05:1721 июня 201305:17
20просмотров
05:1721 июня 2013
Зона Пулковского шоссе в ближайшие 10 лет подарит Московскому району около 300 тыс. новоселов благодаря реализации здесь нескольких жилых девелоперских проектов.
Активная постсоветская застройка этой территории началась лет семь назад. В обжитых частях Московского района свободных участков для возведения новых домов почти нет. Зато вдоль Пулковского шоссе раскинулись земли бывших совхозов "Лето" и "Цветы". После ликвидации этих предприятий освободившиеся сотни гектаров стали скупать и застраивать девелоперы.
Так, уже несколько лет здесь реализуются такие проекты, как "Триумф парк" (MirLand Development, свыше 1 млн м2 недвижимости), "Пулковский" и "Пулковский–2" (ЦДС, 60 тыс. м2), "Пулковский посад" ("ЛСР. Недвижимость", 130 тыс. м2), "Летний" (ЛенСпецСМУ, 63 тыс. м2). В этом году на рынок вышел ЖК Viva от ЛСР (103 тыс. м2), заявлены в более долгосрочных планах комплексы "Пулковские высоты" (Amtel Properties, 500 тыс. м2), "Город цветов" ("Земельный фонд", 600 тыс. м2), "Планетоград" (компании "Canada–Israel Group" и Electra, 2,1 млн м2).
Подавляющее большинство жилых новостроек в зоне Пулковского шоссе относится к комфорт–классу, реже встречается эконом. Причем цены даже на экономические квадраты довольно высоки. Например, в "Пулковском–2" (категория эконом), который планируется сдать во II квартале 2014 года, стоимость квадратного метра начинается от 90 тыс. рублей. Столько же стоит самый дешевый метр во второй очереди "Триумф парка" (комфорт), ввод которой намечен на декабрь 2014 года. Самая дешевая студия площадью 25,6 м2 в "Пулковском–2" предлагается за 2,9 млн рублей, в "Триумф парке" 27–метровые студии — от 3 млн рублей. В "комфортном" Viva (сдача — IV квартал 2014 года) цена метра стартует от планки 100 тыс. рублей, наиболее доступная однокомнатная квартира 33,6 м2 — 3,36 млн рублей. Впрочем, есть и исключения: в ЖК "Летний" (сдача в I квартале 2014 года), тоже относящемся к классу комфорт, минимальная цена квадрата — 65 тыс. рублей. Правда, это самые большие по площади варианты в 100 м2. За 1 м2 в 38–метровых однушках просят 88 тыс. рублей.
Такие расценки соответствуют средним показателям Московского района — 90 тыс. рублей за1 м2, отмечают в Центре исследований и аналитики ГК "Бюллетень недвижимости".
Покупать и развлекаться
Территория вдоль Пулковского шоссе неоднозначна с точки зрения удобства для жизни. С одной стороны, тем, кого интересуют шоппинг и развлечения, здесь раздолье — зона наводнена ТРК, выросшими на бывших совхозных землях за последние 5 лет. Это такие комплексы, как Castorama, "Ашан", "О’Кей", "Карусель", "Спортмастер", OBI, МЕТRО, МеdiaМаrkt, "Оранж", "Лента", "М–Видео", "МасШтаб", "Метрика", "Лето", "Пулково–3".
Постепенно в этой части района образуется и своеобразный деловой кластер: работают технопарк "Технополис", бизнес–центры "Аэропортсити Санкт–Петербург", "Пулково скай". Строится еще несколько деловых и гостиничных комплексов, в частности конгрессно–выставочный центр "ЭкспоФорум", куда собираются переехать из Москвы некоторые структуры "Газпрома", а также перебазируется с Васильевского острова "Ленэкспо". Заканчивается реконструкция аэропорта Пулково, который должен стать международным стыковочным воздушным портом и где также запланировано открытие офисных и гостиничных объектов.
Помимо действующих в ТРК кинотеатров, игровых зон и спортивных залов в строящихся проектах запланированы дополнительные развлечения. Так, в рамках "Пулковских высот" намечено строительство аквапарка, в "Городе цветов" будут ледовый стадион и бассейн, в "Планетограде" — концертный зал.
Не доехать
Однако такое активное торговое, деловое и развлекательное развитие района может стать не привлекательной, а отталкивающей характеристикой. Прежде всего потому, что от коммерческой и деловой застройки очень сильно отстает создание транспортной инфраструктуры.
Уже сейчас Московское и Пулковское шоссе часто стоят в пробках, а в ближайшей перспективе неизбежен существенный рост наземного пассажирского и частного транспорта в связи с развитием аэропорта, развитием делового кластера, переносом на Пулковское шоссе выставочной деятельности и появлением новых жилых комплексов.
Причем если принять во внимание застраивающийся и заселяющийся Пушкинский район, для сообщения с которым также используется преимущественно автотрасса, рост трафика будет выглядеть еще более внушительно. Чего стоит один только город–спутник Южный, в рамках которого компания "Старт Девелопмент" на территории около 2 тыс. га планирует построить 4,45 млн м2 жилья для 171,5 тыс. человек.
"Город–спутник Южный меня пугает. Если он действительно будет построен, то южная часть Петербурга станет очень проблемной. Оптимальный вариант — аэроэкспресс до Пулково от Балтийского вокзала. По пассажироемкости его возможности значительно выше, чем у автотранспорта", — говорит генеральный директор ЗАО "Институт Стройпроект" Алексей Журбин.
Этой весной Минтранс поддержал идею создания аэроэкспресса. Однако дата его запуска пока не определена. Да и полностью проблему он не решит. Для экспресса нужна поддержка в виде метро и автомагистралей. Метро в ближайшие годы до аэропорта не построят, и автодорожные перспективы тоже неясны.
Другая сложность, с которой столкнутся будущие пулковские новоселы, — дефицит социальной инфраструктуры. В рамках наиболее крупных девелоперских проектов, таких, как "Триумф парк", "Пулковские высоты", "Город цветов", "Планетоград", намечено строительство школ, детских садов, поликлиник. Но на всех их не хватит, и обитатели остальных жилых комплексов будут вынуждены пользоваться существующей инфраструктурой. Московский район, как один из наиболее динамично развивающихся, давно испытывает нехватку детсадов и школ.
На общем фоне
Впрочем, все познается в сравнении. Если вспомнить о ситуации в Приморском районе — городском лидере по объемам жилищного строительства, где дома стоят уже чуть ли не вплотную друг к другу, машины едут почти с пешеходной скоростью и очень мало зелени в зоне новостроек, — то Московский район, и в частности Пулковское шоссе, покажутся вполне комфортными. Об этом говорит Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate. Она считает, что территория Пулковского шоссе имеет наивыгоднейшее расположение как связующее звено центра города и аэропорта.
Сейчас во всех периферийных районах новостроек проблемы с инфраструктурой. Покупатели квартир в таких местах готовы к этим проблемам, поэтому обычно интересуются не столько транспортной доступностью, сколько характеристиками будущего жилья. Руководитель отдела маркетинга и продаж проекта "Триумф парк" Юлия Жалеева говорит, что территории, непосредственно примыкающие к Пулково, пользуются меньшей популярностью у покупателей из–за шума от самолетов. Престижность Московского района играет для покупателей жилья в этой зоне не последнюю роль, и в целом они не переживают об инфраструктуре. К тому же ввод крупных жилых массивов растянут во времени — 300 тыс. новоселов будут въезжать в свои квартиры постепенно до 2023 года. К этому сроку, уверены эксперты, городские власти найдут возможность сделать транспортную и социальную проблемы не столь острыми.
“
Юг города в районе Пулковского шоссе сейчас очень активно развивается (ведется строительство многих объектов жилой и коммерческой недвижимости) и в перспективе может стать альтернативным центром города в полицентричной модели развития Петербурга. Черты, выгодно отличающие эту территорию, — близость к центру (вылетная магистраль Московского пр.) и развитая транспортная инфраструктура (выезды на КАД, в перспективе — ЗСД, 10 минут пути до аэропорта Пулково, заявленная развязка Дунайский пр. / Пулковское шоссе). Район по своим характеристикам сегодня является одним из самых удачных в городе для реализации проектов комплексного освоения, которые воплощают концепцию современного комфортного проживания. Здесь нет вредных производств, разбиты скверы и парки. Развита система обеспечения бытового комфорта — в пешеходной доступности полтора десятка гипермаркетов, несколько крупных ТРЦ, мелкорозничная торговля. Социальная инфраструктура (детские сады, школы, поликлиники) развивается догоняющими темпами по отношению к жилой застройке, однако в среднесрочной перспективе ситуация значительно улучшится. Участки, отведенные под жилые проекты комплексного освоения территорий с нуля, позволяют грамотно планировать пространство с учетом последних тенденций — выстроить подземные паркинги, инженерные коммуникации, обеспечивающие энергоэффективность эксплуатации зданий в целом и отдельных квартир в частности, реализовать современный экологический подход к строительству, создать сопутствующую инфраструктуру.
Елена Валуева
директор по маркетингу Mirland Development.
