"Деловой Петербург". Компания страшно недооценена

Автор фото: Ермохин Сергей

Глава совета директоров компании Etalon Group Вячеслав Заренков рассказал "ДП", почему не будет делать бизнес в Крыму, из-за чего "дорожные карты" не спасут строительство от коррупции и что мешает ему передать управление компанией по наследству сыну.

Вячеслав Адамович, вы разрабатываете стратегию развития холдинга до 2022 года. Что она собой представляет?

— Мы будем фокусироваться, как и раньше, на создании жилья комфорт–класса в Петербурге, Москве и Подмосковье. Возможно, увеличим объем ввода к 2019 году до 1 млн м2 — в 2 раза по сравнению с нынешним. И на этом, пожалуй, остановимся, поскольку для компании нашего типа это максимально комфортный объем.

Какой земельный банк нужен, чтобы строить до 1 млн м2 жилья в год?

— Земельного банка, который у нас сформирован — на 3,44 млн м2 жилья, хватит до 2017 года. Далее придется добавлять проекты в портфель. Мы ведем переговоры о покупке новых пятен в двух столицах. Думаю, уже в этом году купим один– два проекта до 2 млн м2 в совокупности.

Девелоперы жалуются, что земли под застройку не хватает. Это так?

— По нашей оценке, в пределах Петербурга можно построить не менее 75 млн м2 жилья на тех участках, которые предлагаются к продаже. А в Москве — не одну сотню миллионов "квадратов". Так что земля есть. Но у нее разная готовность и обременения.

В начале марта у Etalon Group изменилась структура управления. Зачем?

— Я был в компании в трех ипостасях: и президент, и председатель совета директоров, и гендиректор. Но в публичной компании такой централизации быть не должно. Поэтому я оставил себе первые две должности и сфокусировался на отношениях с инвесторами и чиновниками. Главным исполнительным директором Etalon Group стал гендиректор УК "Эталон" Антон Евдокимов. А на пост нового финансового директора Etalon Group пригласили гражданина Америки Бориса Светличного. Так что структура управления не изменилась. Просто перераспределили обязанности.

Вы недавно утвердили мотивационную программу для менеджеров. Кого она коснется?

— Есть сотрудники, работа которых непосредственно влияет на рост стоимости акций. Это около 20 человек, которые связаны с инвесторами, отчетностью и финансами. На каждый год мы будем определять нижнюю стоимость акций, от которой будет зависеть размер их бонусов. Но, если бумаги будут дешевле, бонусов не будет.

Вы планируете в этом году впервые выплатить дивиденды. Время пришло?

— Инвесторы хотят получать дивиденды. Нынешняя ситуация в компании это позволяет. Так что мы решили в этом году 20% чистой прибыли за второе полугодие 2013 года направить на эти цели. Получается почти $22 млн, или 7,5 цента на акцию.

Когда вы выходили на IPO в 2011 году, ваши GDR стоили $7, сейчас — $4. Почему такое снижение?

— Геополитическая ситуация и нестабильность фондового рынка. Других причин я не вижу. Влияют и страновой риск, и критическая ситуация в соседней Украине, и санкции против РФ.
После объявления ситуации на Украине наши акции упали в цене более чем на 20%, и до сих пор ситуация не выровнялась. Мы заявляем о рекордных показателях ввода жилья по итогам 2013 года — до 468 тыс. м2. А наши акции дешевеют на 3 копейки. Мы по I кварталу 2014 года отчитались о росте объемов новых контрактов на 48% и росте поступлений денежных средств на 53%. Но фондовый рынок хоть бы на миллиметр дернулся… На самом деле компания страшно недооценена. По нашей оценке, акции стоят не менее $10 за штуку. На конец прошлого года международная оценочная компания JonesLang LaSalle сделала независимую оценку только наших проектов. Получилось $2,73 млрд, а это $9,3 на одну акцию.

Рекорды ввода и продаж жилья в прошлом году — это случайность?

— Нет. В нашей стратегии заложен ежегодный рост сдачи площадей на 25%. Все по плану.

Ситуация с банковским кризисом как–то помогла продажам?

— Слегка. Число единовременных выплат увеличилось на 10%. Опасения людей, которые пытаются платить вперед, видимо, и есть результат банковского кризиса. Но это не основная причина роста продаж. Важнее, на мой взгляд, что мы расширили ассортимент. Если в 2012 году у нас было шесть проектов в продаже, в 2013 году — восемь, то в 2014 году — 14. Покупателю есть из чего выбрать.

Где вы больше работаете — в Петербурге или в столичном регионе?

— Регион не так важен, как сам проект. Но, думаю, 60% наших новых строек будет все–таки в Московском регионе.

Там проще вести бизнес?

— Нет. Везде одно и то же. Те же административные барьеры, из–за которых мы вынуждены закладывать 2 года на получение разрешительной документации по любому проекту. В Москве дороже земля, но и само жилье дороже. Все остальные расходы такие же.

Много у Etalon Group проектов в столичном регионе?

— Пока шесть. В Московской области мы строим четвертую очередь "Изумрудных холмов" в Красногорске — это 188 тыс. м2, а в самой Москве — комплекс "Эталон Сити" на 430 тыс. м2. До конца года запустим проект на пр. Буденного — дом на 70 тыс. м2. И в середине 2015 года планируем начать еще две стройки на 470 тыс. м2 в Дмитровском и Алексеевском районах. Участки были куплены в 2011 и 2012 годах.

А как выглядит портфель проектов в Петербурге?

— Их у нас 10 на 2,2 млн м2. Это проекты, находящиеся в стадии девелопмента, — проектируемые или строящиеся.

Удалось ли решить проблемы с "Ласточкиным гнездом"? (2 года назад компанию обвиняли в том, что она приобрела участок под проект по заниженной цене. — Ред.)

— Была надуманная проблема в СМИ, связанная с бывшим министром обороны Анатолием Сердюковым. Мы действительно строим этот квартал на земле, купленной у Минобороны. Но претензий по сделке к нам нет. Участок куплен на открытых торгах. Причем со второй попытки. В конце прошлого года мы сдали там 189 тыс. м2, в этом сдадим 82 тыс. м2.

Вы задержали начало продаж в "Царской столице" на полгода. Почему?

— Из–за задержек в получении разрешений. Продажи открыли только в июне 2013 г. Но это в итоге принесло нам хорошую прибыль. Мы планировали продавать по 90 тыс. рублей за 1 м2. А в итоге продаем по 120 – 160 тыс. за 1 м2.

Говорят, ваш партнер по этому проекту — глава РЖД Владимир Якунин…

— Владимира Ивановича я знаю поверхностно. Мы для РЖД строили комбинат общественного питания. На церемонии его открытия и встретились. Участок под "Царскую столицу" мы покупали у частной компании. Проект принадлежит "Эталону".

А как дела с проектом на "Вагонмаше"?

— Во втором полугодии мы получим разрешение на строительство и выйдем на площадку. ППТ готов, и соглашение по социнфраструктуре находится в КУГИ. Построим там 207 тыс. м2 жилья до 2016 года.

Как вам идея властей повесить социнфраструктуру на застройщиков?

— Ее должны строить общими усилиями. Оптимальная форма — ГЧП. А повесить все одним чихом на застройщика — значит забрать у него прибыль. Не будет прибыли — не будет и развития.

А решение чиновников не выводить предприятия из города, заменяя их на менее вредные, вы поддерживаете?

— Это можно было сделать в СССР, когда все предприятия были собственностью государства. А сейчас вся промка частная. И решать вопрос "выводить — не выводить" будут собственники. Не надо вмешиваться. Особенно так жестко. Оптимально вывести предприятия за город, попутно обновив технологию, а землю в городе отдать под застройку.

А что вы думаете о создании "дорожной карты" для строительства?

— Три года назад я был инициатором ее создания. Карту разработали — и что? К 2015 году мы должны снизить число разрешений в строительной отрасли до 58. Недавно власти отрапортовали, что число согласований снизилось с 260 до 126. Не знаю даже, радоваться или плакать! Но "дорожные карты" нужны, пока мы не перейдем к уведомительной системе.

Это как?

— Алгоритм такой. Разработал проект, получил на градсовете одобрения, прошел экспертизу и уведомил город, что приступаешь к стройке. Все! Никаких других разрешений и бумажек.

Разрешать удобнее…

— Конечно. Хоть кто–то из чиновников за последние 17 лет был наказан за задержки согласований? Я таких случаев не знаю. Зато знаю, сколько шкур по этому поводу со строителей спустили.

У вас все проекты крупные. А город собирается отказаться от формата КОТ…

— Официально никто об отказе от КОТ не заявлял. Правда, теперь в приоритете малоэтажная застройка. Но мы, например, готовы ее строить. В стратегии до 2022 года предусмотрим выход и на этот рынок.

Другие новые для себя направления бизнеса определили?

— Рассматриваем возможность выхода на рынок арендного жилья. Он огромный и практически без конкуренции. Конечно, рентабельность там 7 – 8%. Но все равно перспективно. Есть планы вернуться в коммерческую недвижимость: строить офисы и технопарки. Направление стартует в 2016 году. Также изучаем возможность создания финансово–инвестиционного бизнеса. К концу года планы станут конкретными.

Как развивается ваш генподрядный бизнес?

— Это бонус к нашей основной программе. И прогнозировать его развитие очень сложно. Активность инвесторов в Петербурге значительно снизилась. По ощущениям, ее вообще нет. Приличные заказы остались в Москве и регионах.
Идти в другие города России хотите?
— Изучаем рынок. На данный момент из 60 регионов уже выбрали 15 приоритетных. В итоге останется два – три, куда и двинемся. Перспективны только города–миллионники, где можно получить достаточную рентабельность — 20 – 25% годовых.

Крым вас интересует?

— Нет. Мы публичная компания. И подобные шаги наверняка будут негативно восприняты рынком.
Кстати, на Украине у нас не было никаких проектов и компаний. Так что вся эта ситуация, слава богу, мимо нас. Не считая падения стоимости акций, о котором я сказал. Со временем возможно рассмотрение и этого региона.

Прогноз изменения цен на жилье на ближайший год дадите?

— Рост будет в рамках инфляции плюс 5 – 6% сверху из–за того, что потребность в жилье сильно превышает предложение. В Москве необходимо строить и сдавать не менее 8 млн м2. А в прошлом году сдали около 2 млн м2. В Петербурге ситуация похожая. По нашим подсчетам, надо строить 4 млн м2 в год, а строим 2,5 млн м2. Так что баланс нарушен и появляется дополнительная дельта к инфляции.

Какая доля компании у вашей семьи?

— Чуть более 45%. Но жена в бизнесе не участвует. А сын Дмитрий руководит советом директоров дочерних компаний холдинга. За ним корпоративное управление.

Передадите бизнес по наследству?

— В публичных компаниях это проблематично. Бизнесом надо управлять — оперативно и корпоративно. Основной орган управления — совет директоров. Председатель совета директоров — фигура выборная. Выберут Дмитрия — будет руководить. Не выберут — будет кто–то другой. Но он вроде готов к этой нагрузке.

Как развивается ваш проект "Созидающий мир"?

— Хорошо и быстро развивается. Выпускаем книги, снимаем фильмы, возим по миру художников. Скоро поедем в Швейцарию, потом — в Туркменистан. Новое направление в искусстве создаем. Сейчас оформляем патент. Так что рассказать об этом смогу после 20 мая. "Созидающий мир" — это проект для души. Мой личный. Его ежегодный бюджет — около $250 тыс. Но не все меряется деньгами. Кстати, денег "Эталона" там нет ни одного рубля.

Как у вас на все времени хватает?

— Компьютер, айпад и видеоконференции помогают. Сейчас я занимаюсь управлением не меньше чем 5 – 10 лет назад. Но могу это делать из любой точки мира.
 
 

О компании

Etalon Group

> Девелоперская группа компаний. Создана в 1987 г. как ЛенСпецСМУ.
> Акционеры — Вячеслав Заренков и члены его семьи (47,2%), менеджмент (12,4%), Baring Vostok (11,1%).
> В 2011 г. провела IPO на Лондонской бирже, в ходе которого привлекла $500 млн.
> Финансовые показатели по МСФО за 2013 г.: выручка — 39,9 млрд рублей, прибыль — 6,7 млрд рублей, капитализация — $2,6 млрд.
> Планирует в 2014 г. впервые выплатить дивиденды в объеме 7,5 цента на акцию.

 
 

 
 

Биография

Вячеслав Заренков

> Родился 28 марта 1951 г. в Белоруссии. В 1977 г. окончил Ленинградский инженерно–строительный институт по специальности "инженер–строитель". Кандидат технических наук.
> В 1973 г. начал карьеру в ГУ по строительству "Главзапстроя" Министерства строительства СССР в тресте № 39 СУ–92.
> В 1987 г. создал и возглавил ЛенСпецСМУ (позже — Etalon Group). Заслуженный строитель России.
> Женат, есть сын.