Уникальный опыт

Дом со львами — один из наиболее масштабных примеров реконструкции исторического здания под отель класса люкс в России. Виктория Соболевская, генеральный директор девелоперской компании "Тристар Инвестмент Холдингс", рассказала об особенностях проекта и сложностях, с которыми пришлось столкнуться.

С чем связан столь длительный срок реконструкции здания?

— В 2004 году компания "Тристар Инвестмент Холдингс" заключила договор аренды с управлением делами президента. Была проведена большая подготовительная работа, сам процесс строительства началсяв 2007 году. Проект предусматривал возвращение зданию, возраст которого 200 лет, первоначальной функции — доходного дома. Мы нашли оператора — компанию Four Seasons, — соответствующего наивысшим стандартам обслуживания гостей, и это касается не только работы персонала, но и проектирования, дизайна, создания инженерных сетей. Чтобы воплотить эти стандарты на нашем объекте, предстояло выполнить очень трудоемкую работу.
Само по себе здание сложной треугольной формы. В нем имеется ряд зон с наложенными на них обязательствами по сохранению, с которыми мы должны были считаться. Именно поэтому реализация проекта заняла столь длительное время.

И все же изначально предполагалось открыть отель в 2010 году.

— К сожалению, нам пришлось пересмотреть планы — в процессе работы над проектом мы были вынуждены сменить двух генподрядчиков. Что в первом, что во втором случае сроки, оговоренные по контракту, не были соблюдены. Кроме того, второй подрядчик (компания "Интарсия". — Ред.) выполнил работы с неудовлетворительным качеством. Мы заключили прямые договоры с подрядными организациями и завершали работы самостоятельно. В целом могу отметить нехватку опыта работы с подобными историческими объектами у строительных компаний, что и сказалось на соблюдении сроков.

Каких именно знаний не хватает подрядчикам?

— На мой взгляд, у нас нет достаточного числа компаний, у которых есть необходимый опыт работы с охраняемыми историческими объектами в условиях тех жестких охранных требований, которые присущи именно Петербургу, и именно с тем высочайшим уровнем качества, которого требовал наш объект.
Мы говорим о том, что необходимо быть специалистами высокого класса в реставрации и реконструкции, компания — генподрядчик должна иметь серьезный опыт и профессионалов в своей команде с точки зрения создания инженерных сетей, особенно такого уровня, как отель класса люкс. Необходимо быть в то же время первоклассными отделочниками или иметь представление о первоклассной отделке, которая требуется на таких объектах. Нужно понимать технологию гостиницы и знать весь комплекс задач, которые решает гостиница как единый продукт.
Компании, которые прошли с нами путь реализации проекта, получили тот уникальный опыт, который, мне хочется верить, они смогут применить на других объектах. Ведь аналогичных проектов в России до сих не было реализовано.

Насколько завершенный проект отличается от изначально запланированного?

— Отель получился таким, каким мы видели его концептуально. Все, что должно было быть отреставрировано или восстановлено, было сделано в полном соответствии с охранными обязательствами под наблюдением КГИОП и Росохранкультуры.

Что можно было сделать лучше?

— Нас радует результат, и нам не стыдно за то качество, которое мы получили в итоге. Если говорить о том, как могло быть в идеале, то это касается только выдерживания сроков и сметы, которая в процессе работы увеличилась с $200 млн до $250 млн.

Во сколько вы оцениваете упущенную выгоду в результате задержки сдачи отеля в эксплуатацию?

— В данном случае скорее уместно говорить не об упущенной выгоде, а об увеличении срока окупаемости проекта. По нашим оценкам, сейчас он составляет от 10 до 15 лет.

Насколько сложно работать с госорганами?

— Осуществлять проекты редевелопмента в историческом центре Петербурга в целом достаточно сложно. У нас одно из самых жестких охранных законодательств в стране, и соответствие его нормам накладывает на девелопера серьезные ограничения. В связи с этим возникают трудности с подготовкой и согласованием проектной документации, поиском подрядчиков. Для любого инвестора, работающего в центре города, желательно получать поддержку со стороны правительства или куратора, который мог бы помогать в реализации вопросов, связанных с монополиями, подключении зданий к сетям. При наличии такой дополнительной помощи реализация подобных проектов станет легче. Это был непростой путь, но тем не менее мы его прошли, и результат положительный.

В каком объеме вам удалось выполнить охранные обязательства?

— Мы выполнили их в полном объеме и даже больше. В процессе реконструкции была обнаружена Зеленая комната, которая показалась достаточно интересной. Там был утрачен ряд элементов, но сохранилось многое, что представлялось нам ценным. Мы пригласили инспекторов из КГИОП и вместе выработали совместное решение, что комнату надо воссоздавать. Это мы и сделали, органично вписав ее в общественные зоны нашей гостиницы. Также мы взяли на себя инициативу и воссоздали горельефы на двух фасадах — со стороны Адмиралтейского пр. и Исаакиевского собора, считавшиеся полностью утраченными. Благодаря им фасады обрели завершенный внешний вид.

В СМИ вашу компанию часто критикуют за снесенный внутренний флигель. На чем было основано решение о его сносе?

— Концепция приспособления охраняемого исторического здания под современное использование в обязательном порядке утверждается надзорными органами, и со стороны девелопера нет и не может быть никаких действий, не согласованных охранными инстанциями. Мы действовали целиком в рамках проекта реконструкции здания и реставрацииохранных зон, который разрабатывался ведущими архитекторами Петербурга, утверждался КГИОП и Росохранкультурой и осуществлялся под их бдительным надзором. Флигельне входил в охранную зону, и все работы, связанные ним, выполнены четко в соответствии с разрешениями. Поэтому неправильно было бы говорить, что мы сделали что–то, противоречащее охранному законодательству.

В целом как относитесь к критике со стороны профессионального сообщества и горожан?

— Интересные проекты всегда вызывают разные мнения. Это нормально, и мы относимся к этому с уважением. Но можно критиковать, а можно оценить результат, который говорит сам за себя. Напомню: в 2004 году нам досталось здание практически в аварийном состоянии, разрушенное на 70%, потребовался очень большой труд, чтобы воссоздать его буквально по миллиметрам, приведя не просто в порядок, а в полное соответствие высочайшим стандартам отеля международного уровня.