Продажи с разной скоростью

При этом навес потенциального предложения увеличивается: растет количество непроданных лотов, на рынок выходят новые поселки, размораживаются старые проекты, приостанавливаются уже существующие.

По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, сегодня в реализации находится 399 загородных комплексов, в которых предлагаются участки под самостоятельную застройку, коттеджи либо таунхаусы (сюда не попали малоэтажные комплексы, в которых предлагаются только квартиры). По сравнению с июнем 2013 года количество проектов выросло на 9%. Те же данные приводят и эксперты консалтингового центра "Петербургская Недвижимость".

Однако прирост предложения вовсе не говорит о благополучии: примерно в 60% проектов с начала 2013 года не было подписано ни одной сделки. Еще 26% получает "случайных" покупателей, это значит, что в этих поселках подписываются единичные договоры купли–продажи (вне зависимости от цены предложения). И только в 55 проектах, как утверждают аналитики бюро, идут активные продажи: то есть регулярно заключают сделки (понятно, что объекты в различных ценовых категориях продаются с разной скоростью, однако выделить хороший темп продаж на фоне остальных проектов в отдельной категории несложно). Именно у этих комплексов наибольшие шансы быть обжитыми и успешно завершенными.

Снижение доходов

Цены предложения в 2013 году не изменились: колебания в сторону повышения или понижения на разные типы объектов составляли в среднем процент или доли процента. Так, например, ценники на коттеджи в среднем по рынку за последние полгода подросли на 0,6%, на участки — на 1,3%, на таунхаусы — на 1%. Если же учесть уровень инфляции, то получится, что загородные объекты продолжают дешеветь и весьма серьезно.

По данным информационного обмена данными по сделкам, по сравнению с 2012 годом девелоперы, участвующие в этом проекте, подписали на 38% меньше сделок (2428 продаж в 2012 году против 1586 в 2013–м).

"По нашим данным, всего на рынке в 2013 году было подписано 6 300 сделок (наибольшее количество продаж зафиксировано с участками стоимостью до 100 тыс. рублей / сотка). Оборот рынка в 2013 году составил 18,5 млрд рублей. Однако по сравнению с данными за 2012 год доход застройщиков снизился на 25%", — рассказывает Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости.

Согласно данным по реальным сделкам, в среднем выручка застройщиков, участвующих в обмене, составила 47,8 млн рублей. Однако были и компании, чьи результаты продаж значительно превосходили средний показатель. К примеру, в проекте "Особый статус" от компании "Русь: Новые Территории" в 2013 году было подписано 24 договора на общую сумму 359 млн рублей. В "Охтинском парке" компания "ПулЭкспресс" реализовала 62 дорогих участка на 381 млн рублей. В проекте "Балтийская Ривьера" компания "БТК–девелопмент" выручила 271 млн рублей, продав 27 лотов. В "Прилесном" (застройщик — компания "Факт") продали 68 участков, 49 сделок зафиксировано в "Кавголовском озере" от "Сити 78". Стоит отметить "Золотые ключи" (застройщик — "Старт Девелопмент") и проекты компании "Кивеннапа", которые также лидировали по количеству сделок.

Комплексы в пригородах

Основной спрос по–прежнему приходится на участки без подряда — 76% от всех сделок, подписанных в 2013 году. Еще 15% продаж было зафиксировано с таунхаусами, и только 9% — с коттеджами. Структура спроса практически не отличается от прошлогодней. Существенного смещения интереса покупателей от одного типа загородной недвижимости к другой пока не происходит.

Однако постепенно меняются требования к самим объектам. Как показывает статистика реальных продаж, стоимость покупаемой сотки постепенно подрастает, однако площадь участков снижается. Это значит, что граждане готовы купить надел поменьше, но более качественный (по локации или дополнительным опциям). К примеру, средний размер купленного лота в 2011 году составлял 15,5 сотки, а к декабрю 2013 года — только 11,6 сотки. Потенциальные покупатели недорогих участков готовы мириться с более скромными объектами — сделки наделами площадью 7–8 соток сегодня уже не редкость. Участки столь мелкой нарезки предлагаются в 101 коттеджном поселке, а в 35 из них выставлены в продажу и 6–соточные наделы.

Но это правило не распространяется на дорогие земли (то есть участки за 2 млн рублей и более). Здесь все так же пользуются спросом наделы по 15–20 соток.

Также за последние годы изменилась площадь покупаемых секций: сделок с 30–метровыми лотами почти нет. Так, в 2012 году средний метраж секции составлял 72,5 м2, а в 2013–м — уже 78,1 м2. Стоимость "квадрата" за это время почти не изменилась, однако средняя цена сделки подросла за счет более просторных объектов (с 2,4 млн в 2012–м до 2,7 млн рублей в 2013–м). Этот феномен аналитики объясняют тем, что значительную часть покупателей бюджетных секций оттянули на себя активно развивающиеся жилые квартирные комплексы в пригородах Петербурга.