"Деловой Петербург". Поезд уходит

Дирекция железнодорожных вокзалов (ДЖВ — филиал РЖД) реализует новую стратегию развития крупных вокзалов, один из главных принципов которой — единообразие. Его железнодорожники намерены добиваться за счет передачи коммерческих площадей преимущественно сетевым федеральным компаниям.

Руководство РЖД поставило перед дирекцией четкую задачу — привести все вокзалы к единому стандарту, провести их модернизацию и реконструкцию. "Человек, садящийся в поезд во Владивостоке, должен понимать, что он увидит на вокзале в Екатеринбурге, Москве. То есть на всех вокзалах увидит одинаковые, известные бренды и получит понятный набор услуг известного качества", — объяснили в дирекции.

В результате реализации новой стратегии крупный петербургский бизнесмен Дмитрий Михальченко, хозяин многопрофильного холдинга "Форум", может лишиться одного из весьма прибыльных направлений бизнеса — доходов от управления коммерческими площадями пяти крупных петербургских вокзалов: Московского, Финляндского, Балтийского, Витебского и Ладожского.

Доходы от вокзальных площадей, контролируемых структурами Михальченко, не раскрывают ни в холдинге, ни в ДЖВ. Вообще вся финансово–хозяйственная деятельность на вокзалах держится в строжайшей тайне. Но эксперты "ДП" смогли оценить масштабы привокзального бизнеса Дмитрия Михальченко. Аффилированные с ним компании контролируют 95% торговых площадей на пяти вокзалах, или 17 500 м2, средний доход от аренды которых составляет не менее 2,5 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. В сумме это около 525 млн рублей в год. Плюс к этому Дмитрий Михальченко получает доход от непосредственной реализации товаров и услуг на вокзалах. В частности, предприятия общественного питания на вокзалах контролирует аффилированное с ним ЗАО "Трактирный промысел". За 2012 год, согласно отчетности, оборот компании превысил 550 млн рублей.

Накануне праздника

На балансе ДЖВ более 350 вокзалов по всей стране, через них проходит 80% пассажиров дальнего следования (около 90 млн человек в год).

Уникальная ситуация с петербургскими вокзалами, не вошедшими в коммерческий оборот ДЖВ, сложилась в 2001–2002 годах — тогда по договоренности с городскими властями руководство железных дорог передало торговые площади основных местных вокзалов в управление Дмитрию Михальченко, чтобы он привел их в порядок накануне празднования 300–летия Петербурга. "Мы вложили в реконструкцию городских вокзалов более $10 млн", — сообщила замдиректора подконтрольного Михальченко ЗАО "Торговый комплекс Московского вокзала" Татьяна Куприна.

Договоры с РЖД у Дмитрия Михальченко заканчиваются в 2015 – 2016 годах. Будут ли они продлены, в его холдинге не комментируют. Аналогичную официальную позицию занимают и в ДЖВ, поясняя лишь, что по этому поводу идут консультации. Однако неформально источник в ДЖВ предположил, что, вероятнее всего, петербургские вокзалы будут возвращены в распоряжение дирекции, поскольку сложившаяся ситуация никак не вписывается в новую концепцию единообразия вокзалов. При этом Татьяна Куприна отметила, что у управляющих с РЖД складываются конструктивные отношения, правда, никаких совместных (даже краткосрочных) проектов с ДЖВ у них нет.

Для удобства бизнеса

С момента своего появления в 2007 году ДЖВ занималась формированием организационной структуры управления вокзалами, создавая дочерние и зависимые общества — капилляры, по которым в бюджет дирекции стекаются денежные ручейки от ретейлеров, рестораторов и т. п. Получилась достаточно сложная и запутанная схема с сомнительной экономической эффективностью.

Сама дирекция не занимается коммерческой деятельностью, а именно привлечением арендаторов — розничных торговцев, предприятий общественного питания. Эта функция передана посредникам — нескольким десяткам коммерческих компаний (как правило, с непрозрачными собственниками), которые арендуют площади у ДЖВ и сдают их в субаренду кафе, ресторанам и магазинам. В дирекции пояснили, что такая схема создана для удобства предпринимателей, чтоб избавить их от бюрократических проволочек внутри железнодорожного холдинга.

Размер дохода от аренды ДЖВ не раскрывает, поясняя лишь, что весь доход направляется на развитие менее инвестиционно привлекательных вокзалов в регионах.

Входной билет

Арендаторы отбираются на аукционе, объясняют в ДЖВ, победители создают совместную проектную компанию с дочерней структурой ДЖВ — ОАО "РЖД — Развитие вокзалов" (эта организация контролирует действие арендаторов). "На аукционе арендаторы покупают право заключить партнерское соглашение и создать проектную организацию для привлечения субарендаторов", — объяснили в ДЖВ. Цена такого права составляет 1–5 млн рублей.

Так, например, одним из арендаторов, отвечающих за развитие аптек на всех вокзалах страны, является ОАО "Трансфарма", принадлежащее петербургскому ОАО "Фармация". Также есть специальные юридические лица, сдающие в субаренду площади под рестораны, кафе и магазины. Например, ОАО "Трансмаркет" отвечает за наполнение вокзалов продуктовыми ретейлерами. Благодаря этому посреднику осенью 2013 года 1 тыс. м2 на Казанском вокзале Москвы займет первый сетевой продуктовый магазин SPAR — ЗАО "Спар Ритейл".

Другой посредник — ОАО "Транссвязь", отвечающее за организацию медийных салонов, завлекает на вокзалы московскую сеть "Хит Зона". До конца этого года столичный ретейлер откроет первые две точки и в Петербурге на Московском и Ладожском вокзалах — на площадях, не подконтрольных Дмитрию Михальченко.

Вокзальные тонкости

Специально для размещения на вокзале скорректирован формат "Хит Зон". Эти торговые точки будут меньше по площади — 40–60 м2 вместо 150–200 м2, а также станут предлагать сокращенный ассортимент — 3–4 тыс. наименований вместо 5–6 тыс., рассказал Олег Астахов, генеральный директор компании "Хит Зона". "Судя по тому, как "Хит Зона" работает на Павелецком вокзале, проходимость таких магазинов очень высока, в ассортименте востребованы цифровая техника, аксессуары и сувениры", — добавил он.

Вокзальный трафик успешно осваивают и другие участники рынка. По информации РЖД, планируют открытие своих салонов на российских вокзалах "МегаФон", "Евросеть". Салоны "Евросети" уже есть в Петербурге на Московском и Витебском вокзалах, в планах компании открыть точки продаж на Финляндском и Ладожском. Ведут переговоры о размещении своих магазинов "Пятерочка" и "Перекресток", входящие в Х5 Retail Group, сообщил Владимир Русанов, руководитель управления по связям с общественностью и PR компании.

Тяжело работать

Однако совместный бизнес с РЖД не у всех предпринимателей идет гладко. Евгений Богданов, генеральный директор ОАО "Фармация", отмечает, что с РЖД очень тяжело работать — постоянно меняются условия. Когда его компания несколько лет назад начинала сотрудничество с ДЖВ, планировалось к 2011 году открыть 50 аптечных пунктов под брендом "100 дорог". Но не получилось. "Топчемся пока в Москве, энергичного развития не получается. Удалось открыть только пять точек на столичных вокзалах, а в Петербурге — ни одной. Здесь другая управляющая компания", — говорит Евгений Богданов. По его словам, одно из препятствий в развитии сети — высокие арендные ставки, для аптек они вдвое выше, чем для общепита и розницы.

"Средняя ставка аренды на вокзале сравнима со средней ставкой аренды в торговом комплексе", — отмечает управляющий Северо–Западным филиалом "Евросети" Денис Голещихин. По его словам, это не очень благоприятно отражается на рентабельности, так как на вокзалах ярко выражена сезонность: большой поток пассажиров формируется только с мая по октябрь, и невозможно держать продажи на высоком уровне весь год.