Мария Степанова news@dp.ru Все статьи автора
27 сентября 2013, 01:09 111

Конкурентное преимущество

Наземная парковка является наиболее простой и недорогой и при этом удобной для пользователей. Но нехватка земли в центре города принуждает к строительству более дорогих паркингов — заглубленных или надземных.

Если подземные паркинги обычно не делают более чем в два уровня, то наземные "этажерки" могут быть и три, и пять, и даже 9 уровней. При этом чем больше уровней, тем менее удобны они для пользователей. Автоматизированные и механизированные парковки позволяют располагать машины в помещениях максимально компактно, однако их использование дополнительно удорожает и усложняет проект, а потому они используются редко.

В большинстве случаев тип паркинга определяется местоположением офисного или торгового центра и типом самого здания (является ли он объектом нового строительства или реконструкции).

Например, на окраинах города при больших современных торговых центрах создаются крупные наземные парковки.

Сегодня каждый девелопер при строительстве офисных центров должен принимать во внимание необходимость организации парковки. Специфика Петербурга заключается в том, что офисы, как правило, сконцентрированы в центральных районах, где с парковочными местами практически везде напряженно. Объясняется это высокой стоимостью земли в центре города, которая вынуждает девелоперов проектировать подземный паркинг. Такое решение позволяет не уменьшать площадь самого проекта в пользу создания наземной парковки. Объекты реконструкции же часто испытывают дефицит парковочных мест.

"Отсутствие парковочных мест в центре города — одна из главных причин головной боли для многих. Поэтому большинство бизнес–центров сегодня строится с паркингом. Для бизнес–центра класса А более характерно строительство подземного или пристроенного отапливаемого и охраняемого паркинга. В объектах более низкого класса чаще встречается наземный паркинг", — отмечает Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор".

Факт расположения

Для разного типа недвижимости сегодня рыночные требования по парковке различаются. Если в центре офисам достаточно одного машино–места на 100 м2 арендуемой площади, а торговле — одного машино–места на 40 – 60 м2 арендуемой площади, то по мере удаления от центра потребность растет и в районе КАД уже достигает одного машино–места на 25 – 30 м2 арендуемой площади. Для гостиниц потребность обычно меньше, а для складской недвижимости особенность состоит в потребности в местах для грузовиков.

"Собственная парковка бизнес–центра — это действительно важное конкурентное преимущество, которое нельзя отрицать. Хотя все же, претендуя на офис в центре Петербурга, арендатор понимает, что с парковкой будут сложности, а факт расположения часто играет более значимую роль", — рассказала Валерия Семенова, директор по маркетингу офисного особняка "Ново–Исаакiевскiй".

При этом некоторые управляющие компании ищут нестандартные пути решения данного вопроса. "Мы ведем активную работу, чтобы решить, казалось бы, нерешаемую задачу — повысить обеспеченность парковочными местами. Например, недавно исследовали квартал и разработали карту, где четко указали, в какое время и где конкретно можно припарковаться неподалеку от бизнес–центра, чтобы не кружить по району в поисках свободного места. Этой картой пользуются как арендаторы, так и их гости, то есть те, кто впервые едет в "Ново–Исаакiевскiй" и может спланировать маршрут так, чтобы подъехать именно туда, где легче припарковаться".

Сроки окупаемости

Стоимость машино–места на открытой парковке ниже, чем в многоярусных и подземных. Некоторые бизнес–центры предлагают охраняемые парковочные места на открытой стоянке бесплатно. По словам Дмитрия Золина, стоимость аренды в крытом паркинге составляет в среднем 4 – 12 тыс. рублей в месяц, в открытом — 1 – 9 тыс. рублей.

Паркинг в объектах коммерческой недвижимости — это низкодоходная функция, однако необходимая для рыночной успешности объекта в целом. Величина коммерческих условий может существенно отличаться в зависимости от расположения и ситуации с бесплатными парковками в окружении объекта. Окупаемость инвестиций непосредственно в паркинг зависит от его типа (открытый, многоуровневый крытый или подземный) и может варьироваться от нескольких месяцев до нескольких лет.

Справедливости ради стоит отметить, что наличие паркинга увеличивает сроки окупаемости всего проекта в целом. В то же время его отсутствие может серьезно повлиять на арендные ставки и заполняемость самого бизнес–центра.

Участники рынка отмечают, что нередки случаи, когда клиенты, особенно крупные, находящиеся в поиске офисных помещений, одновременно с запросом по площади блоков выдвигают требования по количеству необходимых им машино–мест. И далеко не всегда бизнес–центр физически в состоянии выделить нужное количество парковочных мест. Иногда недостаток таковых является причиной отказа компании от одного офисного центра в пользу другого.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама