Премиальное жилье двух столиц

На петербургском рынке элитного жилья статус объекта определяется во многом его месторасположением. В историческом центре есть места со сложившимся высоким статусом, где жилье наиболее почитаемо, а видовые характеристики уникальны.

Cамой престижной территорией считается "Золотой треугольник" (условно ограничен Адмиралтейской и Дворцовой наб., Гороховой ул. и наб. реки Фонтанки). Дефицит предложения в этом районе и исторически сложившийся статус служат главными причинами того, что купить или арендовать здесь качественное жилье могут только очень обеспеченные люди.

Кроме того, элитная недвижимость есть в зоне вокруг Таврического сада, на видовых набережных Центрального района, на Крестовском, Каменном и Петровском островах, а также на Петроградской стороне.

"Рынок элитного жилья в Петербурге начинался с расселения коммунальных квартир в историческом центре города. Жить в историческом реконструированном здании в Северной столице порой даже престижнее, чем в новостройке. Спрос на такие объекты стабилен", — рассказала Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

Сравнение цены

В I квартале 2013 года средняя цена предложения на рынке элитной недвижимости двух городов практически не изменилась: по данным консалтинговой компании Knight Frank, в Москве средняя стоимость составляет 24 765$ / м2 на первичном рынке и 22 517$ / м2 на вторичном.

В Петербурге цены практически в 2,5 раза меньше — средняя стоимость строящегося элитного жилья составляет 10 200$ / м2, а на вторичном рынке — 5 485$ / м2. При этом качество предлагаемых проектов во многом не уступает московским аналогам.

Самые дорогие квартиры в Северной столице находятся в районе "Золотого треугольника", Каменного и Крестовского островов со средней ценой предложения 25 100$ / м2, 16 600$ / м2 и 10 950$ / м2 соответственно.

В Москве лидером в этом отношении является район Остоженки со средней ценой строящихся квартир 32 403$ / м2. Далее в тройке лидеров по средней цене идут Якиманка и Пречистенка (31 153$ / м2 и 30 558$ / м2 соответственно).

Различия в ценах между двумя городами также будут, если люди решат не покупать, а арендовать жилье. Средняя арендная плата на рынке элитных квартир центральных районов Петербурга составляет 4 600$ в месяц. В Москве же это значение выше в среднем на 28% — средний размер ставки аренды здесь составляет 6 095$ в месяц.

Премьеры

Как в Москве, так и в Петербурге новое предложение отличается большим разнообразием — это и крупные многокорпусные жилые комплексы, апартаменты с сервисным обслуживанием и небольшие клубные особняки.

Так, например, в Москве за I квартал 2013 года были анонсированы такие проекты, как новый высотный многофункциональный комплекс "IQ–квартал" от "Галс–Девелопмент", элитный комплекс апартаментов на Комсомольском проспекте от "Дон–Строй Инвест", проект по реконструкции исторического здания на Остоженке от компании NBM, а KR Properties представил комплекс апартаментов в Брюсовом переулке.

Кроме того, компания "Интеко" в марте 2013 года начала строительство II очереди одного из самых популярных у покупателей элитных жилых комплексов — "Садовые кварталы" в Хамовниках.

В Петербурге предложение элитных объектов в I квартале текущего года пополнилось двумя новыми — жилым комплексом "Дом на Дворянской" и домом на набережной Лейтенанта Шмидта.

Сдерживающий фактор

Жилье в "Золотом треугольнике" предпочитают приобретать или арендовать иностранцы, так как именно в этой части города расположены всемирно известные памятники архитектуры, дома "с историей" и видовые набережные. Но большая часть предложения в нем представляет собой дома "старого фонда", которым с точки зрения инженерного оснащения, рациональных планировок, однородной социальной среды и парковочных мест очень сложно конкурировать с новыми высококлассными проектами. А для приезжих из Москвы наиболее интересны квартиры в новых домах с более высоким техническим оснащением и обеспеченностью парковкой.

Эксперты отмечают, что на формирование рынка элитного жилья в Петербурге всегда накладывала отпечаток специфика строительства в исторической части города, а именно жесткие ограничениях и требования к создаваемым или реконструирующимся объектам. И в ближайшее время переизбытка такого предложения точно не предвидится.

По словам Алексея Белоусова, координатора НОСТРОЙ, вице–президента НП "Объединение строителей СПб", реконструкция и строительство в центре города всегда были сопряжены с большими трудностями. "Особенно сложно решается вопрос, когда предстоят снос и воссоздание исторического облика объектов, расположенных в охранных зонах. Так, зачастую реконструировать здание по правилам землепользования и застройки невозможно без строительства того же подземного паркинга, а построить такой паркинг без сноса здания практически нереально", — говорит он.

Участники рынка утверждают, что в последнее время центр тяжести появления новых объектов постепенно смещается в сторону промышленных площадок в центре города или на ближайших к нему территориях. Действительно, в плотной застройке очень непросто реализовать объект, соответствующий всем нормативам, который к тому же одновременно соответствует экономическим целям девелопера.

Дмитрий Нырков, руководитель проектов ЗАО "БФА–Девелопмент", отмечает, что в настоящий момент в центре Петербурга реализуются лишь те проекты, которые успели пройти государственную экспертизу до момента остановки действия закона о высотных регламентах в охранных зонах города. "С этого времени у инвесторов возникли трудности с возведением и реконструкцией зданий в этой локации, поэтому на данный момент все новые проекты находятся в стадии разработки. Поскольку предложение элитных проектов сейчас ограниченно, цены на недвижимость премиум–класса в исторической части города будут расти", — прогнозирует эксперт.

Игорь Оноков, генеральный директор компании "Леонтьевский мыс", считает, что наиболее мощным пунктом в новом законопроекте является понятие "диссонирующая застройка".

"Сейчас элитный дом, в окружении которого находятся старые, разрушающиеся здания, уже становится нонсенсом. Сегодня покупатели элитного жилья предъявляют достаточно жесткие требования. И никто уже не готов покупать квартиру в доме, который расположен, например, во втором дворе. Будущее — за целыми территориями, которые могут обеспечивать соблюдение всех требований современного покупателя элитной недвижимости", — уверен Игорь Оноков.

Разница очевидна

В этом году Петербург впервые оказался в первой десятке лидеров по темпам роста цен на элитное жилье. Согласно результатам индекса мировых рынков городской элитной недвижимости (Prime Global Cities Index), который регулярно проводит консалтинговая компания Knight Frank, за год (с марта 2012 по март 2013) средняя стоимость 1 м2 премиального жилья выросла на 13,1%, до 10 200$. В результате этого Петербург переместился на шестую позицию.

Такое повышение эксперты объясняют выходом на рынок ряда эксклюзивных проектов с высокой ценой предложения. Москва же впервые уступила Северной столице в динамике цен на элитное жилье, оказавшись лишь на 19?й позиции с годовым показателем 1,8%. В компании утверждают, что, несмотря на это, инвестиции в московскую недвижимость по–прежнему остаются приоритетным инструментом сохранения и приумножения средств среди россиян.

За последний год эксперты отмечают увеличившийся спрос на квартиры в Петербурге со стороны покупателей из столицы. В среднем количество заявок от московских клиентов выросло на 20%. "Многие переезжают в Петербург в том числе в связи с переводом сюда крупных компаний. Также мы отмечаем увеличение заявок в целом от россиян. Хотя здесь рост не такой большой по сравнению с Москвой — всего около 3%, — рассказала Елена Громова, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg. — Если компания переезжает в Петербург, то ее клиентам и сотрудникам нужно найти новое достойное жилье, не менее комфортное и статусное, чем в Москве. Также среди наших клиентов есть покупатели и арендаторы представительских квартир, когда человек часто бывает в командировках в Северной столице и ему необходимо останавливаться не в гостиницах, а в хорошей квартире".

В целом при переезде из Москвы в Петербург компания может существенно сэкономить, ведь разница в стоимости покупки и аренды квартир, так же как и в офисном сегменте двух городов, существенная. Например, если рассматривать сопоставимые премиальные места, разница по арендным ставкам на элитные квартиры составляет порядка 30%.