"Деловой Петербург". Стройку гонят из леса

Автор фото: Roma Yandolin

Из–за запрета властей включать земли лесов и сельхозназначения в состав поселений в Ленобласти сократится земельный банк под многоэтажную и коттеджную застройку. Областные чиновники намерены бороться с махинациями на этом рынке.

Власти Ленобласти рекомендовали муниципальным образованиям, которые еще не утвердили генеральные планы, не включать в границы населенных пунктов земли лесного фонда. Вкупе с запретом на включение в границы поселений земель сельхозназначения это, по прогнозам экспертов, приведет к дефициту дешевой земли в регионе. В общей сложности в состав поселений не войдут дополнительно около 10 тыс. га.

Лес вслед за полем

Генпланы пока не приняты в активно застраиваемых Всеволожске, Буграх, Виллози, Тельмановском, Лаголовском, Рощинском поселениях (всего около 100 населенных пунктов). Например, во Всеволожске включить в земли поселений при принятии генплана предлагают 448 га земли лесного фонда, в Рощинском и Полянском поселениях Выборгского района — более 140 га, в Кузьмолово — около 10 га, в Полянах — 31 га, в Кировске — более 600 га, рассказали dp.ru в муниципалитетах.
После присоединения лесных земель к землям поселений их арендатор получает право выкупа, а затем может изменить вид разрешенного использования, например под жилую застройку.
"Раньше существовала такая практика: земли отдавали под рекреацию, после чего на них строились коттеджи, которые продавались физическим лицам, — рассказывает губернатор Ленобласти Александр Дрозденко. — Они получали основания просить включить эти земли со своими коттеджами в границы населенного пункта. Мы приостановили регистрацию всех участков, которые были выделены под рекреационные цели. Без согласия Рослесхоза этого больше происходить не будет".
"Мы проводим анализ представленных проектов генпланов, чтобы выполнить поручение губернатора", — добавляет вице–губернатор Ленобласти по строительству Георгий Богачев.

Показательные проекты

Ранее областные власти уже запретили муниципалитетам включать в границы населенных пунктов земли сельхозназначения. Объяснялось это возрастающей нагрузкой на и без того рекордно дефицитный бюджет региона. На землях под жилищную застройку область обязана создавать инфраструктуру, денег на которую нет.
Только для многоэтажной застройки в Мурино, подсчитали в правительстве области, чтобы обеспечить новых жителей детскими садами, школами и т. д., потребуется более 60 млрд рублей.
Кстати, в Мурино многие земли, на которых сейчас возводятся жилые кварталы, были землями сельхозназначения, выкупались у собственников или у пайщиков (например, земли сельхозпредприятия "Ручьи"), затем переводились под жилищное строительство.
Если вопрос с переводом сельхозземель актуален для строительства многоэтажных домов (dp.ru подробно писал об этом), то лесными угодьями, как правило, интересуются коттеджные девелоперы.
"Лес на участке значительно повышает его ликвидность. В среднем лесистые участки на 15–20% дороже аналогичных по локации участков без леса", — поясняет Елена Карасева, директор по маркетингу компании "ПетроСтиль".
"На рынке загородной недвижимости 75% спроса и реальных продаж сосредоточено в радиусе до 30–40 км от Петербурга", — добавляет директор по маркетингу компании "ПулЭкспресс" Марина Агеева.

Конфликт интересов

Участники рынка недвижимости объясняют, что нечистоплотные компании пытаются продавать по рыночным ценам земли рекреации, которые находятся у них в аренде. Есть и другие конфликтные ситуации. Например, часть земель лесного фонда в советское время передавались в безвозмездное бессрочное пользование сельхозпредприятиям для заготовки древесины, рассказывает руководитель движения "В защиту озер" Ирина Андрианова. Затем совхозы преобразовались в ЗАО и при регистрации земель оформили эти леса в собственность. Это произошло по согласованию с районными властями и территориальными управлениями Росреестра. "При этом процедуру вывода из лесного фонда такие участки земли никогда не проходили, и более того — в 2009 году на них была зарегистрирована собственность Российской Федерации. Тем не менее бывшие совхозы начали распродавать эти земли под коттеджное строительство", — говорит Ирина Андрианова. В пример она приводит ЗАО "Цвелодубово": "Его бывший директор Александр Гаврюшенко является крупным риелтором, реализует под маркой компании CFD Group большие участки земли, в том числе и бывших приписных лесов ЗАО "Цвелодубово". Многие из этих участков уже застроены".
Александр Гаврюшенко, глава CFD Group, это отрицает. Он отметил, что компания работает как агент и продает участки земли разных категорий. По его словам, земли в Приозерском районе включены генпланом населенного пункта при станции Орехово в земли поселений, но несколько лет назад были землями лесного фонда. В Выборгском районе компания продает и земли сельхозназначения, и земли поселений под различные виды использования.
Девелоперы эту ситуацию считают неоднозначной. "Иногда у застройщиков возникают конфликты с населением по поводу застройки леса, однако в подавляющем большинстве случаев спорные территории юридически лесом не являются, они представляют собой поросшие лесом земли сельхозназначения", — говорит Марина Агеева.

Земля подорожает

Предложение земель в различных юридических статусах значительно превышает спрос, говорят эксперты. Но большинство земель неинтересны для застройки из–за отсутствия дорог, инженерных коммуникаций и социальных объектов, отмечает Марина Агеева.
Тотальный запрет на включение земель сельхозназначения и земель гослесфонда в состав поселений приведет к тому, что цены на земли для жилищного строительства в границах поселений могут серьезно вырасти. К примеру, 1 га земли сельхозназначения стоит около $50 тыс., аренда 1 га леса под рекреацию в год сроком на 49 лет — около 50 тыс. рублей. Переведенная под жилищное строительство, эта земля будет стоить от $400 тыс. до $1,5 млн за 1 га — в зависимости от этажности будущей застройки.
"Нововведения лишь создадут дополнительные трудности для заинтересованных лиц: все станет дольше и дороже, — ожидает Дмитрий Майоров, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов. — Количество взяток увеличится".
"Немедленного эффекта запрет не даст, но приведет к сокращению темпов наращивания земельного банка. Результаты станут заметны в среднесрочной перспективе", — прогнозирует Елена Карасева.
В муниципалитетах с позицией правительства тоже согласны не все.
"Это политическое решение, связанное с частными интересами региональной элиты, — говорит собеседник dp.ru, попросивший не называть его имени. — Включение земель в границы поселений существенно увеличивает налогооблагаемую базу. С 2006 по 2013 год из переведенных 10 тыс. га сельхозземель было застроено всего 250 в Мурино, Кудрово и Буграх". По словам источника, если в границы поселения включено 1 тыс. га земли сельхозназначения и лесного фонда, то первый дом на них появится минимум лет через пять, за это время собственник заплатит столько налогов, сколько хватит на необходимую социальную инфраструктуру.
Это новшество может помешать девелоперам коттеджных поселков. Но за последние 5 лет все самые крупные и дорогостоящие коттеджные проекты уже утверждены. Заявленные проекты запрет не затронет, потому что документация по ним давно утверждена. Хотя не исключено, что часть из них реализуется на бывших землях лесного фонда. Теперь муниципалы при утверждении генеральных планов и поправок в них будут зависеть от решения губернатора. Утверждение генпланов поселений перестанет быть бизнесом для муниципальных образований.
Денис Жуков
совладелец "СВП Групп"
Безусловно, сейчас мы прислушаемся к пожеланиям регионального правительства. Мы согласны, что незаконное строительство на лесных землях — это беда. Но я думаю, что в отдаленной перспективе земли лесного фонда, конечно, придется включать в земли поселений. Это очевидно и неизбежно: города и поселения развиваются, им нужно место, чтобы расти. Не всегда в границах населенных пунктов есть территории, где можно разместить различную инфраструктуру — те же спортивные площадки. В будущем мы вернемся к этому вопросу.
Александр Лысов
глава администрации Выборгского района Ленобласти