Удаленная недоступность

Зеленогорск (до 1948 года Териоки, Терийоки, фин. Terijoki — Смоляная река) расположен на 50–м км линии Петербург (Финляндский вокзал) — Выборг. Население — 14 958 человек, наименьший по численности населения город в составе Петербурга.

На текущий момент в окрестностях Зеленогорска в основном реализуются проекты малоэтажной жилой застройки. Последний многоквартирный дом комфорт–класса был сдан в эксплуатацию в 2012 году, дом расположен на Гражданской ул.

"Объект реализован инвестиционно–строительной компанией "Гранд–Инвест". Сейчас квартиры в этом доме предлагаются от 99 тыс. рублей за 1 м2", — рассказывает Денис Радзимовский, генеральный директор S. A. Ricci — Санкт–Петербург.

"В настоящее время в Зеленогорске в продаже находится всего два объекта. Они уже введены в эксплуатацию. Строящихся объектов в продаже нет. Дома представляют собой объекты малоэтажного строительства (три – четыре этажа) класса комфорт. Средняя стоимость квадратного метра составляет 99,3 тыс. рублей", — говорит Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб". По его мнению, в целом можно сказать, что предложение полностью удовлетворяет спрос. "При этом треть покупателей — это жители Зеленогорска и ближайших населенных пунктов. Остальная доля — это жители Петербурга, которые покупают квартиру в качестве "дальней дачи"", — считает эксперт.

"Объем жилого строительства в Зеленогорске невелик ввиду удаленности от Петербурга. Тем не менее в связи с характеристиками окружения и расположением этого населенного пункта в курортной зоне жилье здесь пользуется стабильным спросом. В основном преобладают проекты малоэтажной застройки классов комфорт и бизнес", — говорит Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Одно из главных достоинств района — благополучная экология. Курортный район считается одним из самых экологически безопасных в городе. По словам аналитиков, Зеленогорск делится по уровню спроса и цен на недвижимость на две части — зону у Финского залива и территорию за железной дорогой. Соответственно, в этих зонах стоимость и земельных участков, и непосредственно квартир существенно, почти в 2–3 раза различатся.

По данным аналитической службы компании "Зеленый Петербург", в среднем стоимость жилья в Зеленогорске варьируется от 65 до 170 тыс. рублей за 1 м2 и выше в зависимости от класса предлагаемых объектов.

Перспектива

Как говорят участники рынка, безусловно, строительство жилья в Зеленогорске могло вестись более высокими темпами, но существует ряд причин, которые не способствуют развитию жилищного строительства в этом направлении.

"Во–первых, Зеленогорск достаточно удален от Петербурга. Во–вторых, большинство покупателей если и рассматривают покупку жилья за городом, то психологически ориентировано на приобретение коттеджа или таунхауса. К тому же стоит отметить, что в этом направлении велико предложение в коттеджных поселках разного уровня, при этом стоимость зачастую находится наравне со стоимостью жилья в многоквартирном доме, что увеличивает конкуренцию", — полагает Денис Радзимовский.

"Главный тормоз перспектив строительства жилья в Зеленогорске — высокая стоимость земли. Частные продавцы, предлагающие участки под строительство, в основном рассчитывают на проекты в высоком ценовом диапазоне, поэтому поднимают цену. Здесь сотка земли оценивается примерно в 500 – 700 тыс. рублей. Большие участки, например 1 га, могут стоить от 65 млн до 90 млн рублей. Высокая цена земли в этом районе связана в том числе и с тем, что большинство участков имеет статус ИЖС, что очень ценится. При этом свободной земли в самых привлекательных местах, например на первой линии Финского залива, здесь практически не осталось, — говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН". — Да, в остальных местах свободной земли почти нет. В районе, даже недалеко от центра Зеленогорска, много бывших пионерских лагерей, которые сейчас почти не используются".

Тем не менее перспективы есть. "Район прежде всего интересен своей природой, климатом, близостью к заливу и достаточно хорошо развитой инфраструктурой. Именно поэтому в этом районе можно было бы активно строить мало– и среднеэтажное жилье. Что касается удаленности, то она относительная — Зеленогорск узловая станция, и при улучшении комфортности вагонов РЖД именно железная дорога вполне могла бы способствовать популярности города. На электричке до Финляндского вокзала можно добраться за час. Что приблизительно равно по времени попыткам пробиться через пробки из Приморского района", — уверен Тарас Кручинин, генеральный директор ИСК "Сфера". По его словам, в этом районе было бы востребовано жилье в пределах 65 – 70 тыс. рублей за "квадрат".