Застройщики уходят за кольцевую

Строительная отрасль Петербурга сейчас переживает период стагнации. Она уже длительное время находится "на паузе". И до сих пор неясно, как долго она продлится.

"В основном сейчас реализуются проекты, которые начались 2–3 года назад. Больших, качественных новых проектов не появилось за последние полгода, — говорит Максим Рот, управляющий директор компании "Ирон". — Большие барьеры в этом вопросе учиняет государство в виде бюрократических схем, длительных сроков согласования и т. д. К сожалению, такие действия лишь негативно влияют на строительную отрасль Петербурга и на весь инвестиционный климат в целом".

"Ужесточение процедуры согласования градостроительной документации, конечно, не может порадовать — петербургские инвесторы вынуждены в очередной раз приспосабливаться к изменениям, — добавляет председатель совета директоров O2 Development Виктор Осокин. — А для того чтобы иметь в распоряжении земельный надел — современные застройщики не сводят глаз с перспективных участков, — мы постоянно работаем над пополнением нашего земельного банка".

Областная прописка

Как результат застройщики разворачивают многие проекты в Ленобласти, в районах, ближайших к городу, и все меньше анонсируется проектов в городской черте. "Сейчас в общем объеме продаж доля недвижимости в Ленобласти составляет от 30 до 35%. В основном покупателей привлекают районы Девяткино и Кудрово, где сосредоточена большая часть предложения", — рассказывает Елена Пальчевская, коммерческий директор ИСГ "Мавис". В то же время растет интерес и к другим участкам — к югу и северу от города. Доля области в структуре предложения на рынке недвижимости будет продолжать расти, в ближайшем будущем она достигнет примерно 50%, полагает Елена Пальчевская.

Продолжается все большее смещение рынка в сторону ближайшего пригорода, подтверждает генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто. По его мнению, область привлекает застройщиков более внятными правилами действия на строительном рынке, готовностью властей к взаимодействию при создании инфраструктуры. "При этом цены на жилье здесь ниже, чем в городе, соответственно, интерес покупателей к жилью в ближайших пригородах высокий", — резюмирует Юха Вятто.

Заморозка цен

По оценке руководителя компании Л1 Павла Андреева, цены на жилье в черте города почти на 25% выше, чем в проектах на границе с Ленобластью. На конец июля средняя цена предложения жилья в эконом-классе в обжитых районах Петербурга составила 88 тыс. рублей за 1 м2, средняя цена аналогичного жилья на пригородных территориях — 69 тыс. рублей за 1 м2. В начале года соотношение цен было меньше — 81,7 тыс. рублей за "квадрат" в городе и 67 тыс. рублей в области, отмечает Павел Андреев. По его словам, растущая разница объясняется двумя факторами: активной скупкой недорогого жилья в городе, что провоцирует рост цен на недвижимость и избыточное предложение в ближней области в районе КАД.

"За I полугодие цены на недвижимость, как строящуюся, так и вторичную, практически не выросли. На первичном рынке рост составил всего около 4%, на вторичном — менее 2%", — отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. "В первом полугодии было выведено много крупных проектов как в городе, так и в области рядом с административными границами Петербурга, которые оттянули на себя часть спроса со вторичного рынка, — объясняет он. — Кроме того, цены на недвижимость приблизились к своему психологическому максимуму, что несколько сократило спрос".

Осенью можно ожидать некоторого оживления рынка и, соответственно, роста цен. По прогнозам АРИН, годовой рост на первичном рынке составит около 7%, на вторичном — 4–5%.

Подсчитывают сметы

"Также основное изменение и самое принципиальное, которое сейчас рынок переживает, — это пристальное внимание к себестоимости проектов, — говорит Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu. — Раньше такого не было, так как всех интересовали сроки выполнения проекта. Цены были "перегреты", абсолютно конъюнктурны, а покупатель неразборчив". Сейчас же покупатель требует качество, и конкуренция возросла, следствием этого является рост внимания к себестоимости, объясняет он. "К сожалению, один из главных трендов этого года — удорожание себестоимости строительства по причине устойчивого роста цен на стройматериалы и транспортные услуги", — добавляет Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена". Также этому способствуют рост затрат на инженерную подготовку территорий и трудности, связанные с получением разрешительной документации. Еще одной тенденцией можно назвать отсутствие свободных денег у населения, так что сейчас до 70–80% договоров заключаются по программам ипотеки, говорит Лев Гниденко. В целом предложение строящегося жилья сейчас сильно дифференцировано. Около 50% всего товарного запаса в городе — это преимущественно крупные проекты "на выселках", среди которых есть проекты как с вполне приличной транспортной доступностью, так и буквально "в поле", комментирует директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт–Петербург" Екатерина Гуртовая. И качественно иным является предложение жилья в объектах, строящихся в исторически сложившихся кварталах, где сформирована вся инфраструктура. В то же время, как отмечает Екатерина Гуртовая, есть отдельные исторически сложившиеся районы, в которых предложение строящегося жилья сегодня минимально.