Город не будет тратить бюджетные средства на создание инфраструктуры для намыва в Курортном районе. В Смольном решили, что в нынешней ситуации тратить 100 млрд рублей на инфраструктуру излишне. Это решение ставит крест на проекте Леонида Михельсона.
В Смольном решили отказаться от софинансирования проекта по намыву 376 га в Курортном районе, который реализует компания "Северо–Запад Инвест", связанная с одним из совладельцев группы "Новатэк" Леонидом Михельсоном. Вчера об этом заявил вице–губернатор Сергей Вязалов. Предварительные расчеты показали, что затраты на создание инфраструктуры в проекте "Новый берег" составят около 100 млрд рублей. "Эта сумма нас не устраивает", — подчеркнул он. В проекте бюджета на 2014 год средств на эти цели не предусмотрено. Более того, как заявил Сергей Вязалов, инвестору предложено реализовать проект полностью за свой счет.
Непрозрачные расчеты
Общий объем инвестиций в проект намыва оценивается в 300 млрд рублей. Удорожание на треть серьезно скажется на его рентабельности. ООО "Северо–Запад Инвест" получило право комплексного освоения территорий в 2009 году. Компания принадлежит кипрским офшорам, конечными бенефициарами считаются акционеры "Новатэка" Леонид Михельсон и Геннадий Тимченко (в самой компании участие Тимченко в проекте опровергают). На искусственных островах запланировано строительство около 2 млн м2 жилой и 1 млн м2 коммерческой недвижимости. Намыв должен завершиться в 2015 году, реализация всего проекта рассчитана до 2028 года.
"Я не понимаю, на кого рассчитан этот проект: на сотрудников "Газпрома", у которых будет офис по соседству в Лахте, или на работников Михельсона, которые будут приезжать с Ямала и покупать жилье на намыве? Экономику проекта никто не видел. То, что мне показывали, — это всего лишь красивые картинки, нарисованные японскими проектировщиками", — категоричен Сергей Вязалов.
В августе 2011 года на последнем заседании городского правительства под руководством Валентины Матвиенко было принято постановление №1180, согласно которому до 2016 года проектирование и строительство инженерных сетей, очистных сооружений и дорог к намывным островам под Сестрорецком берет на себя город. В правовых базах этот документ имеет статус действующего. На общественных слушаниях в 2012 году называли более скромную сумму затрат на инженерию — 30 млрд рублей.
"Официальных документов с предложениями о реализации проекта без финансового участия города нам не поступало", — сообщил dp.ru заместитель генерального директора ООО "Северо–Запад Инвест" Владимир Жуйков. Он признает, что без участия города реализация проекта практически невозможна. При этом в компании подчеркивают, что "как социально ответственный инвестор" понимают проблемы городского бюджета и готовы обсуждать варианты софинансирования. Кстати, в "Северо–Запад Инвест" уверяют, что подготовили и передали свой финансовый план в комитет по строительству.
"Северо–Запад Инвест" уже вложил в проект около 1,5 млрд рублей. Непосредственно к намыву еще не приступили, ведутся подготовительные работы. Разработанный проект планировки и межевания территории пока не согласован городским правительством, сообщили в компании.
Проект застройки намывных территорий должен был стать одним из самых масштабных в городе. Ранее гендиректор ООО "Северо–Запад Инвест" Владимир Смирнов в интервью dp.ru заявлял о планах продавать по 200 тыс. м2 в год, что составляет около 10% общего объема продаж жилья в Петербурге.
Изначально планировалось, что на намыве будет строиться малоэтажное (до 18 м) жилье не ниже комфорт–класса.
Призрачные перспективы
В NAI Becar считают, что застройщик может пересмотреть концепцию проекта: увеличить плотность застройки или этажность. Если компания пойдет по этому пути, у нее есть все шансы компенсировать дополнительные затраты на инфраструктуру за счет большего объема вводимых площадей.
По подсчетам АРИН, в случае если компания будет самостоятельно инвестировать в создание инфраструктуры, издержки составят около 28 тыс. рублей на 1 м2 построенной недвижимости, что делает экономику проекта достаточно рискованной.
Генеральный директор "Охта Групп" Владимир Свиньин считает, что реальные инвестиции в строительство недвижимости на Сестрорецком намыве составят не менее 500 млрд рублей, и таким образом доля затрат на инженерию будет уже не так велика и не станет критичной для экономики проекта. Несмотря на это, в его рентабельности девелопер сомневается.
"У нас нет опыта реализации подобных масштабных проектов. 3 млн м2 — это 30% Петербурга, и все это вдоль Приморского шоссе. Это, на мой взгляд, полная утопия. Реализация квартир в проекте будет идти не меньше 15 – 20 лет", — полагает Владимир Свиньин, добавляя, что продавать больше 150 тыс. м2 в год здесь невозможно. Сейчас в жилых комплексах Сестрорецка, по данным УК "Магистр", продается 4 – 6 тыс. м2 в год.
"Чтобы окупить финансовые и временные издержки, цена "квадрата", скорее всего, установится на уровне минимум 120 – 130 тыс. рублей", — говорит Екатерина Марковец, управляющий партнер УК "Магистр". Сейчас средние цены на жилье в этой зоне составляют, по подсчетам ГК "Новый Петербург", от 65 тыс. до 110 тыс рублей за 1 м2.
"Думаю, город отказался от участия в проекте потому, что не видит перспектив возврата инвестиций. Получив по 2% с балансовой стоимости от 3 млн м2, город, конечно, вернул бы свои 100 млрд, но это будет бог знает когда", — рассуждает один из участников рынка недвижимости. "Жаль, если проект не будет реализован. Он достаточно интересный, кроме того, позволил бы подтолкнуть развитие всей близлежащей зоны", — считает Андрей Вересов, гендиректор ГК "Новый Петербург".
Список отказников
Проблемы с инфраструктурой начались и у другого намыва — на Васильевском острове, где подведение инженерных сетей должно происходить за счет города. Строительство домов на намывной территории уже идет (хотя не все объекты строятся с разрешением), а о сетях и дорогах речи пока нет. По договору город должен построить их не позже 2026 года, при этом завершить строительство первых домов девелоперы планируют в 2014 году.
Намыв в Курортном районе — не первый знаковый проект, стартовавший при Валентине Матвиенко и замороженный губернатором Георгием Полтавченко.
Так, с 2011 года в Смольном отказались от строительства Орловского тоннеля, линии скоростного трамвая до аэропорта Пулково и Ново–Адмиралтейского моста. Также свернули проект венгерского TriGranit по созданию Дворца искусств на Васильевском острове и реконструкцию Апраксина двора силами "Главстроя–СПб" Олега Дерипаски.
Отказ от знаковых проектов и перекладывание на инвесторов обязательств сказывается на инвестиционной привлекательности города, считают в NAI Becar. Что, в свою очередь, может не лучшим образом отразиться на доходах городского бюджета.
“
Я не понимаю, кому этот проект нужен, кроме девелопера. Это стратегически не очень интересно городу. Против здравого смысла — что–то намывать в Сестрорецке при колоссальных инфраструктурных и средовых проблемах в городской черте, у нас сотни гектар промки, которые нужно развивать, — целесообразности для города вкладываться в социалку, в инженерию здесь я не понимаю.Полагаю, это просто сомнительная лоббистская история. Если же девелоперу проект станет невыгоден после выхода города, то это вдвойне циничный проект — получается, что вся его рентабельность за счет бюджетных средств.
Василий Селиванов
генеральный директор компании Legenda
“
Это прекрасная новость, что город не будет финансировать инфраструктуру для намывных территорий. 100 млрд рублей — просто гигантская цифра. Без вложений города этот проект нерентабелен, и есть шанс, что он вообще не состоится. Этому будут рады более 90% жителей Курортного района, которые протестовали против намыва. Сейчас самый подходящий момент для того, чтобы отказаться от этого проекта, — работы в акватории еще не начались, и экологии Финского залива не нанесен значительный ущерб.
Анатолий Кривенченко
депутат Законодательного собрания СПб от Курортного райна
