Окончательно застроив новыми домами Петербург, городские девелоперы вовсю осваивают Ленинградскую область.
У строительства в Ленобласти есть свои плюсы, уверен председатель совета директоров компании "АРИН" Андрей Тетыш. "Это, в частности, более дешевая, чем в Петербурге, земля. Административные расходы тоже ниже, чем в Северной столице. Себестоимость строительства здесь также значительно ниже. Однако есть и недостатки. Например, неорганизованность работы обеспечивающих служб", - говорит он.
Основной объем появляющихся в области жилых площадей приходится на сопредельные с Петербургом территории. Наиболее активно развиваются ближайшие пригороды, обеспеченные социальной инфраструктурой, с хорошей транспортной доступностью. Это Бугры, Мурино, Всеволожск, Кудрово, Колтуши и некоторые другие. Стоимость жилья в ближних населенных пунктах области значительно выше, чем в аналогичных объектах более удаленных городов, ориентированных в основном на местный спрос.
"Впрочем, наблюдается и корреляция с объемами строительства, - отмечает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова. - В таких городах, как Шлиссельбург, Гатчина, Кировск, Тосно, количество новостроек на порядок меньше. Объемы спроса в удаленных городах Ленобласти весьма ограниченны. Эти рынки базируются на локальном спросе".
Петербуржцы охотно селятся на приграничных с городом территориях, считая их своими. "Их давно уже не смущает областная прописка. Например, зона Кудрово, где Setl City строит квартал "Вена", находится на областной земле, - рассказывает заместитель генерального директора консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева. - Однако нашими покупателями она воспринимается как часть Невского района Петербурга. Возможно, отчасти из-за того, что здесь находится один из крупнейших ТРК северной столицы - "Мега Дыбенко".
Активное заселение горожанами ближайших к Петербургу районов Ленобласти обуславливают сами девелоперы - такие крупные петербургские компании, как "Арсенал-Недвижимость", "Мавис", Setl City, NCC, "Строительный трест", "Отделстрой". Возводимое ими на областных территориях жилье прежде всего ориентировано на спрос среди петербуржцев.
Аналитики "Петербургской Недвижимости" отмечают, что третье место по объему предложения жилья на первичном рынке сегодня занимает Всеволожский район. Здесь реализуется 13,3% строящегося жилья, выставленного на продажу. Опережают его только два района Петербурга - Приморский (16,3%) и Выборгский (15,8%). А в I квартале текущего года Всеволожский район был даже на втором месте по объему вышедшего на рынок жилья. В этот период в пригородах появилось порядка 85 тыс. м2 жилья (около 13% всех новых проектов, считая очереди).
Ничего удивительного в том, что спрос на жилье в области смещается к границам Петербурга, нет. "Если рассматривать пригороды и со стороны Ленобласти, и со стороны Петербурга как единую прилегающую к КАД территорию, то чуть ли не половина всех покупателей готова приобретать квартиры именно здесь", - считает Ольга Трошева.
Так, в первые месяцы текущего года около 20% спроса приходилось на одну только пригородную зону Ленобласти, не включая то, что расположено на территории города. Год назад эта доля равнялась 16%. Очевидно, что в структуре спроса доля Ленобласти растет. Предложение увеличивается, появляющиеся жилые комплексы в сегменте массмаркет начинают конкурировать с объектами данного класса в Петербурге. Это зоны Кудрово, Мурино, Нового Девяткино и т.д. "Именно в пригородной зоне Ленинградской области наблюдался наибольший прирост объема спроса. В I квартале текущего года он вырос на 1,8% по сравнению с IV кварталом прошлого", - говорит Ольга Трошева.
Успешную конкуренцию областных проектов обуславливает более низкая стоимость жилья, чем в обжитых районах Петербурга. "Для людей, решивших приобрести квартиру в многоэтажном жилом комплексе в Ленобласти, главным критерием выбора чаще всего является стоимость, - говорит директор департамента новостроек АН "Бекар" Эльдар Султанов. - В таких районах, как Девяткино, Колтуши, Шушары, цена "квадрата" в многоэтажных жилых комплексах сравнительно ниже цен в объектах, расположенных в черте города".
Сегодня цены на жилье ниже докризисного уровня. По мнению генерального директора управляющей компании "УНИСТО Петросталь" Арсения Васильева, при существующих темпах восстановления и стабильной макроэкономической обстановке цены могут достигнуть докризисного пика в течение ближайших 1,5-2 лет. "Нестабильная макроэкономическая ситуация затрудняет возможность строить точные прогнозы, - говорит Арсений Васильев. - Однако рынок развивается циклично, и при прочих равных рост цен продолжится. Вопрос лишь в том, какими темпами".
Ленинградская область представляет собой перспективный регион для петербургских девелоперов. Однако для существенного увеличения объемов строительства жилья в приграничных с городом районах необходимо улучшение транспортных связей с Петербургом. "В этом направлении накопился пласт нерешенных проблем, - считает Тамара Попова. - Например, сегодня затруднен выезд во Всеволожск. С ростом объемов ввода жилья в этом направлении и, соответственно, увеличением трафика ситуация только ужесточается".
Увы, сегодня, несмотря на принятие определенных решений, реальных сдвигов не наблюдается. По данным Knight Frank St Petersburg, проектирование расширения Рябовского шоссе на участке от ул. Коммуны до путепровода к Дороге жизни еще даже не началось, дорога через Янино также исчерпала свой потенциал. "Хотелось бы увидеть больше заинтересованности со стороны властей области в решении социальных проблем тех жителей, которых они в огромных количествах заселяют в растущие новостройки", - говорит Тамара Попова.
