В этом году на рынке загородной недвижимости лето было нежарким. Цены и спрос оставались относительно стабильными без резких всплесков. При этом открылись продажи в нескольких проектах разных ценовых сегментов.
В первом полугодии 2012 года на рынок загородной недвижимости вышли по одному коттеджному поселку в элитном и бизнес-классах и девять проектов более дешевого сегмента. Эксперты отмечают продолжение тенденции 2011 г. - постепенное увеличение объема предложения.
Основное количество коттеджных поселков сосредоточено в сегменте участков под самостоятельную застройку (без подряда). На их долю, по данным консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", приходится 43% от количества поселков в продаже. Кроме того, еще в 35% поселков к реализации предлагается смешанная застройка - как участки с подрядом, так и без него. Таким образом, в подавляющем большинстве предложений (78%) есть возможность купить участок под самостоятельную застройку. Такая тенденция наметилась еще в период экономического кризиса, когда клиенты стремились приобрести участок сейчас с расчетом построить дом в перспективе. Среди дебютантов летнего периода можно отметить ДНП "Школьное", "Времена года", "Велигонты" (в Ломоносовском районе), "Семиозерье" в Выборгском и "Медное" во Всеволожском районах. Среди новых проектов, предлагающих готовые объекты, отметим "Альпийские луга" (строят таунхаусы и квартиры) и "Два берега", где можно выбрать квартиру, коттедж или участок.
Эксперты отмечают, что в течение всего лета спрос был достаточно активным. По-прежнему высокий интерес покупателей сосредоточен на участках и наиболее бюджетных объектах загородной недвижимости (коттеджи или таунхаусы) стоимостью до 4-5 млн рублей.
В настоящий момент участки без подряда предлагаются во всех районах, включая Курортный. "Если до кризиса в Курортном районе преимущественно предлагались готовые дома или таунхаусы, то в последние год-два стали появляться и массивы инженерно подготовленных участков. Много новых проектов такого плана появляется по мурманскому направлению Всеволожского района. При этом раньше эти территории не осваивались. Активно развивается Ломоносовский район благодаря вводу участка КАД. В целом отмечу, что развитие транспортной сети значительно стимулирует загородный девелопмент, это заметно и по росту предложения в Приозерском районе", - рассказала Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Интересно, что во многих случаях цена сотки малопоказательна, так как общей практикой в сегменте продажи участков стало выделение стоимости инженерной подготовки в отдельную статью затрат. "Таким образом, реальная цена предложения значительно выше первоначально декларируемой. Как правило, речь идет о добавлении стоимости 300-600 тыс. рублей за участок", - предостерегает Тамара Попова.
В этой ситуации эксперт видит главный недостаток в том, что частному покупателю трудно разобраться в большом объеме предложения, и поэтому практически невозможно выявить из всего многообразия действительно инженерно подготовленные участки. Участники рынка отмечают, что сейчас уже есть предложения участков и вовсе без какой-либо подготовки, в то время как рекламируются они наравне с подготовленными. Сергей Михайлов, руководитель проекта "Юкковское", соглашается: "Стоимость земли до и после подготовки может отличаться в 2 раза. Те потенциальные покупатели, которые уже достаточно давно занимаются выбором места для будущего проживания за чертой города, понимают разницу в ценах и делают выбор в пользу инженерно подготовленных территорий".
Формат таунхаусов в последнее время набирают все большую популярность среди покупателей таунхаусы, как альтернатива городской квартире.
"Основное количество проектов таунхаусов представлено во Всеволожском районе - 27% (от всех проектов). Также значительное число проектов сосредоточено в районах Петербурга, а именно: в Курортном (20%), Приморском (11%) и Выборгском (11%) районах", - рассказала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость".
Кроме того, растет предложение квартир в малоэтажных многоквартирных домах до четырех этажей в ближайших пригородах, в первую очередь во Всеволожском районе. Квартиры в загородных новостройках все в большей степени соответствуют критерию "цена - качество", составляют конкуренцию городской недвижимости, особенно по цене. Участники рынка отмечают еще одну тенденцию. "Поселки, где представлены готовые комплекты жилья, набирают все большие обороты. В процессе принятия решения о покупке будущие собственники стараются в большей степени рассматривать объекты, где заселение возможно в кратчайшие сроки после подписания договора", - пояснила Елена Павлова, генеральный директор СК "Империя".
На петербургском рынке элитной загородной недвижимости в единовременной реализации обычно находится около 500 коттеджей, и эта цифра мало менялась в период с 2007-го по 2011 г. Однако начиная с прошлого года можно наблюдать нисходящий тренд, что обусловлено, по мнению Тамары Поповой, прежде всего низкой активностью девелоперов в данном сегменте. В экспонирующихся сегодня проектах, по данным Knight Frank, строятся или уже построены 283 индивидуальных коттеджа.
В течение первого полугодия рынок загородной недвижимости пополнился двумя коттеджными поселками высокого сегмента: HONKA NOVA Concept Residence (класс А) на 52 домовладения и "Петергофская Мыза" (класс B) на семь домов. До конца года ожидается начало реализации еще двух коттеджных поселков в верхнем ценовом диапазоне. "В проектах класса В имеет место присущая этому сегменту волатильность - ряд проектов переориентировался на продажу участков без обязательного подряда, что понижает позиционирование проектов, не позволяя относить их к бизнес-классу по достаточно консервативной классификации Knight Frank", - считает Тамара Попова.
Согласно данным Knight Frank St Petersburg, по состоянию на конец II квартала 2012 г. выбор для покупателя элитного загородного дома ограничен 13 поселками, в классе В коттеджи экспонируются в 36 жилых комплексах. В свободной продаже находятся в классе А не более 40%, в классе В - не более 55% домов. Всеволожский и Курортный районы, по словам Тамары Поповой, наиболее насыщены проектами бизнес-класса.
"География аналогична высшему ценовому сегменту, только для класса А чаша весов склоняется все же в сторону Курортного района, в классе В лидирует Всеволожский. Для сегодняшнего покупателя важна не столько лучшая цена, сколько лучшее соотношение цены и качества. Важен комплексный подход девелопера к своему проекту: современные технологии, дальнейшая эксплуатация и управление поселком, единая архитектурная концепция и социальная однородность среди соседей", - рассказала она.
В последние годы складывается ситуация, когда существующие объекты пополняются новыми предложениями, а покупательный спрос не успевает наращиваться теми же темпами. В результате чего высокая конкуренция на рынке неизбежно приводит к ценовому противостоянию.
По мнению Елены Павловой, большинство покупателей желает приобрести загородный дом, пригодный как для отдыха, так и для постоянного проживания со всем комплексом городских удобств, инфраструктурой, соответствующей современным стандартам, но в то же время окруженный живой природой. "В удаленных от границ города коттеджных поселках пользуются большим спросом деревянные дома, расположенном в лесном массиве, недалеко от водоема", - добавляет она.
В целом участники рынка отмечают, что цены на первичном рынке загородной недвижимости в течение лета изменились не сильно. Сегодня средняя цена на коттедж или таунхаус экономкласса составляет около 4-4,5 млн рублей, в комфорт-классе дома и таунхаусы стоят 8-10 млн рублей, в бизнес-классе ценовая планка начинается от 15 млн рублей. Эксперты не ожидают значительного повышения стоимости до конца года.
