Ольга Мягченко olga.myagchenko@dp.ru Все статьи автора
10 октября 2013, 10:16 7465

"Деловой Петербург". Коттеджи–призраки

Фото: Беликов Валентин

На загородном рынке обвальное падение продаж. Девелоперы спешно избавляются от неудачных проектов. Лишь немногим удалось избежать серьезных проблем. Участники рынка прогнозируют ухудшение ситуации в 2014 году.

Общий спад в российской экономике отразился и на рынке загородной недвижимости. Вслед за стремительным падением спроса на автомобили продажи коттеджей, земельных участков и таунхаусов тоже показали отрицательную динамику. Проектов, которые не испытывают проблем, считанные единицы. В целом же рынок проседает, и его участники прогнозируют ухудшение ситуации в 2014 году.

"Будут заморозки"

Эксперты не единодушны в оценке состояния рынка, их статистика различается так ощутимо, что это не объяснить погрешностью в подсчетах.

Так, по оценке главы Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского, продажи в загородном сегменте упали вдвое: в августе 2013 года заключена 131 сделка против 258 в августе 2012–го. В целом за лето, которое считается активным загородным сезоном, продано 444 объекта, а летом 2012 года — 701. "Соотношение спроса и предложения в сегменте коттеджей катастрофическое. Более половины проектов, предлагающих коттеджи и участки с подрядом, не дойдут до финиша в нынешнем виде. Будут реконцепции, заморозки, снижение цен", — говорит Дмитрий Сперанский. Из–за падения спроса удвоилось число поселков, которые девелоперы выставили на продажу целиком, и на 25% выросло число замороженных проектов.

Наибольшие проблемы в сравнении с прошлым годом у таунхаусов, а в целом спрос на загородную недвижимость упал на 20%, говорит гендиректор АН Home estate Елена Амирова. С ней согласна глава службы маркетинга "ПулЭкспресс" Марина Агеева: "В трети из продающихся поселков не куплено ни одного объекта. Число заявленных, но не выведенных на рынок поселков в разы больше, чем тех, что находятся в продаже. Неизвестно, когда начнется их реализация и начнется ли вообще. Девелоперы ждут лучших времен".

Самый популярный продукт на загородном рынке — земельные участки (70% предложения). Причем в очень многих проектах, где девелоперы сначала хотели продавать готовые коттеджи или наделы с подрядом, теперь предлагаются "голые" участки — без коммуникаций и подряда. Из–за этого покупателю трудно сориентироваться в ценах: стоимость инженерии составляет 50 – 100% от цены самого надела и выше. Например, в Вуокса–Парке самый дешевый участок стоит 400 тыс. рублей плюс 350 тыс. рублей за коммуникации, в Жемчужине — 168 тыс. и 150 тыс. рублей, в Рамецком — 165 тыс. и 206 тыс. рублей соответственно.

"Не будоражить рынок"

У консалтингового центра " Петербургская Недвижимость" (входит в Setl Group) статистика кардинально отличается. По словам руководителя центра Ольги Трошевой, в первом полугодии 2013 года по сравнению с тем же периодом 2012–го спрос вырос на 17,8% (за январь–июнь 2012–го и 2013 года было продано 3,19 тыс. и 3,71 тыс. объектов соответственно). Гендиректор "Ленд Аспект" Дмитрий Ильенко тоже не наблюдает стагнации: "У нас к осени этого года было продано больше землевладений, чем за весь 2012–й".

"Число сделок с коттеджами сократилось в среднем на 10%. Запас предложения большой, но говорить о затоваривании рано. За счет 20% удачных проектов обеспечивается 80% сделок на рынке, остальные проекты не продают почти ничего", — добавляет директор по маркетингу "ПетроСтиля" Елена Карасева.

"Нам запрещено выдавать негативную информацию, чтобы не будоражить рынок", — пояснили в одной из компаний. Неавторизованно некоторые застройщики заявляют, что уходят с рынка, другие — что уйдут, завершив текущие проекты. Одни агентства недвижимости уже закрыли свои подразделения по продаже загородной первички, другие собираются это сделать.

Причины падения

Руководитель отдела аналитики ГК "Бюллетень недвижимости" Марина Чижкова объясняет падение интереса к загородным домам, во–первых, резким увеличением предложения квартир в сегменте масс–маркет на границе Петербурга и Ленобласти. Туда перетекла часть спроса с некогда оживленного рынка таунхаусов и дешевого малоэтажного жилья в области. Квартиры в этой локации стоят примерно столько же, сколько таун-хаусы, но многоэтажки — более понятный покупателю продукт, там меньше рисков. Кроме того, многие, кто польстился на дешевые малогабаритные таунхаусы по 37 – 40 м2 (такие предложения были очень распространены в последние 2 года), разочаровались в этом жилье. Во–вторых, малоэтажные проекты расположены дальше от Петербурга, чем сопоставимые по цене многоквартирные дома в Мурино, Девяткино и т. д. Покупатели не готовы ежедневно тратить много времени и денег на дорогу от дома до работы.

На загородном рынке почти нет ипотечных сделок, в отличие от городского, а ставки на малоэтажку существенно выше. Большинство поселков строится на дачных и садоводческих землях, банки стараются их не кредитовать, добавляет Елена Амирова.

Купить объект в кредит можно лишь примерно в 20 поселках из имеющихся в продаже 370. Средняя цена покупки в коттеджном сегменте составляет 9 млн рублей — это недоступно для подавляющего большинства потенциальных покупателей. Многие приобретают наделы и строятся самостоятельно (по данным "Петербургской Недвижимости" — 78% от всех сделок на загородной первичке). Причем часто не на первичном рынке, а в обжитых населенных пунктах со сложившейся инфраструктурой. Многие клиенты, которым дом нужен для сезонного проживания, покупают коттеджи в Финляндии.

Скрыть снижение

Девелоперы пытаются активизировать продажи бонусными акциями, но это им не очень удается. "Цены предложения стоят и вверх не пойдут. А немалое количество акций от девелоперов — скрытое снижение цены. Предложение продолжает пополняться, но прирост объема продаж невелик из–за ротации на рынке: одни поселки выходят в продажу, другие приостанавливаются, общее количество остается примерно на одном уровне. На активизацию, мы, конечно, надеемся, но объективных причин к этому нет", — говорит руководитель отдела продаж "БТК девелопмент" Марина Селиванова. Гендиректор компании "Русь: Новые Территории" Дмитрий Майоров считает, что в 2014 году ситуация не улучшится: "Прогнозы прироста ВВП снизились на 1,3%, в стране сумасшедший отток капитала. Это предвестники спада деловой активности. Эта осень будет тяжелее, чем предыдущая, а 2014 год тяжелее, чем нынешний".

Оживление продаж возможно лишь в некоторых наиболее востребованных проектах в радиусе не более 40 км от Петербурга, говорят эксперты.

Судить о продажах на рынке в целом — это как мерить среднюю температуру по больнице. Тогда нужно понять, с учетом морга или без. Некоторые проекты мертво стоят, там по полгода нет ни одной сделки. В других продажи сверх ожидания успешны. Число девелоперов и проектов с регулярными продажами действительно существенно снизилось по сравнению даже с кризисным временем. Но я категорически заявляю, что остановки продаж нет. По проектам, с которыми я работаю, регулярно идут сделки. В основном это объекты высокой степени готовности или компании с прекрасным имиджем.
Светлана Невелева
Светлана Невелева
советник руководителя ГК "СТИНКОМ"
Спрос в летние месяцы был весьма слабым. Мы прогнозировали некий всплеск покупательского интереса к осени, и он уже проявился. Но в целом по рынку ситуация сложная, и осеннее оживление заметно лишь в самых успешных поселках. Чтобы расшевелить продажи, девелоперы предлагают всевозможные скидки и акции: дачу и автомобили в подарок при покупке дома, бесплатный ландшафтный дизайн или внутреннюю отделку. Но положения дел во многих проектах это не исправляет. Значительных изменений цен на загородном рынке мы не ожидаем — они пока стоят.
Елена Машедо
гендиректор компании "ПетроЗемПроект"
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама