Вторичный рынок загородных домов уже который год живет под гнетом рынка первичного.
Если предложение строящегося загородного жилья превышает спрос почти в 2 раза, то что же остается на долю рынка вторичного - тем более, что стоящие в листингах непроданные дома быстро устаревают. В итоге вторичный рынок отыгрывается только за счет недорогих участков с недорогими домами.
На вторичном рынке загородной недвижимости покупатели приобретали в основном недорогие дома и участки. Причем достаточно активно - у крупных игроков рынка прирост сделок составил до 40%. Несмотря на это, предложение все еще значительно опережает спрос.
По словам участников рынка, в целом по рынку наибольшим спросом за последние год пользовались недорогие объекты: участки в садоводствах за 100-150 тыс. рублей (реже до 300 тыс. рублей), участки с садовыми домами за 500-800 тыс. рублей, коттеджи за 3,5-5,5 млн рублей. В Петербурге и его пригородах, по данным Центра исследований и аналитики БН, снизились цены предложений участков с коттеджами - на 12,5%, земельные наделы без строений стали стоить дешевле в среднем на 10%. А вот участки с дачными домами (садоводства) подорожали на 6,9%.
Во Всеволожском районе за год существенно подешевели участки с постройками в садоводствах - в среднем на 22%. В Выборгском районе снизилась средняя цена участков с коттеджами - на 6,5%. Дома в садоводствах подешевели сильнее - на 13,3%. В Гатчинском подешевели садоводческие участки - на 21,3%. А вот пустые участки ИЖС, по данным БН, наоборот, прибавили в цене 5,9%.
Любопытна ситуация в Ломоносовском районе. Участки без строений в садоводствах подешевели почти на 16%, домовладения в сегменте коттеджной застройки - в минусе на 26,4%, а участки с домами в садоводствах подорожали на 34,5%. Еще раз подчеркнем: речь везде идет именно о ценах предложения, которые обычно корректируются в ходе торга. Тем не менее общие тенденции видны.
Особое внимание обращает на себя значительное снижение цен (более 20%) на садовые дома Всеволожского и садовые участки Гатчинского районов. Не исключено, что это опять же связано с конкуренцией со стороны коттеджных поселков экономкласса.
Так, во Всеволожском районе сегодня появились качественные предложения коттеджей с участками от 3 млн рублей, а в Гатчинском стоимость инженерно подготовленной земли в коттеджных поселках начинается от 100-110 тыс. рублей.
В то же время в Ломоносовском районе дома в садоводствах, наоборот, подорожали за год на 34,5%. Возможно, покупатели стали активнее интересоваться такими объектами из-за скромного количества коттеджных поселков экономкласса в данном районе. В АН "АРИН" считают, что недорогие коттеджные поселки, где предлагаются небольшие участки от 5-6 соток с домами 100-150 м2, сегодня действительно составляют конкуренцию садоводствам и вынуждают продавцов таких объектов идти на уступки в плане цены.
Согласно данным Центра исследований и аналитики БН, по объему предложения загородной недвижимости на вторичном рынке лидером продолжает оставаться Всеволожский район, на втором месте - Петербург со своими пригородами. Третье место у Гатчинского района. Доля предложения Выборгского и Ломоносовского районов области не дотягивает до 10%.
В структуре предложения на вторичном рынке принципиально ничего не меняется за последние годы. Как и раньше, северное направление поставляет на рынок элитные предложения и бизнес-класс; южное - эконом и бизнес с редкими вкраплениями элиты, восток на 70% состоит из предложений коттеджей экономкласса. "Конкуренция между первичным и вторичным рынками коттеджей привела к тому, что и без того длительный срок экспозиции дорогих объектов вырос в 2 раза. Сегодня продавцу приходится рассчитывать как минимум на полгода, а то и год активного предпродажного продвижения", - говорит Андрей Вересов, генеральный директор ГК "Новый Петербург".
Самые популярные на сегодня - дома площадью около 180 м2 на участке 15 соток по цене до 18 млн рублей. Клиенты предпочитают умеренную архитектуру - такую, чтобы дом органично смотрелся на протяжении долгого времени. На домовладения стоимостью до 12 млн рублей приходится до половины коттеджных сделок.
"Самые распространенные покупки сегодня на вторичном рынке загородной недвижимости приходятся на сегмент 2-3 млн рублей. Покупателей не интересует недострой, они хотят приобрести полностью готовое предложение. За эти деньги можно купить небольшой дом в добротном садоводстве в южном направлении. Расстояние от города будет примерно 50-60 км", - рассказывает Михаил Кузнецов, менеджер загородного департамента агентства "Петербургская Недвижимость".
Так, за 4-6 млн рублей можно приобрести коттедж от застройщика в поселках в южном направлении на землях ДНП, за 7-10 млн рублей - уже на землях ИЖС, и это может быть уже вторичный рынок, то есть дом не от строительной компании, а выставленный на продажу владельцем - частным лицом. За 6-7 млн рублей можно приобрести дом с удобствами площадью 80-100 м2 и участок порядка 8 соток.
Как говорят эксперты, пока коттеджи не подешевеют, количество реальных сделок на вторичном рынке не будет увеличиваться. При выборе загородного дома даже в дорогом секторе сегодня первостепенное значение имеет его стоимость. То есть те объекты, цена которых завышена, обладают весьма сомнительными шансами на продажу. А таких вариантов, как выясняется, немало. В первую очередь к переоцененным объектам относятся проблемные предложения: например, большие дома на малых участках, когда домовладение размером 400 м2 располагается на 8-10 сотках. Другой пример - морально устаревшие дома старше 15 лет, на которые сложно найти покупателей. Расстаться с ними удастся только за минимальные деньги.
"Большинство покупателей в более дорогом сегменте (от 6-7 млн рублей) рассматривает для себя новый коттедж - построенные несколько лет назад уже никого не интересуют: меняются технологии строительства, меняется мода. Отчетливой тенденцией становится уменьшение площади дома - если раньше люди строили дома по 300-400 м2, то сегодня найти покупателей на такие крупные объекты очень сложно", - говорит Михаил Кузнецов.
В дорогом сегменте наибольшее количество заявок поступает на объекты, находящиеся в Курортном и Всеволожском районах, - около 30 и 40% соответственно. Причем покупатели элитной недвижимости нередко указывают, что их интересуют сформировавшиеся коттеджные конгломераты, расположенные на расстоянии от 15 до 30 км от КАД.
Свыше 60% заявок приходится на варианты с земельным наделом от 15 до 20 соток. Хотя люди планируют тратить немалые деньги, но общая сумма приобретений в среднем гораздо менее внушительна, чем до кризиса.
