Новый способ развития бизнеса

Дефицит привлекательных земельных участков для строительства офисных центров в черте Петербурга вынуждает девелоперов искать новые способы для развития бизнеса.

"К их числу можно отнести реконцепцию существующих бизнес–центров, — отмечает Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. — Этот шаг позволяет повысить классность объекта и, как следствие, увеличить арендные ставки и уровень доходности такого офисного центра".

По словам Марины Пузановой, руководителя направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg, реконцепция бизнес–центра в чистом виде не может повлиять на классность объекта. Ведь это всего лишь смена профиля объекта. Например, классический бизнес–центр становится IT–парком путем наполнения профильными арендаторами. Между тем сегмент, в котором позиционируется офисный центр, определяется его техническими характеристиками и местоположением. Следовательно, для повышения уровня объекта нужна реконструкция здания с модернизацией инженерных систем, улучшением планировочных решений, отделки и многое другое.

Изменение концепции

Как правило, изменения касаются технического оснащения, появления дополнительных услуг и в целом улучшения сервиса.

"Производится замена инженерных систем здания, систем безопасности, — рассказывает Алексей Ермилов, генеральный директор компании "Фабрика мысли". — Проводится косметический ремонт, часто — с изменением планировочных решений. Увеличивается количество парковочных мест, изменяются их качественные характеристики. Плюс формируется система сервисных услуг — появляются объекты общественного питания (или повышается уровень заведения), конференц–залы, переговорные комнаты, дополнительные сервисы — фитнес–залы, торговые точки и другое".

Эксперт добавляет, что при реконструкции объектов класса С может быть не только изменена концепция, но и при наличии возможностей — технических, финансовых и других — построена новая идеология объекта. Например, офисные площади могут быть дополнены апартаментами, гостиницей или торговыми площадями.

Сервисные услуги

По данным East Real, в основном реконструированные бизнес–центры класса С располагаются в Адмиралтейском, Выборгском и Московском районах Петербурга. Существующий владелец здания занимается улучшением своего объекта, только в случае если оно не подразумевает больших инвестиций. В таком случае класс объекта остается прежним, но при этом бизнес–центр становится привлекательным для арендаторов и помещения не пустуют. По мнению Евгения Городчука, заместителя генерального директора компании "Аркон", распространенным явлением становится оптимизация функциональной структуры площадей (на этажах и по этажам), в том числе и нарезки помещений. С тем чтобы новые офисы были ориентированы на спрос в данном месте. Кроме того, оптимизируются дополнительные сервисные услуги, а также выстраивается более гибкая ценовая политика. Затраты на такую модернизацию невелики, а вот стоимость аренды в итоге может вырасти в среднем на 5%. По словам Альберта Харченко, генерального директора East Real, сейчас в классе С востребованы офисы от 50 до 200 м2 с кабинетной планировкой. Арендаторами бизнес–центров этого сегмента в основном являются компании, которым нужны несколько кабинетов в офисных центрах с хорошей локацией, а также новые небольшие компании.

Рост ставки

Часто реконцепцию объекта проводит его новый собственник. "В последнее время увеличилось количество инвесторов, которые рассматривают варианты приобретения офисных центров класса С с возможностью последующей реконцепции в класс В, — говорит Алексей Ермилов. — В объектах класса С ставки, как правило на 15–20% ниже, чем в бизнес–центрах класса В. Таким образом, в результате реконцепции можно добиться существенного увеличения арендной ставки".

Участники рынка приводят в пример бизнес–центр "Виктория Плаза" (это бывшее здание НИИ "ЭЛЕКТРОНСТАНДАРТ", которое было построено в 1983 году и имело площадь 46 354 м2). Реконструкцию бизнес–центра осуществила компания "Адамант" в 2013 году. В результате классность объекта повысилась с класса С до В. В рамках реконструкции были проведены работы по изменению планировок и внутренней отделки помещений. Объем инвестиций в реконструкцию, по оценкам ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, составил до $1 тыс. на м2.

Еще одним примером реконцепции, по данным Алексея Гулевского, является бизнес–центр "Меридиан" (площадь 21 300 м2). Здание было построено в 70–х годах прошлого века. Работы по реконцепции были проведены в 2008 году, классность объекта также повысилась до сегмента В. Объем инвестиций в данном случае не превысил $1 тыс. за м2.

В качестве примера реконструированных бизнес–центров с переходом из класса С в класс В в Knight Frank St. Petersburg приводят БЦ "Пропаганда" (ул. Маршала Говорова), БЦ Dominat (Магнитогорская ул.), БЦ "Финский, 4" (Финский пер.). Арендные ставки в этом сегменте колеблются от 750 до 1350 руб. за м2 в зависимости от местоположения, инженерного оснащения и общего состояния.

Прогноз места

По данным компании "Фабрика мысли", наибольшее число запросов на аренду офисных помещений отмечается в Центральном и Петроградском районах города.

При этом в этих районах существует большое количество бизнес–центров класса С, востребованных по местоположению. Поэтому нетрудно спрогнозировать, что именно в этих районах в перспективе появятся следующие примеры реконцепции устаревших офисных зданий.