариально. Нотариус выдает деньги со своего депозитного счета продавцу жилья, сам подает заявку в Росеестр на регистрацию и контролирует передачу денег.
Главное отличие депозита от сейфовой ячейки - то, что вся сумма сделки отражена в договоре целиком. И если срок владения недвижимостью менее 3 лет (с 2016 года - 5 лет), то с суммы большей 1 млн (по кадастровой стоимости) платится налог. Такая форма расчетов скорее характерна для частных сделок, когда на стороне покупателя и продавца выступают физические лица с наличными денежными средствами без привлечения кредитных денежных средств.
Главных преимуществ этой схемы два: во-первых, действует принцип "одного окна", когда можно произвести расчеты одновременно с оформлением сделки и с подачей на регистрацию документов у нотариуса, то есть не надо идти в банк и в Росреестр. Во-вторых, нотариус полностью контролирует процесс сделки и отвечает за это имуществом. Дополнительное преимущество – независимо от стоимости квартиры депозит нотариуса обойдется в 1500 рублей, это фиксированный тариф, банки же берут за аккредитив в среднем 7-15 тыс. рублей.
Однако помимо этого тарифа нужно будет учесть гос.пошлину, которую нужно заплатить за услуги нотариуса. Она равняется 3 тыс. рублей плюс 0,4% от суммы сделки в случае стоимости квартиры до 1 млн рублей. За квартиру стоимостью от 1 до 10 млн рублей включительно придется заплатить пошлину в 7 тыс. рублей плюс 0,2% от суммы. Если цена недвижимости превышает 10 млн рублей, удостоверение обойдется в 25 тыс. рублей плюс 0,1% от суммы сделки. В случае отчуждения жилых помещений или участков, на которых находятся жилые помещения, тариф не может составлять более 100 тыс. рублей.
Источник:
В тени ячеек
Несмотря на все преимущества, сегодня не более 2-3% сделок проходит по этой схеме, при том, что на вторичном рынке жилья через нотариуса проходит порядка 35-40% сделок в Петербурге, говорит Петр Герасименко, президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
Отдельные нотариусы замечают рост доли сделок, которые проводятся через депозит нотариуса в Петербурге. По оценке нотариуса Алексея Комарова, члена Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, сейчас на рынке Петербурга по такой схеме заключаются 10% сделок, а к концу года он прогнозирует рост до 20% (от всех сделок, совершаемых в нотариальной форме). По его словам, всего в России 5-7% сделок по купли продаже недвижимости проходит через нотариусов.
"Сейчас уже достаточно большой процент сделок совершается через депозит нотариуса. Долю я могу оценить в 5%, это для нас, на мой взгляд, хороший и уже очень существенный процент", - говорит Игорь Гарин, член правления Нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
По мнению Алексея Комарова, банки должны быть заинтересованы в продвижении услуги "депозит нотариуса", потому что рост доли таких сделок поможет существенно нарастить обороты. "Рост на 10% в год принесет банкам увеличение оборота на 1-1,5 млрд рублей в год", - говорит Алексей Комаров.
"Банк выигрывает в том, что нотариус все равно не хранит деньги у себя: он несет их в банк и хранит их в банке на депозитном счете и проценты на них банк не начисляет. Когда деньги лежат в ячейке, банк не может получить процент, а деньгами на депозите нотариуса банк может пользоваться. Таким образом у банка растут обороты", - поясняет Игорь Гарин.
"Для банков доходы, которые они получат при расчетах по сделкам через депозит нотариуса, это как слону дробина, потому что, к сожалению, этот рынок не скоро выйдет из тени, - спорит Петр Герасименко. - Многие люди не указывают реальную стоимость по сделкам с недвижимым имуществом, чтобы минимизировать свои налоги, а именно чтобы не платить НДФЛ, который составляет 13%".
Банкиры пока не спешат вводить услугу "депозит нотариуса". "Для банка предпочтительнее использование аккредитивной формы расчетов", - говорит Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 по СЗФО.
По ее словам, растет популярность аккредитивной формы расчетов. "Правда, пока используется она, в-основном, при покупке жилья на первичном рынке. В настоящий момент уже около 50% сделок приходится именно на эту форму расчетов. На вторичном рынке недвижимости стороны сделки по-прежнему используют сейфинг. На его долю приходится около 98% ипотечных сделок на вторичном рынке недвижимости", - говорит Ирина Зуева.
Депозит вытеснит
Все опрошенные нотариусы уверены, что доля сделок с расчетами через депозит нотариуса будет расти. По прогнозу Игоря Гарина, темпы роста будут зависеть от кризиса на рынке недвижимости, но в перспективе доля сделок через депозит нотариуса может вырасти до 50%.
"Система нотариата действует у нас достаточно давно, и уровень доверия к нотариусам, который будет отслеживать факт регистрации и после этого перечислять денежные средства на счет продавца, выше, чем к банкам. В перспективе депозит нотариуса может даже вытеснить формы, где в расчетах участвует банк. Более того, среди физлиц бытует мнение, что ячейка – это не такая надежная форма, потому что ячейки предоставляются сейчас все чаще расчетными центрами, чем банками", - говорит Мария Бойко, руководитель практики по недвижимости "Дювернуа Лигал".
По мнению главы Нотариальной палаты, перспективы у депозита нотариуса появяться, если в будущем по воле государства сделки с недвижимостью будут выведены из тени. "Это можно сделать хотя бы таким образом: установить норму, чтобы стоимость отчуждаемой недвижимости не была ниже кадастровой оценки. В таком случае деньги, которые проходят и через депозит нотариуса, и через аккредитив, выйдут из тени. Оборот будет открытым и ясным. Сегодня же у банков особого интереса к сделкам через депозит нотариуса не возникает. Интерес появится, если хотя бы половина сделок будет проходить по реальной стоимости", - считает Петр Герасименко.
"Наши показатели по нотариальным депозитам находятся в зародыше. Стать конкурентом аккредитива депозит нотариуса вряд ли не может, потому что аккредитивы используются еще с революции, слишком сильно стереотипное мышление", - говорит Владимир Пахомов, председатель контрольно-ревизионной комиссии Нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
Вместе с тем, по его словам, депозит нотариуса может стать ориентиром на выведение их тени денежных потоков. "Мы берем прогрессивное из законодательства Евросоюза, там это работает больше 100 лет, а в некоторых случаях и 200 лет, и мы надеемся, что и у нас это найдет свое отражение в правильном государственном смысле. Препятствия для этого сейчас – стереотип мышления граждан и отсутствие запретительных мер по расчетам в наличной и безналичной форме", - констатирует Владимир Пахомов.
