Водная приманка для компаний

Видовые помещения в бизнес–центрах у воды обходятся дороже на 10 – 20% и часто заполняются в первую очередь, однако эта характеристика не является ключевой для арендаторов.

В Петербурге представлено более 50 бизнес–центров, предлагающих своим арендаторам офисы с видами на реки или каналы города. Их общая офисная площадь — около 400 тыс. м2 (19% от всего объема рынка), правда, видовые помещения в этом объеме составляют только часть.

Видовые ставки

Наценка за вид на воду может достигать 25%, но сейчас, как правило, не поднимается выше 10 – 15%. Невидовые помещения в БЦ у воды сдаются без повышенных ставок. "В то же время многие собственники не делают наценку на вид, а стараются сдавать помещения этажами, при этом делая скидку на аренду как крупному арендатору", — отмечает Иван Починщиков, коммерческий директор East Real.
В среднем ставка варьируется в диапазоне от 1000 до 1800 рублей за 1 м2. Есть и офисные центры, которые формально располагают видом на воду, но фактически он мало сказывается на цене (например, на наб. Обводного канала). Могут отличаться ставки и в соседних БЦ, имеющих одинаковый вид, например River House и "Авеню" (см. таблицу).
"Абсолютное большинство арендаторов, интересующихся помещениями классов А и В+, хотят иметь хорошие виды из окон офиса — это не обязательно должен быть вид на воду, это может быть вид на парк, на красивый пейзаж, на храм", — перечисляет Василий Довбня, директор департамента консалтинга "Colliers International СПб".
Однако заявок, где бы требование вида на воду было принципиальным, не так много. Руководитель отдела корпоративных услуг и продаж компании Maris |Part of the CBRE Affiliate Network Нелли Алейникова рассказывает, что среди всех потенциальных арендаторов, с которыми брокер работает сейчас, только две крупные компании ставят наличие вида в ряд первостепенных и решающих параметров для принятия решения о переезде. При этом все игроки рынка сходятся на том, что бизнес–центры с хорошим видом из окна заполняются быстрее, нежели офисы без видов. Эксперты Colliers отмечают, что это, например, видно при анализе заполняемости отдельных бизнес–центров — на верхних видовых этажах, как правило, меньше свободных помещений. "Красивый вид положительно влияет на имидж компании и важен, если профиль компании предусматривает представительские функции", — уверен Василий Довбня.
Однако на конечную загрузку это влияет не так сильно. По данным Jones Lang LaSalle SPb, уровень вакантных площадей в видовых и невидовых БЦ практически одинаков — около 8% в видовых проектах против 7,8% в целом по городу без учета проектов, которые начали сдаваться в аренду только в этом квартале.
В целом эксперты сходятся на том, что вид на воду является лишь дополнительным преимуществом объекта. Ключевые моменты, интересующие арендаторов, — это инженерная начинка объекта, его местоположение, транспортная доступность и, конечно, цена.

Старое и новое

Береговые офисы в Петербурге можно найти, с одной стороны, в центре города в реконструированных зданиях средней площадью 3 – 5 тыс. м2. С другой стороны — на набережных Невы, где они все чаще появляются на месте бывших промзон, здесь БЦ располагаются как в реконструированных зданиях, так и в новопостроенных.
"Наибольшим спросом, на мой взгляд, пользуются объекты в "золотом треугольнике" на берегу рек и каналов с видовыми характеристиками. В то же время вакантных площадей в данных объектах нет, поэтому компании, которым важен вид на воду, выбирают объекты на набережных Невы", — считает Иван Починщиков.
В то же время очевидны и плюсы новых зданий — удобные планировки, подземные паркинги и большие площади. "При реализации новых проектов у Невы или у залива девелоперы стараются использовать максимальную высотность зданий, чтобы видовые характеристики были лучше и, соответственно, арендная ставка выше", — замечает директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге Александра Смирнова.