Жители подземелья

Подземные паркинги сегодня встраиваются в жилые комплексы всех классов. По данным консалтинговой группы "ЛАИР", насчитывается около 200 домов в стадии строительства, включающих подземный паркинг. Около 40% из них относятся к жилью массового спроса. В основном наличие подземного паркинга зависит от того, позволяют ли его построить технические возможности, состояние грунтов.

Место для машины

"Строительство подземного паркинга актуально, например, в тех случаях, когда параметры застройки не позволяют все требуемые по Правилам землепользования и застройки машино–места разместить на наземной парковке", — рассказывает Юлия Назарова, ведущий специалист группы консалтинга КГ "ЛАИР". По правилам положено одно машино–место на 80 м2 квартир.

Обеспеченность машино–местами (м / м) в подземных паркингах в жилье классов эконом и комфорт варьируется — от 0,1 (например, ЖК "Князь Александр Невский) до 0,8 м / м на квартиру (комплекс "Жемчужный фрегат" в составе "Балтийской жемчужины"). "Средний диапазон: 0,5–0,6 машино–места на квартиру — это характерно для крупных проектов массового спроса", — отмечает директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest Екатерина Марковец. Так, в первой очереди ЖК More (Setl City) — 0,6 м / м на квартиру, во второй очереди — 0,5 м / м, в ЖК "Академ–парк" ("БФА–Девелопмент") — 0,6 м / м на квартиру.

Жилье бизнес–класса и выше в любом случае должно подразумевать наличие подземного паркинга для удобства жильцов. Например, в элитном жилом комплексе "Леонтьевский мыс" на однокомнатные квартиры предусмотрено одно место, на все остальные квартиры — по два.

Спрос есть

Участники рынка отмечают, что строительство подземных паркингов сейчас является трендом на рынке жилья, которым застройщику не стоит пренебрегать.

"Квартира в центре города без подземного паркинга — аналог чемодана без ручки: цена ниже, но при этом имеется целый ряд неудобств", — описывает ситуацию генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс" Игорь Оноков. Поэтому отсутствие свободных машино–мест может даже негативно сказаться на продажах квартир.

Спрос на машино–места в паркингах напрямую зависит от платежеспособности покупателей.

"Зачастую застройщики едва покрывают свои затраты на строительство паркинга за счет доходов от продаж машино–мест в нем, — отмечает Юлия Назарова, — они вынуждены снижать стоимость машино–места и покрывать убытки за счет повышения цены продажи квартир и коммерческих помещений на первых этажах".

Но отказываться от паркинга тоже нет смысла, иначе придется сокращать объемы жилья.

В последнюю очередь

По словам руководителя консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольги Трошевой, если стоимость паркинга невысока или есть на него какая–то выгодная акция, то все места, как правило, раскупаются на стадии строительства ЖК.

В противном случае места, безусловно, остаются, и чаще управляющая компания сдает их в аренду по цене около 6 тыс. рублей в месяц. В некоторых случаях отдельно оплачиваются коммунальные услуги. Иногда собственники парковочных мест, которые приобрели их во время строительства дома, сами сдают их в аренду примерно по тем же ценам или чуть ниже.

"Большая часть парковочных мест продается на стадии заселения дома, когда заканчивается ремонт, жильцы въезжают в новую квартиру и принимается решение о необходимости приобретения паркинга", — рассказывает Ольга Семенова–Тян–Шанская, директор по продажам и маркетингу ЗАО "Лемминкяйнен Рус". Иногда застройщики предоставляют скидки на машино–места при покупке квартиры.

После сдачи дома непроданными могут оставаться до 40% машино–мест. "Практика показывает, что за 5–8 месяцев после ввода жилого комплекса в эксплуатацию машино–места в паркингах, как правило, полностью распродаются", — отмечает Екатерина Марковец.

Лишние деньги

Стоимость паркинга без учета различных акций варьируется от 250 тыс. рублей до 1,8 млн рублей. "За последний месяц средняя стоимость места в паркинге поднялась на 1%, что связано с выходом на рынок очередного дорогого паркинга в одном из проектов в Красносельском районе, — рассказывает Ольга Трошева, — здесь паркинг стоит 1 млн рублей". Средняя стоимость машино–места в объектах массового спроса — 600–800 тыс. рублей. Дороже всего стоят машино–места в подземных паркингах в центральных районах города — как правило, от 1,5 млн рублей. Высокая стоимость объясняется значительными затратами на строительство, дефицитом парковочных мест в центральной части города и, соответственно, высоким спросом в жилых комплексах классов бизнес и элита.

По мнению продавцов жилой недвижимости, место в подземном паркинге — это уже роскошь, за которую готовы платить далеко не все. Многие предпочитают больше потратить на качественный ремонт, хорошую мебель или вообще купить двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной.

Проблемы и выходы

Строительство подземного паркинга занимает значительную долю в себестоимости строительства и существенно дорожает при заглублении. Поэтому, отмечает Ольга Семенова–Тян–Шанская, он, как правило, занимает не более одного–двух уровней.

Традиционная проблема — плохие грунты и высокий уровень грунтовых вод. Но, по словам Игоря Онокова, технологий для строительства с учетом этих природных факторов сегодня достаточно. "Однако для развития подземных паркингов одних технологий недостаточно, — говорит он, — необходима долговременная стратегическая программа, реализуемая при взаимодействии девелоперов и города".

Альтернатива подземной парковке — многоуровневый паркинг. Для застройщика это удобно тем, что места можно продать не только жильцам данного комплекса, но и жителям соседних домов.