Все больше и больше застройщиков начинают реализовывать проекты строительства больших жилых комплексов в области на границе с КАД.
Этому способствуют действия как городских, так и областных властей. Смольный так пока и не определился, что делать с градостроительной политикой, и поэтому всячески тормозит согласование новых проектов, областные же власти готовы предоставить девелоперам внятные правила игры, хотя и так же кнутом и пряником пытаются навязать строителям возведение социальной инфраструктуры. В итоге девелоперы, даже те, кто ранее работал только в Петербурге, уже начали экспансию в Ленобласть. Крупные проекты в 10–километровой зоне около КАД реализуют "УНИСТО–Петросталь", NCC, КВС, "Норманн", "Лидер групп", O2 Development, Setl City и другие.
Многоэтажное строительство на границе Петербурга и Ленобласти будет развиваться в разных направлениях. Например, развитие ожидает территорию Янино во Всеволожском районе ЛО. Здесь крупный проект Jaanila country планируется у Ленстройтреста. На территории 42 га, разделенной на пять кварталов, будет возведено 43 дома (5–14 этажей). Площадь застройки составит почти 270 тыс. м2. Дома будут возведены из панели, изготовленной на новой технологической линии компании. Поскольку проект достаточно крупный, окрестные территории также потихоньку начнут развиваться и сюда подтянутся другие девелоперы, говорят эксперты.
Самое активное строительство в настоящее время разворачивается в зоне Мурино — Девяткино, а также в Кудрово. Территория под застройку в Мурино — Девяткино будет расширяться и в дальнейшем. Уже сейчас строительство двигается в сторону Бугров. Активное развитие получит другая часть этой зоны с началом реализации проекта ЛСР на территории совхоза "Ручьи", которая затрагивает и эту территорию, и пограничную часть Красногвардейского района.
"Правительство области ввело внятные правила игры на рынке, и бизнес на это отреагировал незамедлительно", — констатирует директор по маркетингу компании "Норманн" Дмитрий Уваров. С ним согласен Павел Бурцев, коммерческий директор ЗАО "Ойкумена", который уверен, что лидерами по вводу жилья в 2013 году станут приграничные районы. "Многие застройщики, которые ориентированы на покупателя жилья экономкласса, уходят в область, так как в этом регионе созданы более выгодные и льготные условия для работы. Несомненно, эту тенденцию подогреет и последняя инициатива Смольного о строительстве инфраструктуры за счет застройщиков", — считает он. "Законы работы капитала и его движения действуют даже в Петербурге. Надо поддерживать объемы, а значит, компании и дальше будут расширять свою экспансию, в первую очередь в Ленобласть, особенно на приграничные с городом территории. Но в данной ситуации совершенно не укладывается в голове то, почему город добровольно отказывается от такого объема инвестиций и какими федеральными планами это можно было бы оправдать. По моим оценкам, город теряет как минимум 20–30 млрд рублей в год прямых частных инвестиций на рынке земли, а потери на рынке труда, в налогах, в снижении оборота отрасли — во многие разы больше. Пока что город добровольно отдает все это своему соседу", — говорит Василий Селиванов, генеральный директор компании Legenda.
Участники рынка говорят, что для большинства покупателей районы Мурино, Девяткино или, к примеру, Бугров ассоциируются скорее с городом, чем с областью.
"Развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность, близость метро или железнодорожных станций сделали жилье там остро востребованным. Кроме того, в отличие от города в области сегодня есть возможность реализации крупных проектов по освоению территорий. Подобная тенденция только набирает обороты. Уверен, что со временем она будет реализована у большинства конечных станций метро, развязок КАД, в ближайших к Петербургу пригородах", — полагает Александр Львович, генеральный директор СК "Навис".
Но пока главное, что привлекает покупателей в областной недвижимости, — это дешевый квадратный метр. По оценке аналитиков компании "Зеленый Петербург", сейчас разница в цене между городом и прикадьем составляет 15–20%. "Если в административных границах Петербурга сейчас тяжело купить жилье дешевле 80–85 тыс. рублей за 1 м2, то в области можно найти предложения по цене 50–55 тыс. рублей", — говорит руководитель отдела продаж "Зеленого Петербурга" Дмитрий Егоров.
Эксперты уверены, что рост конкуренции и снижение административных барьеров приведут к еще большему разрыву цен на первичном рынке города и области. Кроме того, в случае если застройщиков все–таки "убедят" полностью строить инфраструктуру за свой счет — областные строители останутся в выигрыше. По оценкам экспертов, в Петербурге "инфраструктурные расходы" застройщиков на квадратный метр оцениваются в диапазоне от 6–10 тыс. рублей (оптимистический вариант, по расчетам властей) до 10–15 тыс. рублей (пессимистический вариант бизнеса). В Ленобласти эта нагрузка, по словам Георгия Богачева, вице–губернатора Ленобласти, — 4,5 тыс. рублей на 1 м2. "Застройщики вполне могут себе позволить снизить маржу, ведь сейчас она равна 13–15 тыс. рублей с каждого "квадрата", — уверен Георгий Богачев.
