Источник постоянного дохода

Инвестиции в бизнес–центры могут идти по двум направлениям. Если говорить о покупке офисного центра в качестве готового бизнеса со стабильным денежным потоком, то это достаточно привлекательная инвестиция. "Бизнес–центр, полностью заполненный арендаторами, с которыми заключены "длинные" договоры аренды по рыночным арендным ставкам, — прекрасный объект для вложения средств", — отмечает генеральный директор East Real Альберт Харченко. По его словам, офисным центром менее затратно управлять, чем торговой недвижимостью.

Вложения в строительство бизнес–центров ведутся довольно активно, о чем свидетельствует высокий объем предложения, который появится на рынке к концу 2013 года — еще около 150 тыс. м2 (всего 245 тыс. м2 в течение 2013 года, по данным Colliers International).

Правда, по словам экспертов, этот интерес в основном сосредоточен среди сетевых девелоперов, которые изначально уверены в быстром и качественном заполнении своих бизнес–центров и не планируют быстрый выход из проектов.

Десять лет спустя

Окупаемость вложений в этот сегмент коммерческой недвижимости зависит от многих факторов. Однако в среднем бизнес–центры не окупаются раньше чем за 8 – 11 лет.

"Чтобы окупить одни только затраты на строительство, которые лежат в диапазоне от 55 до 90 тыс. рублей за квадратный метр, потребуется не менее 4 – 5 лет, — рассказывает вице–президент компании STEP Юрий Иоффе, — а если добавить расходы на покупку земли, инфраструктуру и операционные издержки, то этот срок увеличивается вдвое".

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор", называет рынок офисов в Петербурге низкодоходным, но стабильным.

"Негативно отразиться на стабильности рынка могут только сильные финансовые потрясения, которые, как говорится, потащат вниз арендаторов", — отмечает он.

Больше — меньше

Срок окупаемости бизнес–центра может сократиться в случае, если начнется быстрый рост арендных ставок. Правда, предпосылок для этого в настоящее время немного.

2013 год стал одним из самых активных периодов с точки зрения введенных офисных квадратных метров, он может побить даже показатели докризисного 2008 года.

Вывод новых объектов на рынок спровоцировал рост доли вакантных площадей.

По данным Colliers International, в III квартале 2013 года объем свободных площадей увеличился с 7,8 до 9,7%. На конец сентября 2013 года в офисных центрах классов А и В насчитывалось около 180 тыс. м2 свободных площадей. "Как результат — резкое повышение конкуренции, — объясняет директор по развитию бизнеса ГК "Портал групп" Иван Евдокимов, — в сложившейся ситуации свежие объекты с качественной локацией повышают свою ликвидность, а морально устаревшие здания или бизнес–центры, удаленные от центра города, приносят все меньшую доходность".

Таким образом, в целом по рынку в ближайшее время особого роста арендных ставок не ожидается.

Выгодная покупка

Разделение рынка приводит к тому, что в поле зрения инвесторов в основном находятся объекты с качественной локацией и прогнозируемой доходностью, заполняемость которых приближена к 100%.

По словам Дмитрия Золина, инвесторы, которые присутствуют сейчас на рынке, консервативны, случайных игроков здесь практически нет. Иван Евдокимов считает, что на рынке также представлены девелоперы с единичными проектами. В основном здесь работают российские инвесторы. Что касается иностранных компаний, то им пока более интересны жилая и торговая недвижимость, которые отличаются большей доходностью. При этом сделок немного.

По словам Альберта Харченко, в основном это сделки по покупке бизнес–центров для собственных нужд. Например, покупка ББР Банком здания на Харьковской ул. у ВТБ для создания филиала и покупка Банком расчетов и сбережений здания на Полтавской ул. Недавно было заявлено о сделке между "ЛСР" и Fort Group. Однако говорить о тенденции повышения инвестиционной активности пока не приходится.