Земли стало больше

Такого обилия земельных участков на рынке до сих пор не было. За последние полгода в продажу вернулось много ранее замороженных проектов, что заметно увеличило общий объем предложения.

Всего в 255 коттеджных поселках насчитывается 32 700 участков (не считая домов и секций в таунхаусах), из них на данный момент не реализовано 17 160 лотов. Еще около 11 000 участков, согласно данным Единой мультилистинговой системы, предлагается частными владельцами вне организованных коттеджных комплексов.

Имеющийся объем предложения в разы превосходит объем годового поглощения: значительная часть выставленных лотов не найдет покупателей в ближайшие несколько лет.

Между тем предложение все продолжает распухать: по данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, еще 13 проектов с предложением участков без подряда заявлено застройщиками и будет выведено в продажу в ближайшее время. И 48 загородных комплексов числятся среди приостановленных.

Рано или поздно эти земли также вернутся на рынок, возможно, предварительно пройдя реконцепцию.

Постоянно расширяется список загородных проектов, которые выставлены в продажу единым пятном после неудачных попыток реализации "в розницу". Сегодня в списке значатся 13 таких проектов. Это еще увеличивает "навес" потенциального предложения.

Земельный калейдоскоп

Почти треть предложения приходится на Всеволожский район Ленобласти. Здесь сегодня реализуются 83 проекта, предлагающих участки под самостоятельную застройку. За ним идут плотным строем Выборгский (41 проект), Ломоносовский (36 проектов) и Приозерский (35 проектов) районы.

Весьма небольшой выбор земли предлагает Курортный район — как правило, застройщики на местных гектарах стараются строить и продавать готовые дома, чтобы увеличить выручку. Участки без подряда предлагают в этом месте лишь семь коттеджных поселков.

То же самое относится и к другим "городским" территориям: Пушкинскому и Петродворцовому районам. Хотя за последние годы в предложении существенно увеличилась доля территорий, расположенных к югу от Петербурга (Гатчинский, Ломоносовский, Кировский районы), северные земли все еще существенно превалируют по объемам предложения. Хотя сами проекты здесь, как правило, скромнее по размерам: большие пятна остались лишь в менее востребованных южных районах и на значительном удалении от города на востоке.

Основная масса предложения сегодня приходится на проекты, находящиеся относительно недалеко от городской черты: 65 загородных комплексов предлагают участки на удалении до 15 км от Петербурга, еще 66 проектов — на расстоянии от 15 до 30 км. Далее плотность коттеджных поселков заметно снижается.

Самые дальние проекты расположены в 150 км от мегаполиса (проекты "Пять Озер" и "Вревское"). Впрочем, девелоперы предпринимали попытки предлагать и еще более удаленные земли: проект "Чудское озеро" (180 км) в данный момент приостановлен, "Городок на Ладоге" (200 км) реализуется единым лотом. Проект "Порховские просторы" (260 км), расположенный в Псковской области, из–за отсутствия спроса со стороны петербуржцев, видимо, будет переориентирован на местный спрос.

От и до

Всего на рынке 47 проектов, предлагающих приобрести участки по цене ниже 50 000 рублей за сотку (самая доступная земля в Лужском и Кировском районах, где предложение стартует от 10 000 рублей за сотку). Загородных комплексов, в которых предлагаются земли по цене от 50 000 до 100 000 рублей за сотку, заметно больше — 88. Примерно столь же широкий выбор у покупателей, готовых отдать по 100 000 – 200 000 рублей за каждую сотку. Коттеджных поселков, в которых цены на землю начинаются от 200 000 рублей, относительно немного — всего 32, причем 11 из них торгуют наделами не дешевле 400 000 руб. / сотка.

Пятна для девелоперов

Земельных пятен, пригодных для девелопмента, в открытых источниках встречается весьма немного. К примеру, мультилистинг содержит всего 34 участка площадью от 3 га. Куда больше наделов не выставляется собственниками в рекламу, а предлагается к освоению в частном порядке.

Девелоперы регулярно получают предложения приобрести землю на тех или иных условиях. "Как правило, владельцы готовы рассматривать условия соинвестирования: но требуют гарантий и при этом выставляют цены в 1,5–2 раза выше, чем те, которые были бы нам интересны.

Чаще всего хотят получить фиксированную цену, а все риски переложить на нас", — делится опытом Дмитрий Майоров, генеральный директор компании "Русь: Новые Территории".

По словам эксперта, на северном направлении от города предлагаются участки в среднем по 100 000 рублей за сотку (если получены техусловия на подключение электричества и газа, то 150 000 руб. / сотка).

Специалисты компании "Народный дом" отмечают, что на южном направлении цены на землю для девелоперов за последний год подросли на 20 – 30%. Цены здесь пока существенно ниже, чем в районах, находящихся к северу от Петербурга, вполне можно присмотреть участок с полученными техусловиями по 50 000 руб. / сотка.

Быстро растет число проектов, которые девелоперы пытаются продать единым куском. За последние полгода список вырос в 1,5 раза: с восьми до 13 лотов. К нему добавились проекты "Зеленая Роща" (Выборгский район), "Речное" (Лужский район), "Надежда" (Лужский район), "Екатериновка" (Всеволожский район), "Оккела" (Курортный район), "Белоостров Сити" (Выборгский район). А был куплен за то же время лишь один небольшой проект — "Цветочное–Олики" (Ломоносовский район).