Создать отель с духом старины

Большинство открытых за последнее время гостиниц появились в отреставрированных или реконструированных зданиях, это не удивительно, ведь основное количество отелей расположено в центре в Петербурга, где новое строительство, как правило, невозможно. В четырех центральных районах (Центральном, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском), по оценке компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, представлено 67% всего качественного номерного фонда.

Дворцы для туристов

По словам директора направления строительства гостиниц компании STEP Рустама Доминова, из 32 введенных в эксплуатацию с 2008–2012 года гостиниц большая часть отелей пришлась именно на реконструкцию — 18 объектов. Всего за последние 5 лет в Петербурге было построено с нуля и реконструировано почти 314 тыс. м2 гостиничных площадей. При этом за это время в городе не было построено ни одного отеля уровня 5 звезд. "Все пятизвездочные гостиничные открытия минувшей пятилетки — плоды реконструкции", — отмечает Рустам Доминов.

Не изменилась ситуация и в этом году. С начала 2013 года официально для приема гостей были открыты два отеля категории 5 звезд, и оба в исторических зданиях. В июле открылась гостиница Four Seasons Hotel Lion Palace на Вознесенском пр., 1 (183 номера). Также состоялось открытие официальной гостиницы Государственного Эрмитажа на ул. Правды, 10 (170 номеров). Изначально предполагалось, что отель будет открыт под брендом Swissotel еще в 2012 году, но оператор вышел из проекта в 2011 году, что и привело к появлению нового названия.

Кроме того, в этом году на Университетской наб., 21, открылся бутик–отель "Дворец Трезини" на 20 номеров, у каждого из которых предусмотрен индивидуальный дизайн в дворцовом стиле. А весной были открыты продажи в апарт–отеле "Монферран" на Конногвардейском бульваре, 5. В здании обустроено 96 апартаментов площадью от 62 до 330 м2. Если первый отель — результат реставрации, то во втором случае девелопер снес историческое здание и на его месте возвел новое. Такой подход относится к работам по реконструкции и требует от инвестора меньших затрат. Таким же способом реконструировано под гостиницу и здание на Невском пр., 68, которое было введено в эксплуатацию в начале года.

По оценке АРИН, реконструкция исторического здания сопоставима по затратам с новым строительством и обходится в $1,5?3 тыс. за 1 м2. Сами девелоперы отмечают, что реконструкция стоит дороже, чем стройка с нуля, но дешевле реставрации, стоимость которой достигает $5–7 тыс. за 1 м2.

Уже начаты строительные работы в давнем гостиничном долгострое в пер. Антоненко, 2, на Исаакиевской пл. Среди крупных проектов по приспособлению зданий под гостиницы два проекта "Плаза Лотос Груп". Компания планирует уже в этом году выйти на площадку по реставрации зданий Павловских казарм на Марсовом поле и бывшего Конюшенного ведомства.

Помимо реконструкции зданий под отели в центральных районах развивается и прибрежная зона Курортного района Петербурга, в том числе реконструируются рекреационные постройки советского периода. Причем при работе на таких объектах реконструкция обходится дешевле.

Создание перспектив

В прошлом году правительство Петербурга анонсировало концепцию развития гостиничной инфраструктуры на 2013–2018 гг. Этот документ должен создать условия для прихода девелоперов в сегмент доступных отелей 2–3 звезды. В рамках этой концепции предусматривается целевое выделение зданий под гостиничные объекты и увеличение срока реализации гостиничного проекта до 5 лет в том случае, если он куплен на городских торгах.

По оценке Colliers International, срок строительства / реконструкции гостиницы в Петербурге в среднем составляет более 5–6 лет. Сроки окупаемости отелей дольше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. Так, по данным Maris, окупаемость гостиницы сегодня составляет 7–10 лет, и этого можно добиться только при правильном позиционировании объекта.

Тем не менее за последние 2 года гостиничный сектор Петербурга развивался достаточно активно. На рынок вышли практически все гостиничные проекты, находящиеся до кризиса на начальной стадии реализации. О позитивной динамике развития гостиничного сектора говорит, в частности, расширение числа международных операторов. Если в начале 2000–х в городе присутствовало всего четыре международных оператора, теперь их 12, напоминают в Colliers International.

Эксперты отмечают, что в Петербурге по–прежнему не хватает отелей, которые соответствовали бы международным гостиничным стандартам. Однако о дефиците номеров можно говорить только в период белых ночей.