Драйверы позитивной динамики

Продукты экономкласса остаются наиболее востребованными в загородном строительстве. По оценкам участников рынка, на них приходится 80% спроса. При этом, с одной стороны, основное предложение по–прежнему представлено участками без подряда, однако постепенно укрепляют свои позиции и более качественные объекты с проработанной концепцией.

Разный эконом

Основным критерием, по которому объект относят к экономклассу, конечно, выступает цена.

По данным АН "Итака", средняя цена "квадрата" в коттедже экономкласса составляет 40 тыс. рублей, если он расположен в зоне 20 км от КАД, и 25 тыс. рублей для районов, удаленных от КАД на 40 км и более. Такие коттеджи, как правило, расположены на небольших участках 6–8 соток, площадь самого дома составляет до 150 тыс. м2. Но эти параметры применимы не всегда.

"К примеру, есть поселки, в которых при сопоставимой с экономклассом площади участка 5 соток и размером дома 120 м2 цена коттеджа составляет 10,4 млн рублей, поскольку застройщик ориентирует проекты на бизнес–сегмент. Насколько успешным окажется этот ход, покажет время", — отмечает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака".

В среднем готовый дом экономкласса стоит 4–5 млн рублей. В коттеджных поселках для сезонного проживания диапазон стоимости предложения может быть ниже и в среднем, по оценке АН "Петербургская недвижимость", начинается от 2 млн рублей за дом.

По–прежнему наибольшую долю предложения в экономклассе составляют участки — по итогам I квартала 2013 года (см. схему) в предложении всех проектов экономкласса они занимали 61%. Инженерно подготовленные участки традиционно пользуются большим спросом. Это и понятно: по оценке "Лэнд Аспект", цены на такие участки площадью 10–12 соток, с газом и электричеством, удаленностью 50–70 км от города составляют 1,5–2 млн рублей.

"Рынок загородной недвижимости значительно увеличился за последние 2 года именно за счет проектов экономкласса", — уверен Сергей Будько, коммерческий директор группы компаний "Кивеннапа". По его оценкам, до 80% спроса приходится на предложения стоимостью до 3,5 млн рублей. По данным АН "Петербургская недвижимость", всего на рынке представлен 91 коттеджный поселок экономкласса.

При этом всего на рынке (без учета реализации отдельных участков) представлено 354 коттеджных поселка.

"В связи с большим объемом предложения в экономсегменте спрос уходит в более удачные или громко рекламирующие себя проекты, а объекты с неготовыми документами или с непродуманной концепцией вынуждены довольствоваться единичными продажами", — констатирует Екатерина Бармашова.

Несколько снизился интерес к участкам без подряда и к дешевым таунхаусам, однако в общей массе продаж эти две категории все равно лидируют с отрывом, говорит Дмитрий Демидов, руководитель загородного направления агентства "Петербургская недвижимость". Он утверждает, что наибольший объем предложения экономкласса представлен во Всеволожском районе. В последнее время активно развивается также южное направление, например Ломоносовский район, где появляются проекты в том числе в низком ценовом диапазоне.

Изменения для рекламы

Вместе с этим на рынке загородной недвижимости произошло некоторое изменение и разделение понятия "поселок экономкласса", которое во многом связано с маркетинговыми кампаниями.

Проекты, которые изначально позиционировались как экономкласс, сейчас позиционируются как комфорт. На рынок с лейблом "эконом" вышли предложения более низкого уровня — так называемая нарезка и другие демпинговые объекты со скрытыми и неявными платежами, что заставляет девелоперов размежеваться.

Меняются и качественные характеристики готовых домов.

"В 2006 году подавляющее количество домов экономкласса были каркасными, сегодня они в большей степени возводятся из газобетона", — говорит Екатерина Бармашова.

Сергей Будько считает, что основное изменение в понятии экономкласс связано с ценой предложений. "Раньше в качестве проектов экономкласса позиционировались коттеджные поселки, в которых стоимость дома составляла 8–10 млн рублей. И только в последние 2–3 года загородная недвижимость экономкласса стала действительно доступной", — уверен он.

Средняя цена коттеджей в Ленобласти сокращается начиная с 2009 года (см. схему), за это время она снизилась с 48 тыс. до 40 тыс. рублей за 1 м2.

Однако снижение цены может быть обманчивым. "Стремясь максимально снизить продажную стоимость, застройщик не закладывает в проект многие траты, — комментирует Полина Макаренко, руководитель отдела продаж жилого района "Александровский", — поэтому жизнь в дешевом доме может оказаться дорогой".