Проект реконструкции Большого Гостиного Двора оценили в 15 млрд рублей

Один из крупнейших владельцев торговой недвижимости в Петербурге — компания Fort Group, которую через компанию "Слон и замок" контролируют бывший топ-менеджер "Газпрома" Борис Пайкин и управляющий партнер Максим Левченко (соответственно №34 и 35 в Рейтинге миллиардеров — 2015 "ДП") представила концепцию реконструкции Большого Гостиного Двора в Петербурге. В результате ее реализации Fort Group, которой сейчас принадлежит 10% в ОАО "Большой гостиный двор", которое арендует универмаг у города, надеется стать его собственником или долгосрочным арендатором. Но решение о реализации концепции должен принять Смольный. Возможно, это произойдет уже в этом году.

Концепцию реконструкции Большого Гостиного Двора (БГД) по заказу Fort Group разработало архитектурное бюро Евгения Герасимова. Согласно этой концепции, общий внешний периметр торговых рядов реставрируют, а площадь БГД вырастет с 80 тыс. м2 до 153 м2 за счет реконструкции внутреннего периметра и использования двора, который хотят накрыть легким сетчатым куполом (его высота не превысит 20 м, так что купол виден со стороны не будет).

Арендопригодная площадь увеличится в 4 раза, до 70 тыс. м2. Под торговлю планируют задействовать 60 тыс. м2 (сейчас арендаторы занимают 15 тыс. м2, из которых только 6 тыс. м2 в субаренде, остальное используется самим ОАО "Большой гостиный двор"). Еще 10 тыс. м2 займет бизнес-центр, который собираются построить во внутреннем дворе, снеся не имеющие ценности хозяйственные постройки. Общественные зоны и пространства займут еще 63 тыс. м2, вспомогательные и хозяйственные помещения — 23 тыс. м2 и около 3 тыс. м2 будет отведено под действующий храм и Школу искусств Елены Образцовой.

Проект предполагает также создание парковки на 1025 машин, более 900 из которых будут размещены на двух подземных уровнях. Въезд на парковку, согласно плану, будет осуществляться с Садовой улицы. А выезд — на Думскую улицу. Кроме того, создатели концепции планируют сделать еще один выход из метро прямо в торговые улицы БГД, предположительно в районе Невской линии.

"Общий покупательский трафик, по прогнозу, вырастет до 50-70 тыс. человек в день. А торговый оборот в 20 раз — до $800 млн в год", — говорит Максим Левченко. По его словам, реализация концепции потребует 3-4 года и от 15 млрд рублей инвестиций. "Мы готовы вложить в проект до 30% собственных средств или привлечь партнеров. Не исключаю, что в их числе будут нынешние собственники ОАО "Большой гостиный двор", а также иностранные инвестиционные фонды, особенно восточные, которые активно ищут объекты для вложений в России. Остальное рассчитываем закрыть банковскими кредитами. Переговоры с нашим основным кредитором Сбербанком уже прошли. Есть подтверждение интереса", — отметил Максим Левченко и подчеркнул, что рассчитывает на окупаемость в 7-12 лет.

Он подчеркнул, что решение о судьбе Большого Гостиного Двора должен принимать собственник — а именно город. "В ближайшее время мы отправим материалы о концепции в комитеты Смольного. И до конца года надеемся получить ответ. Инвестора будет выбирать город. Мы готовы выступить в этой роли", — говорит он.

"Комитет по инвестициям Петербурга положительно оценивает перспективу реновации БГД за счет привлечения средств инвестора и готов рассмотреть концепцию, предложенную Fort Group», – сообщили в комитете.

Если инвестировать в проект будет Fort Group, он надеется получить Большой Гостиный Двор или в собственность или в долгосрочную аренду. Интересно, что с 2000 года объект передан в долгосрочную аренду ОАО "Большой гостиный двор" по символической ставке — около $1,7 за 1 м2 в месяц. По условиям договора 55% годовой арендной платы, эквивалентной $1,5 млн без НДС, арендатор должен направлять на ремонт и поддержку здания — федерального памятника, охраняемого ЮНЕСКО. 

"Мы изучили условия этого арендного договора и выяснили, что он может быть расторгнут Смольным в одностороннем порядке, в случае если город решит изъять здание универмага для реконструкции и приспособления под современное использование. В результате будет создан юридически новый объект — с новыми характеристиками. И инвестор реконструкции сможет претендовать на статус его собственника или долгосрочного арендатора, в зависимости от той формы реализации проекта, которую предпочтет город", — пояснил Максим Левченко.

В пресс-службе КИО эту информацию подтвердили, но уточнили, что пока нет решения правительства и никаких действий по расторжению договора комитет не проводит.

Максим Левченко заявил, что в этом случае все договоры субаренды в БГД будут расторгнуты и заключены по новым рыночным ставкам. Сейчас, по его словам, бизнес БГД неэффективен. "Нынешний арендатор универмага сдает половину площадей своим людям по заниженным ставкам. Из-за этого в прошлом году универмаг недополучил 500 млн рублей прибыли. Эту практику мы пытаемся прекратить через суд", — сообщил он.

Но у оппонентов Fort Group — других собственников ОАО "Большой гостиный двор" во главе с гендиректором БГД Еленой Коршуновой — есть своя концепция развития универмага. По их заказу в этом году "Студия 44" освежила свои идеи реконструкции универмага 10-летней давности. И эту концепцию в декабре прошлого года одобрил Совет по культурному наследию. Правда, экономика проекта довольно сомнительна. Он предлагает увеличить торговые площади всего на 10-15%, а внутренний двор отдать под сад-огород.

Городские власти наверняка рассмотрят и оценят обе концепции. Возможно, появятся и другие.

Справка:

Комплекс зданий Гостиного Двора занимает 10 га между Невским проспектом, Садовой улицей, улицей Ломоносова и Перинной линией. Он принадлежит городской казне. Но с 2000 года комплекс у КУГИ арендует ОАО "Большой гостиный двор", который контролируют структуры владельца банка "Викинг" Алексея Устаева (25%) и Константина Мирилашвили (33%), а также 7,5 тыс. акционеров-физлиц (31,6%). У Fort Group 10% ОАО.