Утром — документы, вечером — деньги

Задержка срока сдачи, двойные продажи, непредусмотренные договором доплаты и проблемы с регистрацией права собственности — таковы, по данным юристов, основные проблемы сегодня при покупке недвижимости в новостройках. Чтобы снизить их вероятность до минимума, нужно обратить внимание в первую очередь на следующие пункты.

Земля

У застройщика должны быть документы о правах на земельный участок, на котором производится строительство. "Участок может быть оформлен в собственность или предоставлен в аренду, но в любом случае застройщик должен иметь договор, являющийся основанием для пользования участком, и документ, подтверждающий государственную регистрацию прав в отношении участка", — говорит старший юрист ЗАО "Адвокат ФРЕММ" Александра Дегтярева.

"Если договор заключен на срок до года или права застройщика не оформлены (отсутствуют документы), это повод для более тщательной проверки и, возможно, отказа от сотрудничества с ним", — отмечает ведущий юрист ООО "Лигал Студио" Олег Никифоров.

Тяжкая доля

Наиболее распространены сегодня схемы долевого строительства. Права дольщиков сегодня защищены законом 214–ФЗ, но на практике и он не дает абсолютных гарантий с учетом различных схем оформления долевого строительства, созданных, чтобы обойти закон.

"Застройщик вправе привлекать средства дольщиков для строительства дома только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации и государственной регистрации прав на земельный участок,", — рассказывает юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры" Софья Соколова.

Например, если не получено разрешение на строительство, то дом будет считаться самостроем и может быть снесен.

"Условия договора о долевом строительстве перед его заключением должны быть тщательно изучены", — предупреждает Александра Дегтярева. В нем должно быть закреплено конкретное положение будущей квартиры в доме, ориентация окон, дверей, количество и расположение комнат.

Также имеет смысл поинтересоваться перспективами подключения дома к коммунальным услугам. На начальном этапе строительства это могут быть техусловия на подключение и присоединение к сетям, а затем, когда дом уже будет подключен, — договоры на обслуживание с соответствующими организациями.

Плата за все

Для дольщика большую проблему составляют доплаты за больший по сравнению с проектным метраж жилого помещения, а также услуги застройщика — охрану объекта, отопление, освещение, отмечает Олег Никифоров. По словам Софьи Соколовой, этого можно избежать, если указывать, что цена договора является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру, либо определить конкретные услуги, не регламентированные ценой договора, за которые покупатель согласен доплатить. Но чаще всего такие вопросы, к сожалению, приходится решать в суде.