Инфраструктурные удобства

Обеспечение участка в коттеджном поселке коммуникациями, как правило, обходится в сумму от 700 тыс. до 1,5 млн рублей.

Сумма, конечно, зависит от массы факторов. Прежде всего от наполнения: какие именно коммуникации и какого качества предложит девелопер, как будут выполнены дороги и тротуары, какие мощности по электричеству будут предложены покупателям, будет ли организовано водоснабжение и магистральный газ.

В разных местах Ленобласти за одни и те же удобства приходится заплатить различные суммы. "Цена одного и того же набора коммуникаций в зависимости от расположения проекта может отличаться в 2, а то и в 4 раза", — говорит Сергей Щерба, управляющий проектами компании "Олимп 2000". Важный фактор — размер коттеджного поселка. Чем больше в проекте участков, тем меньше придется заплатить за инженерию каждому из покупателей. Стоимость некоторых работ, прежде всего связанных с оформлением документов, практически не зависит от размеров поселка.

Инфраструктурный довесок

Любопытная особенность: для совсем дешевой земли стоимость работ по подведению сетей может оказаться выше, чем для более дорогих наделов. Дешевые участки, как правило, расположены очень неудачно — на большом удалении от имеющихся сетей — поэтому обеспечение их теми же мощностями выливается в большую сумму. На практике же это означает, что в таких местах инфраструктурный набор, доступный покупателю, неизменно оказывается весьма усеченным.

"Качество коммуникаций целиком зависит от степени цинизма девелопера. Сократить расходы по этой статье можно в разы, если не ставить целью создание комфортной среды. К примеру, сделать дороги без нормальной системы водоотведения. Или оставить поселок без уличного освещения. Мы считаем нормальной инфраструктурную нагрузку на сотку в 80 тыс. рублей, если считать без учета строительства общественных зданий и благоустройства. С последними тратами сумма вырастает до 100 тыс. рублей", — говорит Сергей Соколов, генеральный директор компании "Ландскрона–девелопмент".

"Если взять в Ленобласти пятно стоимостью 40–50 тыс. рублей за сотку, то подведение инженерии обойдется в сумму вдвое большую, чем сама земля", — делится опытом советник руководителя ГК "Стинком" Светлана Невелева. Для дорогих мест Курортного района доля инженерии, конечно, будет не столь высока. Так в "БТК Девелопмент", которая торгует весьма дорогими наделами в престижных местах, оценили стоимость коммуникаций в 30% от цены самой земли.

Сети — отдельно

Сегодня все чаще застройщики цену за инженерию стали выносить отдельной строкой. В основном это делается в рекламных целях, чтобы визуально снизить цену сотки: ценовой фактор стал играть весьма важную роль для клиентов. Согласно статистике Бюро аналитики по рынку недвижимости, из 225 проектов, в которых предлагают участки под самостоятельную застройку, в 83 загородных комплексах предусмотрены отдельные взносы за коммуникации — в остальных эти расходы включены в цену земли. Правда, каждый девелопер по–своему понимает, какие именно платежи необходимо вынести отдельной строкой.

Данные мониторинга свидетельствуют, что последние месяцы доплаты за инженерию во многих проектах увеличились. Произошло это, уверены эксперты, не из–за подорожания работ, а скорее из–за того, что не имеющие опыта работы на загородном рынке застройщики плохо рассчитали расходы. Или же пытаются таким образом поднять общую цену участка, не переписывая заявленный ценник на сотку.

Свет в широком диапазоне

Цена подведения электричества к участку в зависимости от разных факторов может отличаться почти на порядок.

"В южных районах вопросы с электроснабжением решаются заметно проще и дешевле. В Гатчинском районе киловатт может встать потребителю от 8 до 30 тыс. рублей (в зависимости от того, как далеко находится точка подключения). К востоку от Петербурга цены киловатта доходят до 45–50 тыс. рублей. На северном направлении выходит еще дороже. Здесь за киловатт можно отдать до 60 тыс. рублей", — делится опытом Ольга Мельникова, директор по продажам компании "Эко Лэнд". Другие эксперты называют сходные цифры. Генеральный директор компании "Русь: Новые территории" Дмитрий Майоров поясняет: "Цена на коммуникации складывается из трех составляющих. Первое — стоимость техусловий, второе — стоимость услуг по предоставлению, третье — строительство подстанций, разводка сетей по участку и т. д. Вторая категория трат, которая идет в карман чиновникам, целиком зависит от дефицита ресурсов, а его у нас наловчились создавать искусственно. Существует много номинальных потребителей, а фактически — "мертвых душ", за которыми числятся мощности. И за определенную плату предлагают устроить так, чтобы эти потребители поделились имеющимися мощностями. В ином случае их просто не дадут, сославшись на отсутствие резервов".

По словам генерального директора компании "Изумрудная долина" Татьяны Резановой, из 29 млн рублей, истраченных на инфраструктуру в одноименном проекте, 10 млн пришлось как раз на траты за электричество. Примерно в 30% оценили долю затрат на подведение электроэнергии в компании "Олимп 2000". Сходные цифры назвали и другие застройщики.

Факультативная инженерия

Обустройство внутренних дорог не требует сложных согласований, все деньги по этой статье тратятся непосредственно на участке. Суммы расходов целиком зависят от качества работ. Конечно, влияет на цену и грунт.

В компании "Эко Лэнд" обустройство дорог подняло цену сотки продаваемых участков на 13 тыс. рублей. В компании "Ландскрона девелопмент" расходы по этой статье составили около 22 тыс. на сотку, однако здесь в них включалось оборудование и мощение тротуаров. Если не озаботиться дренажной системой и не делать канав согласно техническим нормам, траты на дороги можно серьезно сократить.

Наличие магистрального газа — не обязательное условие для реализации полноценного коттеджного поселка, однако это существенное преимущество. По оценкам экспертов, это удобство поднимает стоимость земли на 20–25% и серьезно увеличивает скорость продаж. Для проектов, ориентированных на временное проживание, отсутствие газа покупателей не отпугивает, хотя его наличие и здесь служит сильным привлекательным фактором. При подведении газовых сетей большая часть денег уходит на проекты и согласования. Прокладка самой трубы — меньшая часть трат. Предсказать же "бумажные" расходы заранее довольно сложно.

Организовать водоснабжение участков можно разными способами: подключиться к центральному водопроводу, организовать централизованный водозабор из скважины в пределах проекта или предоставить каждому покупателю бурить собственную скважину на участке. "Для клиента организация локального водоснабжения обойдется примерно в 100 тыс. рублей. Делая общую скважину для поселка, мы сокращаем эти траты до 70 тыс. рублей с участка", — признается Татьяна Резанова.

"Лицензия на скважину обходится в 1,5 млн рублей. Разводка труб по поселку обходится в 4–6 млн. Если у нас есть возможность дешевле подключиться к центральным коммуникациям, мы ее используем, в противном случае обустраиваем общую скважину для жителей поселка", — рассказывает Сергей Щерба.