Владельцы торговых комплексов вкладывают десятки миллионов рублей в их реконцепцию, чтобы выжить в условиях растущей конкуренции. По данным "ДП", до 25% ТРК нуждаются в новой концепции.
В этом году готовятся начать работу сразу несколько обновленных торговых комплексов. Хотя подобных примеров пока немного, тенденция набирает обороты: четверть торговых комплексов Петербурга нуждается в переделке. Общая площадь торговых центров города — 3,5 млн м2, из них 1 млн м2 построены до 2006 года, свидетельствуют данные S. A. Ricci.
Привлекательные для детей
В августе–сентябре начнет работу обновленный ТРК "Лондон молл" (бывший Felicita), выполненный в английском стиле. На реконцепцию объекта, который проработал с 2008 года, решился его новый владелец — Fort Group. При помощи партнеров, английского бюро Chapman Taylor, Fort Group обновит торговую галерею площадью 41 тыс. м2.
Ранее компания уже провела аналогичную работу с бывшим ТРК "Рыбацкий", переименовав его в "Порт Находка" более демократичного формата, а также провела радикальную реконцепцию мебельного центра "Грейт" (ныне — ТРК "Академ–Парк").
В начале сентября откроется торговая галерея в ТЦ Miller–Center "Бульвар детства" площадью 2,5 тыс. м2. Это частичная реконцепция, направленная на привлечение семейной аудитории, рассказывает Ольга Федина, руководитель отдела аренды комплекса. Успешно детскую тему реализовала УК "Соломон", открыв в 2011 году в ТРК "Гранд–Каньон" пространство "Дивный город" площадью 21,5 тыс. м2.
Недешевый имидж
Инвестиции в обновление комплекса в зависимости от масштаба действий и самого объекта могут составлять от $5 млн до $15 млн, оценивают в АРИН.
Разработка концепции обойдется управляющей компании в $50 – 100 тыс. (если она заказывает эту работу консультантам), проектирование — в $7 – 10 на 1 м2, строительные работы — в $400 – 800 за 1 м2, подсчитали в S. A. Ricci.
"Реконцепция торговой галереи площадью 5 тыс. м2 обошлась в 60 млн рублей с учетом юридического сопровождения, перезаключения договоров аренды, отделочных и проектировочных работ и рекламы", — говорит Сергей Вдонин, генеральный директор управляющей компании БЦ "Толстой сквер". По его словам, благодаря этому комплекс стал приносить 9 млн рублей дохода в месяц — в 3 раза больше, чем до реконструкции.
Чистый доход ТРК "Академ–парк", который открылся в 2011 году на месте мебельного центра "Грейт", увеличился в 3 раза: с $4 млн в год до $12 млн, рассказывают в Colliers (брокер комплекса). При этом общая площадь объекта увеличилась на 10%, а арендопригодная — на 30%, в разы выросла посещаемость. "Академ–парк" называют одним из наиболее удачных примеров реконцепции. Рост потока посетителей после обновления отмечают и в ТК "Румба". "Для первоначальной идеи сток–центра нам не хватило арендаторов, поэтому первый этаж был занят традиционной торговлей. Через 2 года мы обновили состав арендаторов первого этажа, и покупателей стало в разы больше", — утверждает Дмитрий Бердиган, генеральный директор компании "АйБи Ритейл" (управляет ТК "Румба").
Кто на очереди
Срок жизни концепции варьируется от 5 до 10 лет, затем даже самый успешный проект должен быть обновлен, считают брокеры. Таким образом, реконцепции требуют все торговые комплексы, построенные до 2005 года, считают в АРИН, приводя в пример старые комплексы "Адаманта": "Норд", "Академический", "Невский", "Москва", "Озерки". Пока из 24 объектов "Адаманта" общей площадью более 1,17 млн м2 частичную реконцепцию прошел только "Варшавский экспресс".
"Из центра шопинга премиум–класса "Варшавский экспресс" постепенно превращается в развлекательный центр, — рассказывают в пресс–службе компании, — этому шагу способствовала нехватка таких объектов в центре города. Кроме того, компания частично отремонтировала галереи и фуд–корт ТРК "Норд", заменив лестницы на эскалаторы. "В ближайшее время "Адамант" готовится провести полную реконцепцию одного из комплексов", — сообщает пресс–служба компании.
Синица в руках
Несмотря на многочисленные преимущества, владельцы комплексов пока не торопятся инвестировать в обновление.
"Немногие собственники осознают, что дела плохи, хотя низкий коэффициент заполняемости и уровень ставок — тревожные знаки", — говорит Дмитрий Бердиган. С ним согласен Сергей Вдонин: "Пока можно работать, получая пусть небольшой, но стабильный доход, мало кто решится на реконцепцию, ведь это пауза в получении платежей". Кроме того, эксперты сходятся во мнении, что на рынке нет достаточного количества специалистов с опытом реконцепции.
"Изменение формата сложно провести самостоятельно, но доверяться сторонним экспертам пока не принято", — отмечает Дмитрий Бердиган. "Построить центр с нуля для многих проще, да и банки охотнее кредитуют такие проекты", — добавляет Сергей Вдонин.
