Медленное обесценивание

Ставки аренды на офисные помещения остаются под давлением как геополитических проблем, формирующих негативный фон, так и общего спада в экономике. Снижение активности спроса на офисы также способствует корректировке коммерческих условий в меньшую сторону.

"В сегменте офисной недвижимости наблюдаются те же тенденции, что и в других сегментах рынка коммерческой недвижимости, — отмечает Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, — это отказ от эскалации договоров и фиксация арендной ставки в рублях".

При этом уровень снижения ставок в бизнес–центрах класса А и В в течение I квартала эксперты оценивают по–разному. Так, в компании ASTERA говорят, что снижение составило в среднем 10% и к апрелю средние арендные ставки для класса А составили 1230 рублей за 1 м2 в месяц, а в БЦ класса В — 900 рублей за 1 м2.

В Knight Frank St. Petersburg считают, что по сравнению с IV кварталом 2014 г. на 8% снизились ставки в БЦ класса А и на 6% в классе В соответственно.

Эксперты Maris в ассоциации с CBRE подсчитали, что запрашиваемый уровень арендных ставок в I квартале 2015 г. снизился на 1% в классе А и на 3% в классе В и составил 1 630 и 1 160 рублей за 1 м2 в месяц с учетом НДС и операционных расходов. Как рассказывает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка Maris|CBRE, снижение ставок отмечено во всех районах города. В среднем по городу ставки варьируются в пределах 1400 – 1 800 рублей за 1 м2 в месяц для офисов класса А, для класса В — 900 – 1 300 рублей. Максимальные арендные ставки предлагаются в офисных центрах на Невском пр. и прилегающих улицах и достигают 2 тыс. рублей и более за 1 м2 в месяц.

Не упустить клиента

Для владельцев действующих бизнес–центров важным в I квартале было не потерять действующих арендаторов, улучшая условия в том числе по действующим договорам.

"Конечно, арендодатели не очень охотно идут на снижение стоимости аренды, но управляющая компания старается сохранить клиента, пусть даже с меньшей доходной составляющей", — комментирует руководитель направления продаж и маркетинга группы SOLO Людмила Тэор, поясняя, что расторгнуть договор и после искать нового клиента на пустующие площади сложнее, поэтому почти всегда находится компромисс.

Рассчитывать на уступки со стороны собственника могут прежде всего крупные компании, арендующие помещения площадью от 500 м2.

"В текущей ситуации управляющие бизнес–центрами готовы проявлять гибкость в борьбе за арендаторов, особенно крупных. Встречаются единичные примеры, когда бизнес–центры предлагают таким клиентам поистине уникальные условия, в рамках которых дисконт достигает 50% и более", — говорит Вера Бойкова.

Правда, компании стараются не афишировать такие сделки, чтобы не провоцировать еще большее снижение ставок на рынке.

Новое против старого

Количество переездов могло быть значительно больше в отсутствие компромиссных решений, считает руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова. При этом стратегия удержания существующих арендаторов, несомненно, усложняет процесс привлечения клиентов в новые бизнес–центры.

По словам вице–президента по управлению коммерческой недвижимостью Агентства развития и исследований в недвижимости "АРИН" Екатерины Лапиной, возрастающие объемы предложения высококлассных площадей значительно опережают спрос. Данная ситуация вызывает смещение баланса спроса и предложения в сторону арендатора, особенно в сегменте офисов класса А, но ставки все еще остаются высокими.

Согласно проведенному АРИН анализу, многие арендаторы готовы переехать во вновь введенные современные бизнес–центы. Однако с учетом предлагаемых ставок в этом году активную миграцию мы вряд ли увидим: новые офисы предлагаются в среднем за 1400 – 1600 рублей за 1 м2 в месяц. "Как и год назад, я продолжаю называть эти ставки высокими, — говорит Екатерина Лапина. — В условиях ожидания арендаторов офисное помещение должно стоить не более 1200 рублей за метр".

По прогнозам, до конца года запрашиваемые ставки аренды будут снижаться — прежде всего, будет сужаться разница между запрашиваемыми и реальными ставками.