"Деловой Петербург". Стройка после дефолта

Один из лидеров офисного рынка Петербурга — компания "Теорема" Игоря Водопьянова, которая успешно вышла из банкротства год назад, активно включилась в работу на новом поприще. Комиссия по утверждению поправок в генплан одобрила перевод под жилье участка бывшего завода "Химволокно", принадлежащего компании. Девелопер также приступил к строительству жилого комплекса на территории бывшего завода "Россия". В сером промышленном поясе Петербурга эксперты видят значительный потенциал для новых жилищных проектов. Тогда как офисная недвижимость, как показал опыт УК "Теорема", в случае кризиса несет гораздо больше рисков для девелопера.

Жилье в центре внимания

Как рассказал dp.ru Игорь Водопьянов, участок завода "Химволокно" УК "Теорема" купила в 2007 году. Производств сейчас там нет. Игорь Водопьянов рассказал, что на 15 га появится жилой квартал общей площадью 150 тыс. м2 на 5 тыс. жителей. Застройка будет среднеэтажной.

"Пока планируем, что ни рубля бюджетных денег в проекте не будет. Всю социальную инфраструктуру построим за свой счет. А инженерных мощностей там и так достаточно", — говорит Игорь Водопьянов.

Инвестиции в проект, по оценке экспертов АРИН, составят $220 – 250 млн. Если поправки в генплан одобрит ЗС, девелопер приступит к строительству в 2017 году. "Сами видите, как все заколдовалось в нашем городке при новой власти. Попытки что–то построить с нуля — это кранты", — поясняет Игорь Водопьянов.

Второй жилищный проект "Теорема" реализует на участке завода "Россия" на Свердловской наб. Там на 2,5 га уже началось строительство пяти 14–этажных корпусов общей площадью 50 тыс. м2. В проект общей стоимостью $100 млн уже вложено $6 млн. Завершить его девелопер намерен к 2017 году, а продажи жилья там стартуют следующей весной с отметки 100 тыс. рублей за 1 м2.

Еще один жилищный проект на участке площадью 165 га под Петергофом "Теорема" пытается согласовать. Правда, пока безуспешно, хотя в актив уже вложено $9 млн.

Желание заняться жильем Игорь Водопьянов объяснил тем, что это сейчас выгодно. "Мы собирались выходить в этот сегмент еще до кризиса. Но не успели — помешало банкротство", — говорит он.

Эксперты подтверждают, что сейчас рынок жилья по сравнению с коммерческой недвижимостью более маржинален, а квартиры более ликвидны, чем офисы. "Рентабельность здесь — 12 – 25%, а в коммерческой недвижимости — 7 – 15%", — говорит директор по развитию строительной компании "С. Э. Р." Павел Бережной.

После банкротства

До кризиса все перечисленные активы (а также семь бизнес–центров общей площадью более 180 тыс. м2, логистический комплекс "Теорема–Терминал" и 320 га земли под жилье в Ропше. — Ред.) входили в портфель холдинга Игоря Водопьянова Тeorema Holding PLC.

В ходе кризиса у компании возникли проблемы, которые закончились ее банкротством и ликвидацией в начале 2013 года. Этот процесс инициировали британские инвестфонды — держатели облигаций Teorema на сумму $223 млн. В 2008 году из–за финансовых трудностей Teorema перестала платить проценты по облигациям, что и послужило поводом для иска.

Стороны отстаивали свои интересы в судах трех юрисдикций: в Англии, на Кипре и в России. В ноябре 2011 года они достигли мирового соглашения, по которому Teorema передала кредиторам логистический комплекс "Теорема–Терминал" и 100 га в Ропше (сейчас в интересах новых собственников ими управляет английская компания Resolute).

Все остальные ее активы еще в 2009 году выкупил офшор Accuamaks. Участники рынка полагают, что за этой компанией стоят бывшие собственники Teorema. Но сам Игорь Водопьянов это категорически отрицает.

По его словам, управлюящая компания "Теорема" в 2009 году заключила с Accuamaks контракт на управление активами сроком на 10 лет. Так что Accuamaks является в том числе собственником всех перечисленных жилищных проектов девелоперской компании.

Много серых пятен

Рынок коммерческой недвижимости в последнее время богат на новости.

В то время как девелоперы офисной недвижимости выходят в жилищный сегмент, другие игроки тоже пробуют силы на новых рынках. Так, один из лидеров рынка торговых площаде Fort Group решил дополнить портфель своих проектов офисами.

Такой же тактики придерживается и крупнейший владелец ТРК компания "Адамант". В свою очередь, "Группа ЛСР" избавилась от офисов, чтобы сосредоточиться на своей основной деятельности — производстве стройматериалов и жилищном строительстве.

Холдинг "Сенатор", лидер офисного рынка, заявил, что избавляется от непрофильных активов — земли и стрит–ретейла. "Диверсификация портфеля проектов девелоперов — примета времени. Наученные горьким опытом кризисных лет компании не складывают все яйца в одну корзину. Чем сильнее сегментирован бизнес, тем он устойчивее", — говорит Тарас Кручинин, генеральный директор ИСК "СФЕРА".

Новый всплеск девелоперской активности дает шанс для вывода промышленных предприятий с территории серого промышленного пояса Петербурга. "Львиная доля заводских участков имеет выход к воде. А вид на воду повышает цену квартир: в спальных районах — на 10 – 15%, в Центральном — до 30 – 40%", — говорят в компании Setl City.