Запутались в сетях

Подключение объекта к инженерным сетям остается проблемой для многих девелоперов.

Сложности при подключении к инженерным системам инвесторы относят к числу серьезных минусов при оценке инвестиционной привлекательности строительства в Петербурге. Процесс слишком забюрократизирован: долго согласовываются документы, не работает система одного окна, тем самым затягиваются сроки реализации проектов, а застройщики несут дополнительные затраты.
"Девелоперы часто сталкиваются с коррупционной составляющей процесса согласований. Дополнительные сложности возникают у застройщика, когда для строящегося объекта необходима перекладка сетей — не всегда существующие мощности соответствуют потребностям нового объекта", — говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь".
Сложнее заранее рассчитать мощности девелоперам коммерческой недвижимости, ведь график сдачи помещений в аренду, равно как и возможная реконцепция в ходе работы объекта, — вещи непредсказуемые.
"Иногда арендная кампания или кампания по продаже идет менее успешно, в результате чего приходится корректировать планы развития следующих очередей проекта, — объясняет Владислав Фадеев, руководитель отдела аналитических исследований Jones Lang LaSalle в Петербурге. — Как следствие, девелопер не желает вкладывать крупные средства на начальном этапе в запас по инженерии и в случае отсутствия резерва в дальнейшем сталкивается с недостатком мощностей".
Западные девелоперы, которые приходят в Петербург, зачастую с недоумением воспринимают те преграды, с которыми им приходится сталкиваться при подключении объекта к инженерии. "Достаточно пообщаться с каким–нибудь западным девелопером, который впервые пытается реализовать проект в России. Сама по себе статья затрат "плата за подключение" или ее разновидность "снятие ограничений" могут вызвать ступор", — комментирует Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development.
Эксперты достаточно высоко оценивают затраты на инженерные сети в долях от стоимости проекта. В Setl City говорят о 10–20% от стоимости квадратного метра. Эта цифра зависит от наличия коммуникаций на территории или вдоль нее, при этом значительную часть стоимости инженерии составляет непосредственно сам процесс подключения.
В Knight Frank St Petersburg отмечают, что расходы на подведение инженерных коммуникаций и выполнение технических условий могут составлять 5–15% общего объема инвестиций в проект — в зависимости от его типа. За городом сумма затрат часто выше из–за большей удаленности коммуникаций.

Дома ждут подключения

Опрошенные эксперты расходятся во мнении о сроках подключения.
Так, директор департамента эксплуатации объектов NAI Becar в Петербурге Валентин Каверин считает, что в среднем, учитывая длительные сроки получения согласований и возможные задержки, сроки получения необходимой документации могут растягиваться от 5 до 9 месяцев.
Менее оптимистичны в оценках в "УНИСТО Петросталь".
"Иногда монополисты заставляют девелоперов проводить дополнительные работы по строительству или реконструкции инженерных сетей, затягивают сроки согласования технических условий, — говорит Арсений Васильев. — Имеет место практика уклонения энергоснабжающих организаций от подписания непосредственно договора на подключение к инженерным сетям. Сроки подключения по некоторым проектам могут достигать 3–4 года".
По данным "Colliers International Санкт–Петербург", проще решаются вопросы с присоединением к сетям ГУП "Водоканал", ООО "Петербурггаз" и ООО "Петербургтеплоэнерго". Наиболее сложно подключиться к сетям ОАО "Ленэнерго".
"Зачастую застройщики подают в суд на "Ленэнерго" и выигрывают дела. Однако информации о точных сроках подключения строящихся объектов к электросетям пока в публичном доступе нет. В Петербурге задерживается ввод в эксплуатацию более 15 домов из–за проблем с присоединением к электросетям", — комментирует Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International.

Оптимизация?

В ответ на претензии застройщиков и инвесторов монополисты заявляют, что процесс оптимизации бизнес–процессов при подключении уже запущен.
В петербургском "Водоканале" рассказали, что сроки согласований у них меньше прописанных в законодательстве.
В общем, процесс подключения к системам коммунального водоснабжения выглядит так: получение технических условий, получение условий подключения и заключение договора о подключении объекта. Далее — согласование проектов документации и получение справки о соответствии построенного объекта условиям подключения.
"По законодательству на подготовку технических условий отводится 14 рабочих дней. "Водоканал" ставит перед собой задачу решать этот вопрос за 2 рабочих дня. На подготовку условий подключения по законодательству отводится 30 рабочих дней, а "Водоканал" старается решать этот вопрос за 5 рабочих дней. Заключение договора о подключении: срок по законодательству — 30 рабочих дней, срок "Водоканала" — 5 рабочих дней, — разъясняет Валерий Минькач, директор по реализации подключений филиала "Единый расчетный центр" петербургского "Водоканала". — Сроки согласования проекта и получения справки в законодательстве не регламентированы, мы делаем это за 10 и 5 рабочих дней соответственно".
В "Ленэнерго" уже 2 года оптимизируют бизнес–процессы, но о конкретных результатах работы так и не рассказали, сославшись на несовершенство законодательства.
"Мы перестроили всю систему, сократили процедуры согласований, лишние этапы, автоматизировали документооборот, открыли один из самых современных в стране клиентских центров. Но надо понимать, что мы с точки зрения оптимизации наших внутренних бизнес–процессов приближаемся к потолку оптимизации, дальше необходимо совершенствовать законодательство в области техприсоединения", — говорит Сергей Ересов, директор по технологическому присоединению ОАО "Ленэнерго".
Компания сегодня реализует программу реновации кабельной сети Петербурга и проект развития сети 35 кВ в Петроградском районе, который стартовал в текущем году.
"Конечная цель нашей работы в том, чтобы заявитель приходил к нам и подключал уже имеющуюся мощность, а не ждал, пока мы ее создадим", — говорит Сергей Ересов.

Девелоперы ждут обещанного

К сожалению, в ближайшей перспективе серьезных улучшений в вопросе подключения новых объектов к сетям ожидать, судя по всему, не приходится, считают опрошенные девелоперы.
"Учитывая износ существующих коммуникаций, состояние которых требует от коммунальных организаций все больше средств на ремонт, можно ожидать, что тарифы на подключение продолжат свой рост", — говорит Андрей Алексеев
"На мой взгляд, в ближайшее время тарифы на коммунальные услуги будут расти не столь быстро, как это было в последние годы. Количество посредников с точки зрения транзита электроэнергии будет увеличиваться, а сроки согласований останутся на прежним уровне", — резюмирует Валентин Каверин.
Участники рынка отмечают, что сокращение сроков различных согласований, в том числе и по инженерным коммуникациям, заложено в дорожной карте по развитию строительного сектора.
Участникам рынка остается лишь надеяться, что заложенные в дорожной карте параметры будут выполнены.