"Деловой Петербург". Александр Вахмистров: "Эффективная игра"

Александр Иванович, все уже подводят итоги года. Как, на ваш взгляд, изменился строительный рынок?

— Ситуация остается стабильной: спрос и предложение на жилье уравновешены, цены меняются в пределах инфляции. Жилье активно строится. И этот процесс остановить невозможно: жизнь есть жизнь. Нам бы, конечно, хотелось, чтобы темпы были еще выше. Но ввод жилья в этом году и так будет гораздо больше, чем планировал город. Говорили о показателе 2,3 млн м2. Мой личный прогноз — 2,8 – 2,9 млн м2, если процесс не приостанавливать административно. А поскольку у всех застройщиков есть обязательства перед дольщиками, препятствовать вводу готового жилья никто не будет. Это просто неразумно.

Как вам новая команда чиновников в строительном блоке Смольного?

— Отрадно, что пришли люди, которые разбираются в строительстве. У многих есть желание разобраться в ситуации — это еще плюс 50% успеха. Кроме того, закончились разговоры на тему "до нас тут были сплошные непрофессионалы". Наконец–то пошел процесс выруливания и систематизации. Появляются правила игры. И я их поддержу, даже если они меня не устроят. Потому что даже плохие правила лучше, чем их полное отсутствие. Отрасли нужен закон, равный для всех.

Говоря о правилах, которые "не устроили, но пусть будут", вы имеете в виду решение города обязать застройщиков строить социальную инфраструктуру?

— В том числе. Некоторые чиновники почему–то считают, что рождение детей — это результат деятельности строителей жилья. Хотя мне казалось, что эти процессы напрямую никак не связаны. Косвенно — да. Но я бы сказал наоборот: отсутствие своего жилья — одна из причин отказа от семьи и детей. В стране неважная демографическая ситуация. Об этом, кстати, довольно часто говорит президент. В этом году небольшие подвижки были — впервые за много лет рождаемость превысила смертность. Эту тенденцию необходимо поддерживать. Но строительство домов — лишь элемент создания благоприятной среды для основания полноценной семьи. Один из множества. Город считает, что мы должны не только строить жилье, но еще за свой счет возводить социальные объекты и потом передавать их в казну. Странная логика — вразрез с политикой создания доступного жилья. Но, если экономика проекта бьется, можно идти и по этому пути. Но почему строители еще должны платить за это налоги? Почему не создать для строительства таких объектов законные основания?

Основания какого рода?

— Чтобы освободить строителей от дополнительного налогового бремени, нужно внести изменения в 214–ФЗ: после точки в одном абзаце поставить запятую и после слов "инженерная инфраструктура" добавить "и социальная инфраструктура". Вот и все. Тогда это решение хотя бы попадет в правовое поле. А сейчас выходит, что застройщики делают одолжение городу, и при этом возникает эффект двойного налогообложения. Надо законодательно утвердить поправки в закон. Мы их подали вице–губернатору. Но дальше слов дело пока не движется.

Многочисленные проекты комплексного освоения территорий (КОТ) буксуют на этапе согласований… Они городу просто не нужны?

— Никто из чиновников не говорил, что они не нужны. А опасения администрации, что массовое строительство жилья чревато ростом нагрузки на бюджет, — однобокий взгляд. Это не только дополнительная нагрузка, но и дополнительные налоги. Как можно об этом забывать? "Группа ЛСР", например, один из самых крупных налогоплательщиков города: в прошлом году перечислили в бюджет почти 3 млрд рублей. Если предположить, что доля нашей компании около 10% рынка (что близко к истине), получится, что строители за год внесли в бюджет порядка 30 млрд рублей. Это 10% его объема! Плюс налог на имущество и прочий косвенный эффект, вплоть до демографии.

Говорят, основной рост рождаемости в Петербурге обеспечивают мигранты. А жилье тоже в основном они покупают?

— Это большая иллюзия, что мигранты приехали и все скупили. Крупные застройщики недавно посчитали долю иногородних покупателей. Оказалось в среднем около 20% от общего объема продаж. У нас иногородние покупатели — 26% в разных проектах. Причем эти иногородние — в основном приезжие из северных городов России. И львиная доля этих людей — бывшие ленинградцы и их дети. Они когда–то уехали на Север, а теперь хотят вернуться. Перестанем строить жилье — они все равно приедут. Просто будут покупать дороже или жить теснее.

Многие застройщики стали смещать бизнес в Ленобласть. Вы тоже туда шагнули?

— Пока нет. Но из–за градостроительной политики, которая в области более понятная, чем в городе, мы о такой возможности задумываемся. Мы действительно никогда не строили жилье в соседнем регионе, но сейчас, когда нам предлагают участки под новые проекты в приграничных районах — Всеволожском, Выборгском и других, — начинаем оценивать эффективность строительства на этих территориях…

В Мурино?

— Нет, этот район нас не интересует. Рядом с Мурино у нас уже есть проект–миллионник в черте города — на землях бывшего совхоза "Ручьи". Мы рассматриваем южное направление: в сторону Гатчины, Таллинского шоссе. Ведем переговоры с компанией "СВП Групп". Нам предлагают партнерское участие в застройке большой территории на границе с Красносельским районом. (Там у "СВП Групп" 415 га на 3 млн м2 жилья, из них "Группа ЛСР" может построить 1 млн м2. — "ДП".) Переговоры идут, но сделка по выкупу участка под эту стройку не закрыта. Думаю, до конца года все точки над i расставим.

Бывший топ–менеджер "Группы ЛСР" Георгий Богачев, который стал строительным вице–губернатором Ленобласти, как–то помогает вашей работе?

— Георгий Богачев больше года в правительстве области. По ощущениям, он на своем месте и, кажется, удовлетворен работой. Вижу, что он принимает взвешенные решения. Но мы мало пересекаемся, поскольку до сих пор весь бизнес "Группы ЛСР" в Ленобласти был в другой сфере — производстве стройматериалов. Поэтому мы больше общались с блоком экономики, курирующей промышленность. Вообще, когда есть четкие правила работы, общение бизнеса с чиновниками сводится к минимуму. Так и должно быть.

Раз уж коснулись темы стройматериалов, расскажите, довольны ли вы результатами пятилетней программы модернизации производств, которую завершили в этом году?

— Да. Это был серьезный этап развития компании. Он завершен. Общий объем инвестиций в переоснащение предприятий в Петербурге и Ленобласти за последние 5 лет составил 32 млрд рублей. За счет нового оборудования мы серьезно повысили качество продукции. Основная задача на ближайшие 2 года — достичь европейских показателей по выработке и потреблению ресурсов. Идеология такая: мы должны выйти на такую же выработку и такую же энергоэффективность, как заводы с аналогичным оборудованием в Европе.

А сильно сократился штат компании в результате преобразований?

— Мы пошли по пути укрупнения — сегодня все бизнес–процессы выстроены по направлениям, созданы структурные подразделения — бизнес–единицы. Мы убрали дублирующие функции, ввели единые правила, технические стандарты, атрибутику, даже единую спецодежду на всех площадках. Да, численность персонала действительно немного уменьшилась. Но это касается низкоквалифицированного труда. Например, на старых заводах была сортировка кирпича. Его перебирали вручную. Тяжелейшая работа за низкую зарплату. Текучка была большая. Мы отказались от этой практики. Теперь вместо 10 грузчиков работает автоматизированная линия, разгрузкой занимаются роботы, а один специалист контролирует процесс.

А много ли промышленных территорий в черте Петербурга освободилось в результате оптимизации?

— Освободилась площадка "Баррикады" на пр. Энергетиков под строительство жилья. Сейчас мы занимаемся разработкой проекта планировки территории (ППТ) "Баррикады" на Октябрьской наб., где можно построить 600 – 650 тыс. м2 жилья и инфраструктуры. На площадку планируем выйти в 2015 году. Пытаемся сократить санитарные зоны от предприятий в границах территории, в том числе рассматриваем возможность их перебазирования. Ранее также был освобожден участок на Южном шоссе — кирпичное производство выведено в область, а на его месте уже строится жилой комплекс "София" — 307 тыс. м2 жилья. На месте бывшего завода "Электрик" на пр. Медиков также уже строится более 100 тыс. м2 жилья бизнес–класса.

Власти города заявили, что промышленные зоны сокращать не будут. Просто одни предприятия заменят на другие, менее вредные. Как вы относитесь к этой инициативе?

— Полностью поддерживаю администрацию в том, что город должен оставаться промышленным. Но в нем должны располагаться исключительно наукоемкие предприятия. Устаревшие и обрабатывающие производства должны быть выведены на окраины. Практика показывает, что это оправданно.

Вот, например, мы вывели кирпичный завод из микрорайона Купчино в Ленобласть. А теперь для наглядности можем взять тот же кирпичный завод, который выпускает, допустим, 100 млн штук кирпича в год. Каждый кирпич весит 2,5 кг. Значит, на завод нужно привести 250 тыс. т глины и других необходимых материалов и вывезти оттуда столько же готовой продукции. Фура может взять 20 т — получается 25 тыс. машин. Делим на 250 рабочих дней. Получается, 100 машин должно приехать на завод с сырьем и столько же уехать с кирпичами. Каждый день! Разумно держать такое производство в городе? Дороги физически не выдержат нагрузки. В районе будет одна сплошная пробка.

Каков сейчас земельный банк компании?

— Он стабилен — мы поддерживаем его на уровне 8 – 9 млн м2. Согласно последней оценке, наш банк — 8,7 млн м2.

Пополняем его за счет новых сделок. В 2013 году в Петербурге мы купили 2,4 га на ул. Короленко под проект элитного жилого комплекса площадью около 45 тыс. м2. Идет его проектирование. Также выходим на правительство с проектом "Шуваловский парк": 31 га, где будет 420 тыс. м2.

В Екатеринбурге купили в этом году на открытых торгах два участка под строительство около 60 тыс. м2 жилья. Плюс освобождаем собственную промышленную площадку, пригодную для возведения 180 тыс. м2 жилья. В Москве планируем приобрести участок на 350 тыс. м2 недалеко от Подольска, на территории Новой Москвы.

Как развиваются ваши текущие девелоперские проекты?

— В этом году во всех регионах мы вывели на рынок 10 новых проектов — рекордное количество. До конца года мы рассчитывали реализовать 620 тыс. м2 жилья. Но, возможно, и перевыполним план. Сейчас мы вышли на очень высокий уровень продаж: в целом по холдингу — почти 1300 квартир в месяц. Достижением года считаю начало освоения 600 га в Ручьях. Это крупнейший проект в нашем портфеле: будет три жилых комплекса — 4 млн м2 жилья в совокупности. Строить будем исключительно своими силами, без партнеров. Проект рассчитан до 2025 года. Но, думаю, закончим раньше. Продажи в первом комплексе — "Новая Охта" — уже открыты. Их темпами мы удовлетворены.

Можете коротко сформулировать основные тезисы стратегии развития "Группы ЛСР" на ближайшие годы?

— Будем сохранять привязку к трем городам–миллионникам — Петербургу, Москве и Екатеринбургу и основным направлениям бизнеса — девелопменту, строительству и производству стройматериалов. Новые сферы осваивать не планируем. Напротив, выведем из бизнеса менее доходные направления. В частности, уйдем из сегмента коммерческой недвижимости. Управление офисами, конечно, интересный бизнес, но по доходности все же несравним с девелопментом. Будем наращивать объемы жилищного строительства во всех регионах присутствия, сосредоточимся на снижении издержек и увеличении производительности.

Стратегию разработал собственник бизнеса Андрей Молчанов?

— Стратегии всегда разрабатываются коллегиально, в этом залог успеха. "Группа ЛСР" не меняла свою стратегию со дня ее основания — мы всегда стремимся сохранять лидирующие позиции на рынке. Для этого мы много работаем над повышением эффективности нашего бизнеса. Все текущие задачи четко распределены. Оперативное управление деятельностью группы, вопросы повышения производительности и снижения издержек ложатся в мою зону ответственности. Андрей Молчанов этим не занимается, но он, безусловно, в курсе всех деталей. Его внимание в большей степени сконцентрировано на вопросах перспективного развития холдинга.

Говорили, что Андрей Молчанов возвратился в бизнес, чтобы управлять холдингом в ручном режиме…

— Нет и быть не может ручного управления в таких крупных компаниях, как "Группа ЛСР". Большой бизнес — это командная игра. Меня и приглашали создавать систему управления холдингом. Эта работа фактически завершена, сейчас мы будем наращивать эффективность.

В прошлом году у вас истек первый контракт в "Группе ЛСР". Его продлили еще на 3 года. Вы не устали управлять чужим бизнесом?

— Нисколько. Работы много, и она интересная. Мне нравится. В следующем году, по западным меркам, компания достигнет совершеннолетия — 21 года. Можно сказать, что мы только вступаем в активную стадию.