Покупатели жилья в новостройках часто не соблюдают самое главное условие — не проверяют документацию на дом — и в результате могут оказаться без денег и без квартиры.
Лет пятнадцать назад, когда покупка жилья для граждан была непривычным делом, а первичный рынок практически не регулировался законодательством и был наполнен строителями–мошенниками, сделки с недвижимостью были очень рискованными. С тех пор рынок стал цивилизованным, приняты законы, защищающие покупателей квартир в новостройках — например, 214–ФЗ о долевом строительстве. Теперь люди уверены, что полностью защищены от обмана при заключении сделок на первичке, и напрасно — махинации с жилыми "квадратами" случаются очень часто", — говорит генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова.
Причем обычно покупатели сами виноваты в том, что оказываются обманутыми, так как пренебрегают самыми очевидными правилами при заключении сделки. Правила эти банальны, но от этого не менее важны.
Без разрешения
Самые распространенные ошибки — покупка квартиры в доме, который строится без разрешения, или на участке, где нельзя возводить многоквартирные дома (если земля предназначена для индивидуального жилищного строительства — ИЖС) или вообще нельзя строить жилье (например, на сельхозземлях).
"Если в 2000–е годы главными проблемами первичного рынка были двойные, тройные и т. д. продажи, то теперь — подобные самовольные постройки, — отмечает заместитель руководителя отделения в адвокатского бюро DS Law в Петербурге Екатерина Ильина. — Самострой нашего времени в массовом порядке начал появляться в пригородах Петербурга в виде так называемых таунхаусов и многоквартирных домов, позиционирующих себя как "клубные" и "элитные". Введенная недавно на федеральном уровне упрощенная процедура регистрации права собственности поспособствовала тому, что девелоперы начали массовое строительство многоквартирных домов, пренебрегая правилами застройки, назначением использования земель и прочее".
Случаи, когда застройщик продает квартиры без разрешения на строительство, встречаются нередко. Не нужно покупать такое жилье, даже если застройщик уверяет, что вот–вот получит необходимые документы.
В документации, которую покупателю обязан предоставить застройщик, должно быть указано, для каких целей ему предоставлен земельный участок. И если выяснится, что земля предназначена для ИЖС, а на ней возводится многоквартирный дом, лучше попрощаться с таким девелопером. Это довольно распространенное нарушение, чаще всего такие квартиры реализуются по схеме ЖСК или через продажу долей в помещении. Раньше через суд компаниям удавалось узаконить такие постройки, но в последнее время суды все чаще выносят решения о сносе нелегитимных домов, и покупатель может потерять и квартиру, и деньги. Например, в этом году такие решения были приняты в отношении жилых комплексов "Никитинская усадьба" (застройщик — "Северо–Западная строительная корпорация), "Людовик XIV" ("Девелопмент групп").
Часто в домах, у которых не все в порядке с документацией, квартиры намного дешевле, чем в среднем по рынку. "К сожалению, в таких случаях граждане отдают предпочтение низкой цене и радужным обещаниям продавцов–застройщиков", — признает Екатерина Ильина.
По ее данным, примерно 600 тыс. м2 всех новостроек Петербурга — проблемные объекты.
Почти неуловимы
В Уголовном кодексе РФ нет специальной нормы, предусматривающей уголовную ответственность за незаконное возведение жилых домов. И, хотя часто очевидно, что, продавая квартиры в доме, на возведение которого нет необходимой документации, застройщик преследовал мошеннические цели, привлечь его к уголовной ответственности практически невозможно. Для этого нужно, чтобы он вообще не начал работы либо провел лишь первоначальные мероприятия, чтобы просто создать видимости стройки, например, просто огородил участок. Если же компания строит объект, хотя и без документов, нарушая правила, не выполняя сроки сдачи дома, то наказать ее за мошенничество не получится. Ее могут только оштрафовать: например, за строительство без разрешения — на 0,5–1 млн рублей (или приостановить деятельность на 3 месяца).
Обычно покупателям не удается разобраться с застройщиком мирно, они идут в суд. Но судебные перспективы дел, связанных с продажами в объектах, строящихся без разрешения или на земле неподходящего статуса, неоднозначные.
Например, трудно сказать, удастся ли вернуть деньги покупателям компании "Эверест", которая обещала построить два жилых комплекса "Новый формат". Год назад девелопер начал заключать с клиентами предварительные договоры на квартиры, но к строительству так и не приступил.
Договоры бронирования квартир, которые заключали с компанией покупатели, — это, по сути, расписки в получении денег, выданные застройщиком. Они не зарегистрированы ни у нотариуса, ни в государственных органах, в отличие от договоров долевого участия, которые оформляются по 214–ФЗ. Весной этого года, когда граждане стали требовать вернуть им вложенные в строительство деньги, "Эверест" не раз обещал им выплатить деньги, но пока не сделал этого. Разрешение на строительство компания так и не получила, сейчас по делу "Нового формата" заведено уголовное дело о мошенничестве.
Как договориться
Наличие разрешения на строительство многоквартирного дома — не гарантия от неприятностей. Среди домов, строящихся по 214–ФЗ, тоже немало проблемных.
Чаще всего дольщики сталкиваются с переносом сроков строительства. Не повезло дольщикам безымянного комплекса в Ленсоветовском от компании "Титан", история которого уходит в 2006 год. Здесь менялся застройщик, но ускорения стройке это не придало: первая очередь, которую должны были ввести еще до кризиса, была заселена только в начале этого года. Вторую "Титан" сначала обещал ввести в конце 2012–го, теперь — в 2014–м.
Юристы советуют требовать, чтобы в договоре долевого участия были прописаны штрафные санкции для застройщика, если он нарушит сроки сдачи. Дольщики "Титана" пренебрегли этим советом. В декабре прошлого года им предложили подписать дополнительные соглашения к договорам, что они не против переноса ввода дома на год без штрафа. Несогласным компания была готова выплатить вложенные в строительство деньги. Учитывая, что большинство дольщиков приобретали квартиры года два назад и цены на новостройки с тех пор существенно выросли, покупатели предпочли подписать документы и пусть с опозданием, но вселиться в квартиры.
"Не у всех граждан такое завидное терпение, — говорит Екатерина Ильина. — В суды Петербурга поступает огромное количество исков к строительным компаниям от людей, желающих вернуть себе свои деньги, отданные на строительство домов. И подавляющее большинство этих исков удовлетворено". Для многих это более приемлемый выход, чем дожидаться новоселья.
Оказавшись перед угрозой потерять деньги и не получить квартиру в новостройке, покупатели часто предъявляют претензии государству и требуют, чтобы оно урегулировало сложившуюся ситуацию. Но, если бы граждане более ответственно подходили к такому серьезному вопросу, как приобретение жилья, интересовались репутацией застройщиков и тщательно проверяли документацию, в большинстве случаев проблем бы не возникало.
