В 2012 г. спрос со стороны арендаторов оказался настолько активным, что к началу этого года на складском рынке Петербурга не осталось свободных помещений, хотя за прошлый год их было введено 130 тыс м2..
После годичного перерыва предложения складских площадей пополнились новыми объектами, предназначенными для сдачи в аренду. Все они были введены в первом полугодии 2012 г., их общая площадь составила почти 110 тыс. м2. Несмотря на это, доля вакантных площадей достигла докризисного минимального уровня из–за стабильно высокого спроса.
В итоге на конец 2012 г. на рынке Петербурга, по оценкам Knight Frank, в аренду предлагалось 19 тыс. м2 складских площадей. А годовое совокупное поглощение спекулятивных (предназначенных для сдачи в аренду) площадей составило около 130 тыс. м2, что на 30% меньше годового объема 2011 г. Эксперты компании объясняют данное уменьшение объемов сданных площадей отнюдь не снижающимся спросом, а дефицитом доступных для аренды качественных площадей.
Для России в целом 2012 г. оказался исключительно активным с точки зрения поглощения современных складских площадей. За этот период с рынка ушли рекордные 1 600 тыс. м2 складов, при этом на долю Петербурга пришлось порядка 110 тыс. м2.
Формат строительства
В ситуации отсутствия свободных складов для аренды становятся все более популярными предложения в формате built–to–suit ("строительство под ключ"). Сама идея строительства складских объектов под конкретных заказчиков не нова, однако полноценная реализация подобных проектов началась сравнительно недавно.
По итогам 2012 г. основными арендаторами на рынке складской недвижимости Петербурга стали дистрибьюторские компании (на них пришлось, по подсчетам экспертов Knight Frank St Petersburg, почти 80% от общего объема складских сделок) и те, чей бизнес тесно связан с online–торговлей.
За ними следуют операторы розничной торговли и логисты, оставив производственные компании далеко позади.
Падение доли арендаторов–производителей в структуре спроса на аренду качественных складских площадей связано с активным развитием сегмента качественной индустриальной и индустриально–складской недвижимости.
Например, ЗАО "Неско Санкт–Петербург" планирует построить склад алкогольной продукции во Всеволожском районе.
Прогноз
В 2013 г. планируется к вводу около 50–70 тыс. м2 спекулятивных качественных складских площадей. Данный объем не сможет удовлетворить весь имеющийся на рынке спрос, поэтому в 2013 г. участники рынка ожидают активного появления сделок в формате built–to–suit с последующей арендой или покупкой.
По словам участников рынка, в 2012 г. ставки аренды достигли уровня, близкого к максимально экономически приемлемому значению.
В Knight Frank уверены, что в 2013 г. контрактные ставки аренды не превысят уровень $130 за 1 м2 в год (не включая НДС, коммунальные платежи и операционные расходы). Сейчас данные показатели находятся на уровне $120–127 за 1 м2 в год для складов класса А и $117–120 за 1 м2 в год в классе В (не включая НДС, коммунальные платежи и операционные расходы).
