Охота на подрядчика

Согласно оценкам Константина Ковалева, первого заместителя генерального директора ГК "Пионер", направления "Санкт–Петербург", генподряд — крупный рынок с оборотом около 100 млрд рублей в год.

При этом доля госзаказа на российском рынке подряда составляет около 30%, что гораздо выше показателей западных стран: там она не превышает 10–15%.

За чей счет

На Западе за строительство домов берутся лишь компании, имеющие солидную финансовую "подушку". Российские реалии таковы, что немало проектов начинается без внятного финансирования. Заказчик порой может не иметь собственных средств на строительство. В таком случае он нанимает генподрядчика, который выполняет все работы, продает квартиры, а затем возвращает оговоренную долю владельцу прав на землю.

Иногда бывает, что и у генподрядчика нет требуемой суммы на строительство, он привлекает субподрядчиков, которые могли бы выполнить какие–то работы за свой счет и готовы были бы принять квартиры в строящемся доме в оплату этой деятельности.

Даже если требуемая сумма у заказчика имеется, ему важно удостовериться в финансовой состоятельности подрядчика. Необходимо понимать, что выплаченные авансы не пойдут на затыкание каких–либо других дыр в текущем бюджете подрядной организации.

Немало подрядных организаций состоят из директора и бухгалтера. Весь остальной персонал набирается под конкретный заказ.

Однако и подрядчику важно понимать, что деньги у заказчика есть. Иначе оплата его трудов может отложиться на неопределенный срок.

"Мы в последнее время работаем с подрядчиками именно так: предлагаем им выполнить работы за свои деньги, а в качестве гарантии оплаты с нашей стороны предлагаем банковский аккредитив. С теми, кто не готов действовать без авансовых плат, мы не сотрудничаем. Для большинства подрядчиков предложение аккредитива оказывается достаточным показателем нашей финансовой состоятельности, и они спокойно подписывают договор", — рассказывает генеральный директор компании "Русь: Новые территории" Дмитрий Майоров.

Тяга к объемам

Но при поточном строительстве на первое место выходит такой показатель, как сроки работ. Они зависят прежде всего от величины компании–подрядчика и опыта работы с крупными проектами. Как сообщили в Setl City, в городе можно назвать лишь четыре–пять компаний, которые в состоянии взяться за генподряд в нужных для этой компании объемах.

"Сегодня на рынке очень немного подрядчиков, которые могут действительно эффективно управлять строительством. Поэтому многие девелоперы и инвесторы переходят к тому, что начинают создавать свои собственные команды, управляющие проектом. Они не нанимают генподрядчиков, а напрямую ставят задачи подрядным организациям, которые выполняют пакеты работ", — говорит Константин Ковалев.

Существенная часть генподрядных компаний являются кэптивными, то есть принадлежат самим девелоперам.

Среди наиболее крупных питерских подрядчиков, работающих "по внешним заказам", можно назвать "НСК–Монолит" (компания выступала генподрядчиком проектов: ЖК "Парадный квартал", Stella Maris, жилой комплекс на Шпалерной и др.), "Инжпетрострой" (в данный момент работает над несколькими корпусами в "Балтийской жемчужине" и ЖК "GreenЛандия"), "Монолитстрой" (большинство объектов компании расположено в Северной столице, однако есть реализованные объекты в Петрозаводске, Оренбурге и других городах). Компания "КВС" также еще относительно недавно считалась крупным игроком на рынке подряда, однако теперь здесь сосредоточили силы на строительстве лишь собственных объектов.

Тендерные сложности

Как правило, подрядчиков, даже при довольно крупных заказах, ищут либо среди компаний, с которыми уже был опыт взаимодействия, либо по рекомендации знакомых застройщиков. Другой способ найти подрядчика — открытый тендер. Однако в наших условиях, сетуют эксперты, этот способ редко приводит к удовлетворительному результату. Одна из причин, по мнению специалистов, состоит в том, что законы действуют недостаточно жестко по отношению к нарушителям договоров.

С незнакомыми подрядчиками, участвующими в тендерах, могут возникнуть неучтенные риски. Например, в основном договоре прописывается низкая цена — для привлечения интереса к своему предложению, однако в ней оставляются так называемые "закладки" — возможности для увеличения конечной цены за счет дополнительных работ, не описанных в тексте. По результату цена может оказаться совсем не столь привлекательной, как сулили в начале.

Смена подрядчика в процессе — это всегда дополнительные затраты. На начальном этапе это сделать довольно легко. На конечном что–то менять в этом отношении сложно и весьма затратно. За доделки компании берутся неохотно. Во–первых, в этом случае всплывает большое количество ошибок предшественников, которые приходится исправлять да еще нести ответственность за результат. Больших денег доделки уже не сулят: основной объем работ вроде бы выполнен. Поэтому желающих на такую работу придется поискать при помощи дополнительных сумм. Есть случаи, когда смена подрядчика увеличивала суммарную смету строительства на 25%.

У крупных зарубежных компаний и финансовая состоятельность, и владение технологиями строительства не вызывают сомнений. Однако по опыту, говорят эксперты, нередко случается, что зарубежные подрядчики просто не справляются с российскими реалиями — русскими прорабами и узбекскими рабочими. Везти же рабочих из Италии или даже соседней Финляндии оказывается чересчур дорогим удовольствием, делающим конечную цену продукта неконкурентной.