Монолит рулит

Основные плюсы монолитной технологии — возможность создавать наиболее удачные планировки, гибкость в использовании архитектурных решений, достаточно высокая скорость строительства, меньшая по сравнению с кирпичным домостроением трудоемкость, а также отсутствие ограничений по высотности возводимых зданий. И, конечно, самое важное для застройщика — приемлемое соотношение "цена — качество".

"Можно с уверенностью говорить о том, что монолитное строительство занимает промежуточный уровень между "дорогим" кирпичом и "недорогой" панелью, — рассказывает Евгений Ортин, маркетолог–аналитик НП "Объединение строителей Санкт–Петербурга". — Существует устоявшееся мнение, что при схожих условиях скорость возведения монолитного дома на 30% выше, чем объекта из кирпича. Дело в том, что при использовании современных технологий заливка монолитного каркаса может проходить практически при любых погодных условиях. В морозы необходима только специальная присадка, которая добавляется в бетон. Тем не менее скорость возведения монолитного дома уступает по времени строительству панельного здания. При этом надо понимать, что на ход строительства оказывают влияние не только погодные факторы или уровень профессионализма строителей, но и прежде всего скорость продаж. А также длительность различных согласований, подготовительные работы, логистика материалов, экономическая и маркетинговая стратегия застройщика. Таким образом, скоростные возможности возведения самой коробки дома далеко не всегда напрямую влияют на срок реализации проекта в целом". Стоит отметить, что в последнее время снизилась зависимость стоимости квартиры от использования технологии, по которой построен дом. Сегодня жилье в панельном доме в Петроградском районе, который позиционируется в сегменте бизнес–класса, может стоить в разы дороже квартиры в кирпично–монолитном доме экономкласса у станции метро "Парнас" в Выборгском районе города. На цену могут влиять различные параметры — масштаб проекта, уровень конкуренции в локации, стратегия продаж застройщика, его опыт и репутация, наличие или отсутствие разрешительной документации… Конечно, важнейшим фактором остается местоположение объекта. Например, для объектов класса масс–маркет определяющей является транспортная доступность. Желательно, чтобы дом строился недалеко от станции метро. Или хотя бы, чтобы до метро можно было добраться за не очень продолжительное время.

Основной принцип

Технология монолитного строительства вовсе не так молода, как может показаться на первый взгляд. Первыми зданиями, построенными с применением монолита, были пирамиды в древнем Египте. Тем не менее широкое распространение технология получила не так давно.

Основной принцип монолитного строительства заключается в том, что бетон заливается в опалубку, так в доме появляются стены и перекрытия. Это специальная, заранее подготовленная конструкция из металла или других материалов, предназначенная для придания требуемой формы монолитным бетонным элементам зданий. По мере застывания бетона опалубка снимается и может быть использована в дальнейшем для заливки следующих стен. Иногда, в зависимости от типа материала, используемого для формирования опалубки, она может не сниматься и использоваться в последующем в качестве теплоизоляции. Самое главное свойство монолитных стен и перекрытий — это прочность получаемой в результате конструкции, которая может выдерживать огромные нагрузки. Кроме того, отсутствие стыков, которые при строительстве приходится подгонять друг под друга, также очень важно.

Доля растет

По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", если несколько лет доля объектов монолитного строительства (включая кирпично–монолитную технологию) составляла 75%, то сегодня — уже 82%. И в дальнейшем, благодаря особенностям возведения таких домов, доля таких объектов продолжит расти.

"Безусловно, самой популярной технологией среди застройщиков является кирпично–монолитная в различных вариациях, — говорит Евгения Литвинова, руководитель проекта КЦ "Петербургская Недвижимость". — Это объекты с несущим каркасом из монолита, основным материалом для ограждающих конструкций служит строительный кирпич. Таких домов в предложении порядка 60%. Есть еще и другая группа домов — строящиеся комплексы, несущий каркас которых выполнен из монолита, а ограждающими конструкциями служат газобетон, облицовочный кирпич, керамзитбетон, монолит. Возможно использование навесного фасада. Эта группа объектов занимает порядка 22%".

Монолит в сочетании с кирпичом, газобетоном, навесным фасадом и прочими материалами используются при строительстве жилья любого класса — от сегмента эконом до элитного. Возводятся такие дома повсеместно — во всех районах Северной столицы и в пригородной зоне Ленинградской области. Технологию применяют при строительстве своих объектов большинство застройщиков — от небольших компаний до крупных холдингов. Возведение жилья по монолитной технологии в отличие от панельного строительства не завязано на мощностях комбинатов по производству железобетонных изделий. Нет необходимости и в использовании на стройплощадке суперпрофессиональных кадров — опытных каменщиков, как в случае с кирпичным домостроением. Именно поэтому технология получила широкое распространение.

Так, если, по данным на сентябрь 2013 года, по монолитной технологии (исключая кирпично–монолитную) возводилось в Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области порядка 100 домов, то в настоящее время число таких объектов достигло уже 150. Это крупные комплексы от известных девелоперов — "Мой город" от ГК "Полис" в Мурино, "Австрийский квартал" и "Березовая роща" от того же застройщика — в Кудрово, "Новое Сертолово" от "КВС" в поселке Сертолово, "Огни залива" от "БФА–Девелопмент" в Красносельском районе города, "Граффити" от компании "Ойкумена" и "Юнтолово" от "Главстрой–СПб" в Приморском районе, безымянный микрорайон от компании "Дальпитерстрой" в Шушарах и другие. И небольшие объекты от малоизвестных компаний — "Новая София" в Пушкине от компании "АС–Холдинг Жилсервис", "Агалатово" от компании "Галактика", "Брусничный" в поселке Янино от "Невской строительной компании", "Гармония" в Колтушах от компании "Акватерн" и другие.

В Ассоциации риелторов Санкт–Петербурга и Ленинградской области рассказывают, что в кирпично–монолитном домостроении покупатели ценят и присутствие кирпича, который в глазах людей добавляет дому надежности, и возможность в дальнейшем осуществить перепланировку.

В целом планировочные решения в таких домах гораздо более гибкие, чем, например, в панельных постройках. Объекты данного типа могут быть как многоподъездные, так и одноподъездные дома–точки. Последние предоставляют застройщику наилучшие технические возможности для реализации более интересных планировок. Так, "точка" позволяет создавать наиболее комфортные для жизни квартиры с квадратными помещениями, а не с вытянутыми комнатами–пеналами, наличие которых, к сожалению, отличает многие проекты. Кроме того, можно создавать холлы и коридоры интересной формы. А многосекционные жилые дома часто не отличаются разнообразием планировочных решений в силу особенностей конфигурации здания. Тем не менее в их защиту стоит сказать, что и в таких домах встречаются интересные планировки, которые в рамках одной секции могут повторять то, что запроектировано в домах–точках.

Подходит всем

Популярность квартир в строящихся по монолитной технологии домах традиционно высокая. "Такие объекты подходят всем покупателям, — рассказывает Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости "Невский простор". — Молодые семьи приобретают квартиры в различных вариациях монолитных домов для себя, покупатели в возрасте — для своих детей или для пожилых родителей. Подобное жилье наиболее удобно для последующей сдачи в аренду, так как часто такие строящиеся объекты относятся к классу комфорт и расположены в удобных, обжитых местах у станций метро". Применяется данная технология и при строительстве объектов высокого класса. Возможность свободных планировок — существенный плюс для состоятельных покупателей. Чаще, чем другие виды монолитного домостроения, девелоперы, работающие в сегментах премиум и бизнес, используют сочетание кирпич–монолит. При этом, безусловно, есть и особые требования к таким объектам. Это уникальный архитектурный проект, сохраненный или воссозданный исторический фасад здания, выразительный экстерьер. Так, для домов в исторической части города важен высококачественный фасад с декоративными элементами, возможно применение гранита и известняка, наличие декоративной подсветки и многое другое.