Главное — чтобы крышу не снесло

Перепланировкой жилого помещения, в соответствии с п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ, считается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Все вопросы по перепланировке и ее согласованию регламентируются Жилищным кодексом, Градостроительным кодексом, Постановлением правительства РФ № 266 от 28 апреля 2005 г. "Об утверждении формы заявления и перепланировке жилого помещения, о согласовании перепланировки жилого помещения".

Возраст как помеха

Перепланировки квартир более характерны для старого фонда, чем для новостроек.

"Сейчас проектируется современное продуманное жилье, либо, напротив, создаются открытые пространства, которые можно самостоятельно зонировать", — поясняет генеральный директор финского проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.

Старые дома сильно различаются в зависимости от времени постройки, поэтому подходить к их перепланировке следует осторожно. "Например, в дореволюционных строениях в первую очередь необходимо узнать о состоянии перекрытий: чаще всего они там деревянные и, вполне возможно, не выдержат перепланировки, — рассказывает руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine Полина Малина. — Также стоит заранее узнать, не является ли здание памятником архитектуры, потому что в таком случае потребуется дополнительное согласование".

В сталинских домах и хрущевках все гораздо проще: большинство перегородок не несущие, поэтому перепланировку сделать довольно легко. Но есть и свои трудности: в таких домах невозможно совмещение санузла и объединение кухни и комнаты.

В более новых домах свои проблемы: в панельных домах много несущих стен. А вот монолитные дома дают свободу для творчества. Прочность конструкции обеспечивается монолитными колоннами, поэтому перегородки внутри квартир можно менять.

Конструктор из стен

Жильцы старых квартир пытаются сделать свои квартиры более функциональными. Поэтому самые распространенные виды перепланировок — это объединение кухни и гостиной, снос кладовок для расширения полезного пространства и объединение санузлов. "Очень важно в порыве воодушевления не снести несущие стены, — говорит Евгений Богданов, — последствия таких действий могут быть фатальны и привести к обрушению здания".

Помимо несущих конструкций нельзя нарушать пожарную безопасность, портить фасады зданий, ухудшать условия проживания жильцов дома. Также запрещено демонтировать или даже уменьшать вентиляционный короб на кухне и в санузлах; размещать кухню, ванную или туалет над жилыми комнатами; объединять две квартиры через балкон.

При этом разрешено объединять туалет и ванную комнату, объединять две квартиры по вертикали, делать проемы в несущих стенах, переоборудовать кладовку в санузел, переносить водопровод и канализацию, если не меняется расход потребления, внутренние электрокоммуникации, присоединять лоджию для расширения комнаты, присоединять к квартире нежилые помещения (подвал, чердак, мансарду).

Все по закону

Любая перепланировка, подпадающая под определение, содержащееся в ЖК РФ, требует согласования. "Исключение составляют случаи изменения конфигурации жилого помещения, не требующие внесения изменений в техническую документацию", — рассказывает ведущий юрист ООО "Лигал Студио" Олег Никифоров.

В идеале собственник квартиры должен сначала сделать проект перепланировки, утвердить его, а затем уже начинать работы, после чего необходимо осуществить так называемый "ввод в эксплуатацию" — то есть показать, что перепланировка реально была выполнена в соответствии с проектом. Согласованием в Петербурге занимаются межведомственные комиссии при районных центрах. Как отмечает старший юрист ЗАО "Адвокат ФРЕММ" Александра Дегтярева, подавать документы можно самостоятельно или через многофункциональные центры. Предварительно требуется согласовать проект с Роспотребнадзором, Управлением по делам ГО и ЧС, а если дом является памятником — то с КГИОП.

Самостоятельно выполнить все это довольно сложно, поэтому существует целый рынок компаний, оказывающих весь комплекс услуг под ключ: от составления проекта до согласования со всеми органами и подачи документов в МВК. Стоимость услуг начинается от 40 тыс. рублей и может достигать 200 тыс. рублей в зависимости от района, площади квартиры и сложности перепланировки.

Сквозь пальцы

Чаще всего неузаконенная перепланировка обнаруживается во время аварийной ситуации, из–за жалоб соседей, при сделках с недвижимостью. По словам Олега Никифорова, собственник квартиры в таком случае может быть оштрафован на сумму 1–2,5 тыс. рублей. Кроме того, его могут обязать вернуть все в первоначальное состояние, а в случае, если это не выполнено, квартиру могут даже продать на торгах. Однако, как отмечает Александра Дегтярева, на практике значение имеют лишь перепланировки, изменяющие внешние границы помещений или каким–либо образом затрагивающие интересы других собственников, например, если есть угроза обрушения дома. Тогда санкции применяются достаточно часто. А если изменения незначительны, то квартира может десятки лет существовать без согласований, тем более что это не мешает ее продаже.