Офис в финансовой столице

Немецкий рынок офисной недвижимости встретил 2015 год на подъеме. По данным Cushman&Wakefield, в I квартале 2015 г. объем поглощения офисных площадей в пяти крупнейший городах Германии вырос на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Тысячи квадратных метров

Объем поглощения на рынке недвижимости Франкфурта–на–Майне за I квартал 2015 г. составил 87 тыс. м2, что на 6% больше, чем в I квартале 2014 г., сообщают в Colliers International. Общая площадь офисной недвижимости Франкфурта составляет 11,5 млн м2.

Крупнейшей сделкой стало приобретение консалтинговой посреднической компанией Deutsche Vermogensberatung (DVAG) здания на Виндмюльштрассе (Windmuhlstra?e) площадью 32,2 тыс. м2. Сейчас это здание реконструируется, и в конце 2016–го — начале 2017 г. компания планирует сама занять эти офисные помещения.

В компании Knight Frank среди крупнейших сделок называют также аренду 4,3 тыс. м2 клиникой Klinik am Opernplatz на Опернплац, 14. Компания Zuhlke арендовала 3,8 тыс. м2 на Дюссельдорфер штрассе, 38 (Dusseldorfer Stra?e).

Франкфурт оправдывает свое название финансовой столицы Германии — как и в предыдущие годы, больше всего офисных площадей в I квартале арендовали компании банковской и финансовой сферы. Всего ими было заключено 12 сделок аренды на площадь 34,7 тыс. м2, что составляет 40% от общего объема поглощения, говорится в отчете Colliers International. Консалтинговые компании заключили больше всех сделок — 27, арендовав 12,8 тыс. м2. На компании здравоохранения и социальной сферы пришлось 9 сделок и 7,3 тыс. м2. Из них 60% — это сделка по аренде, заключенная клиникой на Опернплац. Компании еще шести отраслей арендовали более 2 тыс. м2 каждая, что демонстрирует спрос на офисы во Франкфурте не только у банков и консалтинговых фирм.

Высокие и средние

Как премиальные, так и средние арендные ставки на офисную недвижимость во Франкфурте не изменились по сравнению с IV кварталом 2014 г. Премиальные ставки составляют, по данным аналитиков, 35–38 евро за 1 м2 в месяц. Причем по премиальным ставкам сейчас сдаются офисы только в небольшом числе бизнес–центров, таких как на Опернплатц или в небоскребе TaunusTurm. Здесь есть даже небольшое количество офисов, сдаваемых по ставке выше 40 евро за 1 м2 в месяц.

Средняя же арендная ставка по Франкфурту составляет 19,5 евро за 1 м2 в месяц. Она выросла примерно на 5% по сравнению с I кварталом 2015 г., что связано с заключением нескольких крупных сделок по аренде офисов за последний год.

Вышли из оборота

Всего в пяти крупнейших городах объем свободных офисов составляет 5,61 млн м2, из них на Франкфурт–на–Майне приходится 1,2 млн м2. Как отмечают в представительстве компании JLL во Франкфурте, уровень вакансии составляет 10,2% и является наименьшим за последние 12 лет.

Сокращение доли свободных площадей связано не только с активностью арендаторов. Как отмечают в Cushman&Wakefild, значительная доля вакантных офисов была выведена с рынка для ремонта и переоборудования зданий. Так, по данным Colliers International, всего за первые 3 месяца 2015 года на реконструкцию отправились около 100 тыс. м2 офисных площадей, и часть из них будет перестроена под жилую недвижимость, которая пользуется высоким спросом в разных районах города.

Новостройки

Пополняется офисный рынок за счет новых и вводимых после реконструкции бизнес–центров. Всего сейчас во Франкфурте строится, по данным JLL, около 189 тыс. м2, что является самым низким показателем за последние 8 лет. В Cushman&Wakefield оценивают объем строящейся офисной недвижимости в 201 тыс. м2.

В I квартале было выведено на рынок около 28 тыс. м2 офисной недвижимости. Всего, по данным Colliers International, до конца года должно быть завершено строительство и реновация около 130 тыс. м2, из которых 50% уже сданы в аренду. При этом только чуть больше половины новых площадей будет введено в центральном деловом районе Франкфурта (CBD). Наиболее крупные проекты, такие как небоскреб St. Martin Tower, строятся за его пределами.

Офисная недвижимость Франкфурта остается привлекательной для инвестиций — на нее в I квартале 2015 г. пришлось 83% от общего объема сделок, или 916 млн евро. Доходность офисной недвижимости, по данным Knight Frank, составляет 4,7%.

Эксперты Colliers International считают, что результаты I квартала показывают, что рынок офисной недвижимости Франкфурта находится на подъеме. Хотя число крупных сделок не выросло, аренда офисов меньше 5 тыс. м2 выросла на 6%. Тем не менее ожидается, что крупные арендаторы станут активнее и поглощение офисных площадей по итогам 2015 г. составит 400 тыс. м2.