Побережье в ритме фламенко

Недвижимость в Испании всегда была популярна у россиян. Интерес к квартирам и домам в Испании — а именно их чаще всего приобретают наши сограждане — не ослабевал даже в период острой фазы экономического кризиса.

Можно сказать, что экономический кризис наоборот, сделал недвижимость более привлекательной. На рынок попало большое количество недвижимости от банков, которые реализовывали имущество должников по ипотечным кредитам, что привело к значительному — 30?50% падению цен на некоторые объекты.
В целом спрос на недвижимость со стороны иностранцев в 2012 году, по некоторым оценкам, вырос на 26% по сравнению с 2011 годом. Заметную долю — примерно 13% — среди иностранных покупателей недвижимости составляют российские граждане, и их число растет. По официальной статистике, за прошедший год оно выросло примерно на 50% (2585 сделок в 2012 году).
Во время кризиса преобладали клиенты, приобретающие недвижимость эконом — класса по цене от 30 до 100 тыс. евро. "Подобная тенденция сохраняется и сейчас, хотя спрос постепенно увеличивается, в том числе на дорогостоящие объекты, растет количество заявок и сделок", — рассказывает начальник отдела зарубежной недвижимости агентства "Региональный проект" Дмитрий Иванов. К тому же летом количество клиентов на курортных направлениях, к которым, безусловно, относится и Испания, всегда выше, чем в так называемый низкий сезон, так как просмотры недвижимости люди нередко совмещают с отдыхом.

Места знать надо

Основной спрос со стороны россиян традиционно сосредоточен на средиземноморском побережье Испании. Недвижимость приобретается как для собственного отдыха, так и для сдачи в аренду.
По словам директора департамента зарубежной недвижимости АН "Адвекс-Московский" Сергея Заграничнова, самыми востребованными среди "побережий" у россиян являются Коста-Бланка (район Аликанте и Торревьехи), Коста-Брава и Барселона, Малага на Коста-дель-Соль, Канарские острова (Тенерифе). При этом российские покупатели вполне вписываются в общую статистику предпочтений покупателей-иностранцев в Испании. Так, на Коста-Бланке доля сделок с иностранцами в 2012 году составила 33%. На Балеарский островах зарубежные покупатели приобрели 25% объектов недвижимости, на Тенерифе — 27%, в Жироне (Коста-Брава) — 25%, в Мурсии — 11%, а в Барселоне — 6%.
На Коста-дель-Соль, кстати, россияне в 2012 году, наравне со скандинавскими покупателями, впервые обогнали по количеству приобретений жителей Великобритании.

Каталонские цены

Средняя стоимость квадратного метра в апартаментах сейчас составляет около 1,5 тыс. евро, в домах — около 1 тыс. евро. До кризиса средняя цена составляла около 2,2 тыс. евро за м2.
Из-за присутствия на рынке большого количества проблемных объектов — это залоговая недвижимость от банков, плохо продаваемая недвижимость с неудачным расположением и т. д. — разброс цен на рынке значительно увеличился. "Чаще всего россияне покупают апартаменты (квартиры) ценой до 150 тыс. евро, для отдыха", — отмечает Владимир Дериглазов, директор ООО "СОЛАП" (SOLAP).
Например, квартиру-студию в курортной Торревьехе, рядом с пляжем, в жилом комплексе с бассейном возможно приобрести за 35 тыс. евро, трехкомнатные квартиры там же можно найти за сумму от 50 тыс. евро, дома — от 60 тыс. евро. При этом цена элитных вилл, в Марбелье, Бенальмадене, Хавее или на островах Майорка и Тенерифе по?прежнему исчисляется миллионами и десятками миллионов евро.
"Появилось большое количество предложений на вторичном рынке по цене менее 400?500 евро за квадратный метр, — рассказывает Сергей Заграничнов, — недорогую квартиру можно купить и за 30?50 тыс. евро". По словам Владимира Дериглазова, собственники вторичного жилья готовы делать скидки и с ними возможен торг в пределах 10?15% от заявленной стоимости".
Качественное новое жилье от застройщиков снизилось в цене, но остается все же более дорогим, так как застройщики продолжают сопротивляться негативным тенденциям на рынке, сдерживая цены и сохраняя их на уровне не ниже 1,5?2 тыс. евро за м2.
Отдельно стоит сказать о Барселоне и ближайших к ней населенных пунктах побережья Коста-Брава, так как в Каталонии примерно половина покупателей — граждане РФ. В Барселоне сейчас довольно много предложений так называемой банковской залоговой недвижимости по привлекательной цене от 60 тыс. евро. "Необходимо учитывать, что это жилье не лучшего качества, расположенное не в самых престижных районах, без мебели, требующее, как правило серьезных вложений в ремонт со стороны приобретателя", — предостерегает Дмитрий Иванов. Вообще же средняя стоимость квадратного метра в Барселоне — около 3 тыс. евро. Причем, в центре столицы Каталонии она доходит до 14 тыс. евро за м2.
Существует миф о доступности ипотечных кредитов в Испании и в странах Западной Европы для иностранцев и россиян, в частности. Это давно уже не так. Многие испанские и европейские банки сейчас работают на грани рентабельности и получить ипотечный кредит российским покупателям, многие из которых не могут подтвердить источник своих доходов и не имеют финансовой истории, которую можно проследить документально, крайне сложно.
"В собственности банков в настоящий момент скопилось огромное количество нереализованной недвижимости, и набирать новые подобные активы сейчас для них подобно финансовому самоубийству", — комментирует Дмитрий Иванов.

Сложности перевода

Эксперты говорят об испанском рынке недвижимости как о весьма цивилизованном и прозрачном. Опасаться "подводных камней" следует, если планируется приобрести объект по цене, существенно ниже среднерыночной.
"Покупатель должен прояснить для себя, чем обусловлена низкая стоимость, только ли состоянием и расположением, имеются ли обременения, задолженности по налогам, коммунальным платежам и кредитам, — объясняет Сергей Заграничнов, — покупка таких объектов требует участия квалифицированных специалистов, имеющих опыт работы с подобными объектами, знания специфических процедур оформления сделок с такой недвижимостью".
Покупая недвижимость, следует обращаться к проверенным фирмам, предоставляющим услуги переводчиков и юристов, аккредитованных Министерством юстиции Испании и обладающих правом оформлять сделки.
"Однако возможны случаи, когда переводчики неправильно переводят какой?то пункт договора, в котором, например, сказано, что недвижимость является залогом в банке, — рассказывает Владимир Дериглазов, — в таком случае деньги покупателю могут быть возвращены".
Все сделки оформляются нотариально. Итоговая цена складывается из стоимости недвижимости, нотариальных услуг, услуг юриста и налога на покупку недвижимости, который составляет 8% от стоимости объекта на первичном рынке и 10% — на вторичном. Услуги нотариуса и юриста обходятся в 1?2% от цены объекта.
Дмитрий Иванов отмечает, что зачастую россиянам приходится переплачивать разнообразным посредникам в России, которые получают свою комиссию буквально из воздуха, при том, что в Испании риелторы не берут с покупателя вознаграждение при покупке, получая его напрямую от продавцов.

Полмиллиона за ВНЖ

Приобр тение недорогой недвижимости в Испании, как и в большинстве других стран Европы, не дает ее владельцу практически никаких преимуществ по сравнению с обычными туристами. Ведь единственное, на что может рассчитывать собственник — это на долгосрочную годовую визу (180 дней в году — 90 дней в полугодии).
Для получения испанского гражданства необходимо постоянно проживать на территории Испании более 10 лет. Право на постоянное проживание получают те, кто имел временный вид на жительство в течение 5 лет. Для постоянного пребывания на территории Испании иностранцы должны первоначально легализовать свое положение, получив вид на жительство (PermisodeResidencia) или вид на жительство и работу (ResidenciaconPermisodeTrabajo), процедура получения которых длится до 6 месяцев и более.
Новый закон, который вступит в силу в июле 2013 года, позволит тем, кто не проживает в Евросоюзе, получить вид на жительство в Испании при инвестировании 500 тыс. евро в недвижимость. "Это, безусловно, избавит покупателя от трудностей, связанных с получением ВНЖ, но вряд ли сократит время достижения конечной цели — получения гражданства", — считает Дмитрий Иванов.
Такие же положения действуют на Кипре и Мальте, только что стоимость приобретения недвижимости в этих странах чуть меньше, но такой способ получения ВНЖ популярностью у россиян не пользуется.
Во-первых, необходимо находиться в стране не менее 180 дней в году, иначе в продлении ВНЖ может быть отказано.
Во-вторых, продать недвижимость в период действия ВНЖ также не удастся, так как в этом случае он будет аннулирован. Кроме того, придется отказаться от гражданства РФ, отмечает Дмитрий Иванов.
Но так как гражданство интересует покупателей недвижимости в Испании далеко не в первую очередь, то спрос на недвижимость там, очевидно, продолжит расти.