Проекты на вес золота

Прибрежная линия Финского залива никогда не изобиловала широким предложением коттеджей. И хотя в Курортном районе довольно много коттеджных поселков, непосредственно к берегу залива выходят лишь некоторые. Так, сегодня в стадии продаж или подготовки к ним находится около десятка проектов. В некоторых предлагают только землю, в других можно купить современную загородную резиденцию. Так, в Курортном районе дома активно строятся в таких поселках, как "Дачи Мариньи", Repino de lux, Terijoki Club, HONKANOVA concept residense, "Курортный дом".

Для тех, кто интересуется участком, выбор еще шире. В Курортном районе такое предложение есть в поселках Nirvana, "Балтийский берег", "Морской клуб", в Выборгском — в проектах "Балтийская Ривьера" и "Морские террасы".

Появления большого количества новых проектов на побережье Финского залива ожидать не приходится. Здесь располагается много водоохранных зон, строительство на которых запрещено, а большинство участков, пригодных для строительства, уже выкуплено. Потенциал развития заключается в высвобождении земель уже существующих населенных пунктов или бывших санаториев.

Тем не менее, пока не закончатся девелоперские земельные активы, освоение побережья Финского залива будет продолжаться. "Участок у воды — сегодня одно из наиболее ликвидных для загородного проекта предложений, — считает генеральный директор компании "Лэнд Аспект" Дмитрий Ильенко. — Однако не стоит думать, что удачная локация обеспечит 100% успеха, придется поработать над планировкой поселка и дополнительными точками притяжения (пирсом, пляжем и т. д.)".

Золотое побережье

Поселки на заливе отличает территория, имеющая ярко выраженный рельеф. Здесь часто наблюдается значительный перепад высот.

С одной стороны, это позволяет обеспечить превосходные видовые характеристики из большинства зданий. С другой — осложняет и удорожает строительные работы. А домовладения здесь и без того не дешевы. "Расположение загородного дома вблизи водоема всегда повышает его стоимость, особенно если речь идет о Финском заливе, — говорит генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова. — Даже 10–15 минут ходьбы от залива является для загородного дома преимуществом. И маркетологи всегда оперируют этим фактом при позиционировании. Что уж говорить о береговой линии? Такие проекты вообще на вес золота".

В загородном строительстве действительно многое определяет место. Именно место и экономические составляющие, связанные с ним, в большой степени определяют концепцию будущего поселка. Расположение в пешеходной доступности от залива, а в идеале — на первой линии, позволяет развивать проекты класса de luxe.

"Учитывая высокий спрос на первую линию, в таких местах проектируют индивидуальные дома большой площади, чтобы позиционировать проект в самом высоком ценовом сегменте", — говорит руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова.

Высокая стоимость домовладений определяет скромный масштаб. Проекты Курортного района камерные, рассчитаны на очень ограниченное количество покупателей. Во–первых, это добавит им эксклюзивности. Во–вторых, спасет от "затоваривания" и разорения.

В компании "Петростиль" уверены, что крупные проекты класса de luxe обрекают девелопера на продажи лотов десятилетиями. Поэтому рынок домов верхнего ценового уровня очень узкий, сделки единичны. Именно желание оставаться в разумных пределах инвестирования приводит к тому, что проекты, содержащие более 30–40 лотов, становятся исключением.

"Спрос на подобную недвижимость есть, и немалый, — говорит Елена Карасева, директор по маркетингу компании "Петростиль". — Проблемы возникают с платежеспособным спросом. Покупателей, готовых приобретать домовладения стоимостью от $1 млн, — единицы. На первичном рынке подобных сделок в среднем завершается не более 20–30 в год".

Проекты с таунхаусами и жильем квартирного типа на побережье также есть. Это жилые комплексы Crystal, Repino Village, апартамент–отель в Зеленогорске. В Солнечном находится комплекс таунхаусов Ollila.

"Такие проекты будут продолжать выходить на рынок, но пока этот процесс не носит характера тенденции, — говорит Тамара Попова. — Рынок дорогого жилья в Курортном районе и так очень ограничен. И расширен может быть в случае появления абсолютно нового предложения, прежде всего по соотношению цена / качество".

Цена расстояния

Расстояние, вид и расположение загородного дома предопределяют диапазон цен. "Если взглянуть на расположение продаваемых загородных коттеджей, то половина из них находится на расстоянии до 50 км от города, около 30% — 50–80 км, и только 15% всех коттеджей — далее 80 км от Петербурга", — говорит руководитель отдела продаж АН "Квартиния" Татьяна Чуприна.

По данным АН "Бекар", наиболее высоки цены на коттеджи, расположенные на территории от города до Зеленогорска. После поселка Молодежное они снижаются, а неподалеку от Выборга снова идут вверх.

"В конце прошлого года произошло смещение покупательского спроса с дешевых коттеджей старой постройки на более дорогие новые объекты с проведенными коммуникациями, — отмечает директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Олег Карзов. — Сегодня спрос на новые объекты на побережье залива превышает предложение, но нынешняя стоимость не устраивает потенциальных покупателей".

Стоимость коттеджей на заливе во многом обусловлена ценой земли: как ее выкупа, так и последующей подготовки. Она порой частично готова. В Курортном районе коттеджные поселки нередко возникают на месте бывших детских оздоровительных лагерей. Подобные заведения часто висят на балансе у некогда крупных предприятий и институтов. Не все из них сегодня могут справиться с этим бременем. Поэтому такие территории нередко переходят в собственность девелоперских компаний. Однако даже в случае покупки территории бывшего детского лагеря всех необходимых для современного поселка инженерных коммуникаций там нет. А те, что есть, обычно сильно изношены. На ценообразование влияет также рыночная стоимость и интерес покупателей к конкретному месту.

В итоге, по данным Knight Frank St Petersburg, объекты Курортного района дороже аналогов Выборгского не менее чем вдвое, даже если речь идет только о стоимости участков под самостоятельную застройку. "В Курортном районе на побережье цена земли иногда превышает 1 млн рублей за сотку, — говорит Тамара Попова. — Однако, на мой взгляд, реальная цена для участка под строительство дома или дома с участком все–таки должна находиться в пределах 800–900 тыс. рублей за сотку. Тогда это будет представлять интерес для покупателя. И сделки по таким ценам мне известны".