Ипотека не стремится к нулю

Спрос на ипотечные кредиты без первоначального взноса очень высок, если говорить о количестве обращений клиентов, но реальных сделок не так много, отмечают эксперты. "Такие программы, как правило, предполагают более высокую, в среднем на 2 – 3% выше, ставку и расширенный комплект документов", — объясняет начальник управления ипотечного кредитования банка "БФА" Людмила Артеева.

При этом и до кризиса 2008 – 2009 годов доля заключенных соглашений была относительно невысокой, хотя предложений было гораздо больше. "Подобный продукт предлагали, в частности, "ВТБ 24" и Банк Москвы, и примерно каждый 15–й кредит выдавался по этой программе", — вспоминает аналитик "Инвесткафе" Екатерина Кондрашова. В данный момент коммерческие банки предпочитают использовать альтернативные ипотечные продукты с первоначальным взносом, хотя бы с минимальным, либо c залогом существующей недвижимости.

"Мы регулярно получаем запросы от клиентов на подобную услугу и отслеживаем предложения банков–партнеров с нулевым взносом. Надо констатировать, что в чистом виде кредит с нулевым взносом предлагает считанное количество банков, да и то по запретительно высоким ставкам", — объясняет генеральный директор ООО "Первое Ипотечное Агентство" (агентство недвижимости и ипотечный брокер) Максим Ельцов. Среди таких игроков — банки "Советский", "Транскапитал", Росевробанк.

Цены кусаются

"Советский" программу с нулевом взносом предлагает с 2010 года. В банкe отмечают, что она пользуется спросом — больше половины обращений приходится на такие кредиты. Раньше клиентов останавливала комиссия за выдачу, но после ее отмены поток обращений вырос. Программа распространяется на вторичный рынок, в том числе комнаты. Они составляют большую долю в выданных кредитах.

"Это не самый востребованный ипотечный продукт, но спрос на него существует, что в большей степени связано с высокими ценами на недвижимость и необходимостью последующего ремонта жилья. Мы выдаем такую категорию кредитов, на нее могут рассчитывать заемщики с безупречной кредитной историей и стабильным официальным доходом, — говорит начальник департамента ипотечного кредитования Транскапиталбанка Сергей Даньков. — Обращения за такими кредитами составляют менее 5% от общего числа заявок. Больше заявок от клиентов, имеющих 10% от стоимости квартиры. Но в общем ипотечном портфеле их доля незначительна, поскольку процент отказов по ним выше, чем по стандартно востребованным программам".

Ставка по этой программе в Транскапиталбанке на 2% выше по сравнению с программами, предусматривающими 15%–ный первоначальный взнос. При покупке квартиры на вторичном рынке процентная ставка будет составлять от 15,75 до 16,25% в зависимости от срока кредита. В "Советском" ставка также учитывает отсутствие первоначального взноса: кредит на покупку комнаты выдается под 17,9% годовых, квартир — 16,9%. При этом, имея на руках 30% стоимости квартиры, клиент может получить кредит по ставке на 1% меньше.

Каждый обратившийся проходит стандартную проверку. Банк оценивает его кредитоспособность и частично берет на себя риск необеспеченности. Но дополнительных условий не вводит, принимая в том числе и справки в свободной форме, рассказывают в "Советском". Заявку банк рассматривает в течение 7 дней, клиенты без первоначального взноса проходят более пристальную проверку. В случае одобрения подбирается объект, который затем отдельно согласуется банком.

Риски останавливают банки

Ипотека без первоначального взноса довольно рискованна при существующей ситуации в российской экономике. Сложной процедурой остаются взыскание задолженности по ипотеке либо последующая продажа, так как недвижимость теряет свою стоимость со временем. Кроме того, банкам довольно сложно реализовать такие объекты, особенно если жилье первичное, отмечает Екатерина Кондрашова. "При обращении взыскания стоимость от реализации заложенной квартиры может быть недостаточна для погашения задолженности. К тому же считается, что заемщик, вложивший в приобретение квартиры какие–либо средства, более добросовестно относится к исполнению своих обязательств", — добавляет Людмила Артеева, заместитель начальника управления ипотечного кредитования банка "БФА".

В настоящее время кредитные учреждения предпочитают устанавливать первоначальный взнос от 10% стоимости квартиры. Но выгодные ставки и приемлемый выбор ипотечных программ начинается все–таки при взносе от 20% от стоимости квартиры. При этом многие банки в качестве взноса принимают материнский капитал. Такие программы есть, в частности, в Сбербанке. В настоящее время он предлагает привлечь кредит с первоначальным взносом 10% молодым семьям, используя материнский капитал под 10,5 – 13,25% годовых в рублях.

В банке DeltaCredit есть похожая программа, но с 5%–ным первоначальным взносом. Средства материнского капитала можно использовать как на приобретение готовой квартиры, так и на приобретение жилья в строящемся доме. По словам Ирины Илясовой, регионального директора DeltaCredit в СЗФО, эта программа пользуется большим спросом, так как при рождении второго ребенка семья задумывается об улучшении жилищных условий, часто используя минимальный первоначальный взнос. Следующая программа DeltaCredit с минимальным первоначальным взносом от 10% стоимости квартиры предусматривает страхование ответственности заемщика по кредитному договору. "Продукт отличается от обычных кредитов тем, что необходимо застраховать свою ответственность от 5% от стоимости квартиры, — отмечает Ирина Илясова. — Процентные ставки по обеим программам остаются такими же, как если бы использовался стандартный минимальный первоначальный взнос в размере 15%".

Существуют на рынке и программы, в рамках которых банки специально кредитуют заемщика на первоначальный взнос. Фактически банк выдает два кредита — первый потребительский, беззалоговый, который и направляется в уплату первоначального взноса. Например, такой продукт есть в Ханты–Мансийском банке. "Есть даже варианты с предоставлением дополнительного залога или формальным завышением суммы договора над оценочной стоимостью квартиры, но это явно не кредит с нулевым взносом в прямом понимании", — говорит Максим Ельцов. Откровенно говоря, он не считает целесообразным отдельно продвигать кредиты с нулевым взносом. Обращений будет масса, но их качество, как и шансы на реальное проведение сделок, будет невелико.

Дело в том, что семья потенциального заемщика должна иметь доход в среднем в 2 раза больше, чем максимальный платеж по ипотечному кредиту. Если клиент хочет привлечь, например, кредит в 3 млн рублей, то ежемесячный платеж должен составлять 34 – 40 тыс. рублей, а доход на семью, соответственно, — 60 – 80 тыс. рублей. При этом стаж на последнем месте работы должен быть 4 – 6 месяцев. "При рассмотрении заявки подобного клиента и у нас, и у банка–партнера возникнет логичный вопрос: если у людей приличный стаж, хороший доход, то почему они не сумели накопить средства на первоначальный взнос", — размышляет Максим Ельцов. Не следует забывать и о дополнительных расходах при проведении сделки — страховка, госпошлина за регистрацию, нередко комиссия банка за выдачу кредита и т. д.

Людмила Артеева считает, что вводить программу без первоначального взноса имеет смысл только при кредитовании строящейся недвижимости, поскольку к окончанию строительства квартира дорожает в среднем на 20 – 30%. "Конечно, платежеспособные клиенты заинтересованы в том, чтобы взнос при необходимости был поменьше, но на практике они стремятся его повысить: и платеж по кредиту будет меньше, и процентная ставка будет лучше", — добавляет Максим Ельцов.

На текущий момент ипотечные ставки в России находятся на уровне 12 – 13%, что говорит о высокой с психологической точки зрения стоимости денег для потребителя, отмечает Антон Сороко, аналитик инвестиционного холдинга "ФИНАМ".

Во II–III кварталах 2013 года, по его мнению, следует ждать начала стимулирующей денежно–кредитной политики со стороны ЦБ, что должно привести к снижению ипотечных ставок.