Предложение на рынке коттеджных поселков перераспределяется в сторону смешанной застройки.
В завершающемся году первичный рынок загородной недвижимости рос. Объем предложения увеличивался так же, как и в прошлом. По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", в ноябре купить коттедж, дуплекс, таунхаус или участок под застройку можно было в 348 коттеджных поселках. Всего в них насчитывается более 33,8 тыс. объектов. В большей части поселков (40%) представлены участки без подряда. Еще в 37% поселков к реализации предлагаются участки как с подрядом, так и без подряда. На поселки, где предлагаются готовые или строящиеся коттеджи, приходится 23%.
Сокращается предложение в поселках с четкой концепцией. Девелоперы продолжают выводить на рынок поселки с предложением участков без подряда, но уже ощутимо меньше, чем в предыдущие периоды. Так, по данным КЦ "Петербургская Недвижимость", в III квартале доля проектов только с участками без подряда составила 45% от количества новых поселков. Однако еще в конце 2011 года это количество составляло 80%. Перераспределение предложения происходит в сторону смешанной застройки (участками как с подрядом, так и без). Главная цель таких проектов — расширение целевой аудитории и, как следствие, увеличение темпов продаж.
Все дальше в лес
Девелоперы осваивают новые территории. "Начинают развиваться районы, ранее не пользовавшиеся популярностью, например Ломоносовский и Гатчинский, — говорит генеральный директор компании London Real Invest Зося Захарова. — Во многом это связано с развитием транспортной инфраструктуры: появлением новых развязок, строительством КАД и ЗСД".
На фото: Поселок "Высокие ели" рядом с Ласковым пляжем в Солнечном. Коттедж.
Развиваются даже места, расположенные в достаточно большой удаленности от Петербурга. Тем не менее 5% загородных проектов сегодня располагаются в зоне постоянного проживания, в которую входят территории в пределах 30-минутной езды от КАД. По данным London Real Invest, основная часть выставленных на продажу домовладений расположена во Всеволожском (32%), Ломоносовском (15%), Выборгском (12%) и Гатчинском (15%) районах.
По данным компании ПРСУ, сегодняшнее соотношение введенных "квадратов" в Петербурге и Ленинградской области составляет 80/20 и продолжает увеличиваться в сторону области. Неизвестно, как долго это продлится. По мнению руководителя отдела продаж ПРСУ Виктора Кулишова, спрос на жилье за городом докризисных показателей пока не достиг. Хотя активность покупателей была стабильной.
Скорее всего, активной она будет и дальше. Аналитики портала gdeetotdom.ru предполагают, что в 2013 году высока вероятность исчерпания банками потенциала роста рынка. Поэтому число заемщиков вырастет не более чем на 10%. Однако, по словам генерального директора ГК "УНИСТО Петросталь" Арсения Васильева, 75% сделок на рынке загородного жилья в этом году были осуществлены без привлечения ипотечных кредитов. А соответствующих сосредоточенному в низких сегментах спросу таунхаусов и недорогих домов сегодня появляется достаточно. "Основным отличием 2012 года от 2011-го стал все время пополняющийся объем предложения в эконом и среднем классах", — говорит руководитель проекта по загородной недвижимости КЦ "Петербургская Недвижимость" Светлана Московченко.
Изучил и купил
Несколько лет назад считалось, что покупка загородной недвижимости — роскошь. Однако сегодня ситуация изменилась: все большее число людей покупает загородные дома для постоянного проживания, продавая свои квартиры в Петербурге. Покупатель при этом стал быстрее принимать решения, а объекты осматривать готов даже в необычное для приобретения загородной недвижимости время, например зимой. Возможно, это связано с более легким, чем 10-12 лет назад, расставанием с деньгами. Или с современными методами продвижения, включающими в том числе Интернет.
"Наблюдается тенденция к росту числа сделок в зимние месяцы, — отмечает Виктор Кулишов. — Причем это характерно для организованных поселков. Заметно также сокращение времени, требуемого для принятия решения. Покупатели приходят уже подготовленными, успев изучить большинство вариантов, предлагаемых на рынке, четко понимая свои основные требования".
Прочь из бетонной коробки
По словам генерального директора ГК "УНИСТО Петросталь" Арсения Васильева, в сегментах бизнес– и премиум-класса таунхаусы не пользуются популярностью, потому что цены примерно равны ценам на отдельные коттеджи. Зато таунхаус, можно считать, окончательно закрепился в статусе доступной альтернативы городским квартирам экономкласса. Теперь, желая улучшить жилищные условия, но не имея возможности купить клетушку в бетонной коробке, часть покупателей выбирает равный по площади таунхаус. Аналитики "Петербургской Недвижимости" отмечают, что по сравнению с III кварталом 2011 года количество предложения проектов таунхаусов увеличилось на 28%. А самих объектов — на 170%. Такой рост произошел за счет выхода в продажу 22 новых проектов с таунхаусами.
Светлана Московченко отмечает, что таунхаусы остаются очень популярным продуктом как у застройщиков, так и у покупателей. Всего вокруг Петербурга на конец III квартала построено 4,7 тыс. таунхаусов. Из них 2,86 тыс. выставлены на продажу. Доля непроданных объектов, таким образом, составляет 61%.
"Спрос на таунхаусы высок в экономклассе, так как стоимость жилья в сблокированных домах в пригороде равна стоимости квартиры-студии в городе, — говорит Арсений Васильев. — Как правило, такое жилье распродается еще на стадии строительства".
Низкая стоимость хорошо продаваемых таунхаусов во многом обусловлена сильной отдаленностью от города. Поэтому в дальнейшем спрос на подобные проекты будет зависеть от развитости инфраструктуры внутри поселка. Кроме того, снижение цены в поселках экономкласса, как и в городских квартирах, происходит в основном за счет уменьшения площади жилых помещений и использования более дешевых технологий строительства.
Цены стабильны
По данным "Петербургской Недвижимости", цены в реализуемых проектах в течение года практически не менялись. Позволить себе увеличение стоимости предложения могут лишь те девелоперы, кто может похвастаться активными продажами. Но таких — единицы.
Правда, снижать однажды заявленную стоимость они тоже не торопятся. Даже при отсутствии продаж идут на это крайне неохотно. Наиболее часто в случае провала проекта, если изначально было желание продавать коттеджи, происходит то, что почему-то называют реконцепцией. В действительности такая реконцепция представляет собой не более чем отказ от строительства и продажу участков. Понятно, что цена продукта в этом случае снижается.
По словам Арсения Васильева, в этом году, как и в прошлом, спрос намного ниже предложения. Это связано с большим количеством новых проектов. Поэтому конкуренцию выдерживают не все, и около 40 объектов было снято с реализации.
